Comentariu
Noul Cod Civil (“NCC”) reinvie dreptul de preemptiune al arendasilor terenurilor agricole in cazul instrainarii acestora, dupa ce in perioada post revolutionara acesta a avut o consacrare temporara, fiind instituit in baza Legii arendarii nr. 16/1994 si ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.
Definit de catre NCC in art. 1730 ca fiind acel drept care ii permite preemptorului sa cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preemptiune este aplicabil atat cu privire la bunuri mobile, cat si la bunuri imobile si este expresia unei viziuni mai degraba arhaice a legiuitorului, care vizeaza astfel compactarea suprafetelor agricole de preferat de catre persoane care au legatura cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioara.
Dincolo de natura practica a acestei viziuni, confirmata de realitatea ineficientei exploatarilor agricole mici si disparate, in plan juridic aceasta reconsacrare a dreptului de preemptiune al arendasului produce un impact la fel de practic in special asupra antecontractelor de vanzare-cumparare cu privire la terenuri agricole, documente care au fost „vedetele” campaniilor de investitii ale celor care cred ca terenurile agricole sunt urmatorul „El Dorado” al pietei imobiliare romanesti.
Astfel, ne referim la situatia juridica creata intre un promitent cumparator si un promitent vanzator al unui teren agricol, situatie raportata la contracte de arendare incheiate inainte de data de 1 octombrie 2011, legiuitorul prevazand dispozitii clare cu privire la drepturile arendasilor nascute din contractele de arenda incheiate ulterior datei mentionate mai sus. Cu privire la acestea din urma, respectivii arendasi dobandesc un drept de preemptiune legal potrivit art. 1849 al NCC, care se exercita potrivit art. 1730-1739 din aceeasi reglementare. Prin urmare, vanzarea terenurilor cu privire la care exista un drept de preemptiune legal asa cum este aratat mai sus (nascut dupa 1 octombrie 2011) se poate face in mod valabil numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor.
Insa, revenind la investitorii care au semnat in trecut antecontracte de vanzare-cumparare cu privire la terenuri agricole si care decid sa-si exercite dreptul de a le cumpara dupa intrarea in vigoare a NCC, constatam o anumita stare de incertitudine nascuta de unele interpretari ale practicienilor civilisti (in special notari publici) referitoare la dispozitiile legale care impart contractele de arenda in doua categorii, cele care nasc, respectiv cele care nu nasc un drept de preemptiune al arendasilor.
Problema de ordin practic este generata si de lipsa unei jurisprudente in acest sens care sa dea o mai mare siguranta si o oarecare certitudine a transferurilor terenurilor care fac obiectul contractelor de arenda incheiate anterior datei de 1 octombrie 2011. Astfel, unii practicieni fac aplicarea art. 5 (2) din Legea nr. 71/2011 („Dispozitiile Codului civil sunt aplicabile si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acestuia, derivate din starea si capacitatea persoanelor, din casatorie, filiatie, adoptie si obligatia legala de intretinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a Codului civil”), considerand ca dreptul de preemptiune s-ar naste in patrimoniul arendasilor dupa 1 octombrie 2011, prin simplul fapt ca acestia ar avea aceasta „calitate” la data intrarii in vigoare a NCC, chiar daca aceasta ar deriva din contracte de arendare incheiate inainte de 1 octombrie 2011. Mentionam ca, in opinia noastra, aceasta interpretare are foarte putine argumente in sustinerea ei. Calitatea persoanelor, mentionata in articolul citat mai sus, se refera spre exemplu la situatia persoanelor casatorite, a tutorilor, a detinerii anumitor functii sau profesii care pot fi privite ca o calitate intrinseca. O interpretare contrara ar fi de natura sa duca la o instabilitate a circuitului civil, precum si a relatiilor contractuale dintre parti, avand in vedere faptul ca nimeni nu este obligat sa aiba in vedere la incheierea unui contract dispozitiile unei legi viitoare – normele tranzitorii transand asemenea situatii in mod expres.
Tocmai pentru ca in practica s-au inregistrat astfel de interpretari, in special notari publici care au refuzat incheierea unor contracte de vanzare-cumparare intrucat au considerat ca arendasul terenului tocmai a dobandit prin intrarea in vigoare a NCC un drept de preemptiune asupra terenului, consideram important sa aducem in acest forum de discutii argumentul art. 102 din Legea nr. 71/2011: „Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.”
Acest articol pare un argument solid care combate pozitia celor care considera ca se pot da efecte noi, derivand din NCC (in cazul de fata, derivand din art. 1849), unor situatii reglementate de contracte anterioare intrarii in vigoare a NCC. Nu se va putea naste dreptul legal de preemptiune al arendasilor atata vreme cat contractul de arendare a fost incheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, aceste contracte urmand a ramane reglementate pana la expirarea lor de legea in vigoare la data incheierii lor.
(Razvan Mircea - "Dreptul de preemptiune al arendasilor potrivit noului Cod Civil", 2011, www.juridice.ro)
