Contractul de vanzare - Jurisprudenta

In baza art. 159 din Legea nr.105/1992, instantele romane aplica legea procedurala romana, daca nu s-a dispus altfel in mod expres, iar legea romana stabileste si daca o anumita problema este de drept procedural sau de drept material.

Prin contractul incheiat, partile nu au stabilit care lege procedurala sa fie aplicata in caz de litigii, ci doar legea aplicabila contractului care este legea belgiana.

Emiterea somatiei de plata este o problema de drept procedural si prin urmare, sunt aplicabile dispozitiile cuprinse in legea romana, respectiv dispozitiile speciale cuprinse in O.G. nr. 5/2001. In aceasta situatie, stabilirea caracterului cert, lichid si exigibil al creantei se face in baza normelor de procedura prevazute in legea romana.

Legea belgiana este aplicabila doar contractului incheiat intre parti, respectiv cu privire la conditiile de forma pe care trebuie sa le indeplineasca, interpretarea clauzelor, drepturile si obligatiile partilor si alte elemente, astfel cum prevad si dispozitiile cuprinse in art. 91 din Legea nr. 105/1992 privind legea aplicabila vanzarii.

(C. Ap. Oradea, sectia comerciala, decizia nr. 38 din 18 ianuarie 2003, www.legalis.ro)

Potrivit art. 1313 C.civ."vanzatorul are doua obligatii principale : a preda bunul si a raspunde de dansul", iar conform art.1317 C.civ., spezele predarii sunt in sarcina vanzatorului.

Astfel, in lipsa unor dispozitii derogatorii de la normele generale de drept civil , care sa fie prevazute de Legea nr. 112/1995,care este o lege speciala , au aplicabilitate normele generale care reglementeaza obligatiile vanzatorului , potrivit carora obligatia de apartamentare a imobilului revine acestuia.

(Curtea de Apel Timisoara ,sectia civila decizia civila nr.509 din 15 mai 2008; Buletinul Jurisprudentei 2008)

Notarea unui proces in cartea funciara are ca efect atentionarea tertilor cu privire la caracterul litigios al imobilului , nefiind o cauza de nulitate a contractului de vanzare - cumparare avand ca obiect respectivul imobil.

(Curtea de Apel Timisoara ,sectia civila, decizia civila nr.376/R din 14 aprilie 2008 ; Buletinul Jurisprudentei 2008)

Nu se constituie in titlu apt de a fi inscris in cartea funciara hotararea judecatoreasca care obliga la incheierea unui contract de vanzare - cumparare ,cata vreme pretul bunului nu a fost stabilit nici prin hotarare si nici ulterior.

(Curtea de Apel Timisoara ,sectia civila, decizia civila nr.850 din 25 septembrie 2008 ; Buletinul Jurisprudentei 2008)

Buna-credinta reprezinta obligatia generala de conduita ce revine partilor la incheierea si executarea unei conventii. Pentru a cunoaste daca o persoana a actionat cu buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este necesar a se avea in vedere toate actiunile care se refera la prudenta si diligenta la data incheierii acelui act juridic, implicand informarea asupra situatiei juridice a imobilului si asupra posibilitatilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului.

(Curtea de Apel Craiova, sectia civila, decizia nr. 1396 din 3 noiembrie 2004; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)

Clauza de dezicere intr-un contract trebuie exprimata in termeni foarte clari, sa fie expresa si neechivoca, in caz contrar o astfel de clauza urmand a avea natura juridica a unei clauze penale. In acesta din urma situatie, devin aplicabile dispozitiile art.1068 din Codul civil, conform carora creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau indeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligatiei principale, din aceste prevederi legale rezultand, totodata, ca debitorul nu-l poate obliga pe creditor sa accepte clauza penala inserata in contract.

(Tribunalul Arad, sectia civila, decizia nr. 628/R din 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)

Contractul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile Decretului-lege nr.61/1990 are caracter consensual. Depunerea avansului prevazut de art.7 alin.1 din acest act normativ semnifica incheirea contractului de vanzare-cumparare ca operatiune juridica, moment in raport de care se analizeaza indeplinirea conditiilor de validitate a actului juridic reglementate de art.948 din Codul civil, inclusiv manifestarea valabila a consimtamantului.

Formularea cererii de cumparare a locuintei si plata avansului semnifica axprimarea consimtamantului la incheierea actului de vanzare-cumparare, neavand importanta ca pana la momentul semnarii anscrisului doveditor cumparatorul a decedat.

(Curtea de Apel Brasov, sectia civila, decizia nr.338/R din 12 septembrie 2005; Jurispreudenta Nationala 2004-2005)

Unul dintre principiile ce guverneaza regimul juridic al nulitatii este principiul restabilirii situatiei anterioare, potrivit careia tot ce s-a executat in temeiul unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel incat partile raportului juridic sa ajunga in situatia in care acel act juridic nu s-ar fi incheiat. Acest principiu este consecinta unei alte regului de drept ce reglementeaza regimul juridic al nulitatilor, aceea a retroactivitatii efectelor nulitatii, regula potrivit careia nulitatea produce efecte nu numai pentru viitor, ci si pentru trecut. In temeiul acestui principiu sunt inlaturate efectele actului juridic care s-au produs intre momentul incheierii acestuia si momentul anularii efective a actului.

Prin urmare, in mod corect instanta de fond a retinut ca parata trebuie sa le restituie reclamantilor suma de bani pe care a primit-o cu titlu de comision in baza dispozitiilor art.7 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, aprobate prin Hotararea Guvernului nr.20/1996, republicata.

(Curtea de Apel Brasov, sectia civila, decizia nr.204 din 14 martie 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)

In situatia bunurilor imobile apartinand cultelor religioase, actul de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995 este lovit de nulitate absoluta, deoarece astfel de bunuri nu fac obiectul acestei legi.

(Curtea de Apel Alba-Iulia, sectia civila, decizia nr.804 din 6 octombrie 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)

Contractul de vanzare-cumparare a imobilului, fiind incheiat in baza unui contract de inchiriere nul, este el insusi lovit de nulitate absoluta in virtutea principiului "accesorium sequitur principale".

(Tribunalul Alba, sectia civila, decizia nr.302 din 5 iunie 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)

Garsonierele situate intr-un bloc de locuinte construite in anul 1976 din fondurile unei unitati de stat si carora li s-au adus lucrari de imbunataatire in perioada 1991-1994, ocupate de chiriasi in baza unor contracte de inchiriere incheiate in anul 1993 si prelungite ulterior prin mai multe acte aditionale, pot fi cumparate de chiriasi, ele fiind locuinte de serviciu, iar nu de intretinere. Nu sunt aplicabile cauzei dispozitiile art.8 din Legea nr.85/1992, republicata, ci ale art.7 ale aceleiasi legi, deoarece blocul de garsoniere a fost construit in anul 1976, deci anterior aparitiei Legii nr.85/1992, lucrarile efectuate in perioada 1991-1994 fiind doar lucrari de sporit a gradului de confort, fara a aduce modificari structurale imobilului. Art.7 din Legea nr.85/1992, republicata, impune drept conditie pentru efectuarea vinzarii doar aceea ca locuintele sa fie construite anterior intrarii in vigoare a legii, nu si pe aceea a anterioritatii contractului de inchiriere.

Pretul de vanzare al garsionerelor este pretul de protectie sociala prevazut de Decretul-lege nr.61/1990 si Legea nr.85/1992, republicata, ce va fi indexat in conditiile acestor acte normative.

(Tribunalul Hunedoara, sectia civila, decizia nr.720/R din 23 septembrie 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005)