Incetarea contractului de inchiriere prin acordul partilor

Incetarea contractului de inchiriere prin acordul partilor

Incetarea contractului de inchiriere prin acordul partilor, neindeplinirea conditiilor de forma avand caracter nerelevant, coroborata cu necomunicarea facturilor aferente platii chiriei indreptateste tribunalul arbitral sa aprecieze asupra caracterului neintemeiat al cererii de obligare a locatarului la plata chiriei pretins datorate pentru perioada ulterioara incetarii respectivului contract de inchiriere.

                                            sentinta arbitrala nr. 192/24.06.2005 – dosar nr. 464/2004

Partile si obiectul litigiului
Litigiul implica o societate comerciala cu raspundere limitata, in calitate de reclamanta, precum si o alta societate comerciala cu raspundere limitata, in calitate de parata. Reclamanta a solicitat Curtii de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei obligarea paratei la plata unei sumede bani reprezentand pret neachitat plus dobanzi pentru serviciile de depozitare si chiriile aferente spatiului de birou, neachitate in intervalul 01.06.2001 – 31.07.2001, cu cheltuieli de arbitrare.

Motivele actiunii
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a incheiat cu parata un contract de inchiriere pentru sediu de birou la un depozit, proprietatea reclamantei, unde parata a depozitat pe parcursul derularii contractului diferite marfuri, contravaloarea chiriei pentru depozitare fiind achitata lunar, prin ordin de plata, la prezentarea facturii fiscale emisa de reclamanta. Totodata, reclamanta a mentionat ca parata era partener de logistica al societatii comerciale X cu care ea, reclamanta, incheiase anterior un contract privind manipularea, depozitarea, gestionarea si paza bunurilor si ca parata a aderat, practic, la aceleasi conditii contractuale ca si societatea comerciala X de care era coordonata. Pentru serviciile de depozitare si chiriile aferente lunilor iunie si iulie 2001, reclamanta a emis doua facturi ce nu au fost onorate la plata, desi termenul de plata era de 15 zile de la data emiterii facturii. Cu privire la atitudinea paratei, reclamanta a aratat ca, in primele 5 luni ale anului 2001, aceasta nu a facut niciun fel de obiectii cu privire la modalitatea de plata a serviciilor de depozitare si a chiriilor aferente spatiului de birou pus la dispozitie. Dupa ce marfurile proprietatea paratei depozitate la sediul reclamantei au fost mutate in alt depozit, a mai aratat reclamanta, parata a incetat platile fara a-si fi mutat toate marfurile depozitate sau sa fi eliberat biroul inchiriat, asa incat aceasta datoreaza atat pretul pentru serviciile de depozitare, gestionarea chiriilor, cat si dobanzi la aceste sume potrivit OG nr. 9/2000. A mai sustinut reclamanta ca parata a fost de rea-credinta pentru ca a mai refuzat executarea si a altei obligatii, respectiv, cea de achitare a pretului transporturilor marfurilor depozitate de reclamanta, transport efectuat de reclamanta si ca, printr-o hotarare irevocabila pronuntata de o instanta statala, parata a fost obligata sa plateasca reclamatei costul transporturilor marfurilor depozitate in spatiului pus la dispozitie de catre aceasta.

Apararea paratei
Parata a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata si nelegala pentru faptul ca nu datoreaza sumele pretinse de reclamanta in actiune, facturile emise de reclamanta nefiindu-i comunicate, nefiind semnate si stampilate, deci nu au fost acceptate, iar reclamanta nu a facut dovada comunicarii lor. Drept urmare, aceste documente nu-i sunt opozabile. Cu privire la chiria pretinsa de reclamanta pentru perioada de timp mentionata in actiune, este nedatorata, deoarece contractul de inchiriere in baza caruia reclamanta a emis facturile a fost reziliat incepand cu 01.06.2001, fapt recunoscut si acceptat de reclamanta ce a efectuat ea insasi transporturile. Faptul ca reclamanta a efectuat transporturile si a evacuat spatiul inchiriat reiese din hotararea instantei statale, cat si din avizele de expeditie (de insotire) a marfii depuse de reclamanta la dosar. In privinta serviciilor de depozitare pe care reclamanta le-a facturat in perioada cand contractul era in vigoare, acestea au facut obiectul unor intelegeri distincte, efectuandu-se plati pentru fiecare serviciu in parte. Dupa rezilierea contractului, evident ca, arata parata, nu a mai solicitat servicii suplimentare.

In privinta contractului incheiat de reclamanta si societatea comerciala X, a sustinut parata, acesta nu-i poate fi opozabil „fiind incheiat cu o alta societate“, pentru ca, altfel, s-ar incalca principiul relativitatii efectelor actului juridic civil (res inter alios acta) si nici nu a aderat niciodata la acel contract.

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Modele de texte pentru nota 10 la Evaluarea Nationala clasa a VIII-a

Vezi AICI detalii

Solutia tribunalului arbitral
Din actele si lucrarile dosarului, tribunalul arbitral retine ca, la data de 22.12.2000, intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere pentru sediul birou (inclusiv pentru utilizarile asociate) care, in art. 22 lit. c contine o clauza compromisorie, ceea ce a determinat solutionarea litigiului de catre Curtea de Arbitraj. In aceste conditii, orice alte intelegeri care au existat intre parti si care nu s-au concretizat intr-un contract cu clauza compromisorie nu pot fi avute in vedere de catre Tribunalul arbitral si cu atat mai putin litigiile care apar in legatura cu aceste „intelegeri“. In cauza, intre parti au existat intelegeri separate privind serviciile de depozitare, manipulare si transport, care s-au transformat in uzante comerciale, servicii care erau facturate separat de chiria datorata de parata potrivit contractului de inchiriere.

Aceste pretentii care exced cadrul contractului de inchiriere incheiat intre parti la data de 22.12.2000 nu pot fi solutionate de catre Curtea de Arbitraj.
In legatura cu cele doua facturi fiscale a caror plata se solicita in actiune, tribunalul arbitral constata ca, pe de o parte, acestea contin si alte prestatii (in afara chiriei), care exced cadrului contractual, iar pe de alta parte, contractul de inchiriere din 22.12.2000 incheiat intre parti, a incetat la data de 01.06.2001, potrivit adresei (scrisorii) comunicate de parata reclamantei, chiar daca aceasta nu este datata. O proba elocventa in privinta incetarii relatiilor contractuale dintre parti incepand cu
data de 01.06.2001 o reprezinta motivele de recurs formulate de reclamanta in dosarul inregistrat pe rolul unei instante statale, motive acceptate de instanta ca fiind dovedite si in care reclamanta arata ca „in urma incetarii relatiilor dinte cele doua firme cu incepere de la 1 iunie 2001 (relatii de depozitare, inchiriere sediu, transport si manipulare marfa), parata si-a transportat stocul de marfa intr-un alt depozit, iar pentru o parte din marfuri s-a solicitat transportarea la diferiti beneficiari“.

Asadar, relatiile contractuale privind inchirierea spatiului care face obiectul contractului au incetat incepand cu data de 01.06.2001, chiar daca, nu s-a respectat procedura de reziliere prevazuta in contract.

De altfel, relatiile contractuale au incetat nu ca efect al rezilierii, ci prin acordul de vointa al partilor, concluzie la care a ajuns Tribunalul arbitral, din intregul material probator.

Parata a comunicat reclamantei incetarea relatiilor contractuale incepand cu 01.06.2001, iar reclamanta a fost de acord cu aceasta, folosindu-se de scrisoarea respectiva in dosarul solutionat de instanta statala. In privinta eliberarii spatiului inchiriat, asa cum rezulta din inscrisurile depuse la dosar, respectiv, avizele de expeditie, declaratiile vamale, recunoasterea reclamantei, marfurile proprietatea paratei au fost transferate (mutate) intr-un alt depozit, transportul fiind efectuat chiar de reclamanta. De altfel, in actiunea intentata la instanta statala si solutionata definitiv si irevocabil, reclamanta a solicitat si i s-a admis obligarea paratei la plata pretului transportului marfurilor ce-i apartineau catre reclamanta, transport efectuat chiar de reclamanta.

Asadar, relatiile contractuale au incetat la data de 01.06.2001, fapt acceptat de ambele parti, chiar daca in cadrul acestei actiuni reclamanta nu mai recunoaste, prevalandu-se de clauzele contractuale care prevad indeplinirea anumitor conditii de forma. Faptul ca reclamantei i s-a comunicat de catre parata intentia de reziliere (incetare) a contractului, rezulta din continutul actiunii formulate impotriva paratei la instanta statala, precum si din continutul motivelor de recurs, incetarea relatiilor contractuale fiind motivul principal pe care si-a intemeiat reclamanta pretentiile legate de transportul marfurilor ce apartineau paratei, marfuri depozitate in spatiul reclamantei.

In conditiile in care relatiile contractuale au incetat, orice pretentii pentru perioada ulterioara datei de 01.06.2001 sunt neintemeiate. De altfel, cele doua facturi nu au fost comunicate si evident nu au fost acceptate de catre parata, asa incat nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 46 C.comercial, privind mijloacele de proba specifice obligatiilor comerciale, stiut fiind faptul ca numai facturile acceptate reprezinta mijloace de proba.

In concluzie, fata de cele aratate mai sus, Tribunalul arbitral urmeaza sa respinga actiunea formulata de reclamanta ca neintemeiata.

autor, dr. Bernd Ehle