Uzufructul este un drept real temporar care permite unei persoane (uzufructuar) sa foloseasca si sa beneficieze de un bun care apartine altcuiva (proprietarul nud), fara a fi proprietarul acelui bun. Uzufructul poate fi stabilit pe o perioada determinata sau pe viata uzufructuarului.
Contractul de uzufruct este un act juridic prin care proprietarul unui bun cedeaza unei alte persoane dreptul de a-l folosi si de a beneficia de veniturile acestuia, fara a pierde dreptul de proprietate. Acest drept poate fi temporar sau viager (pe toata durata vietii uzufructuarului).
Drepturile uzufructuarului sunt:
- Dreptul de folosinta - Uzufructuarul poate folosi bunul (de exemplu, sa locuiasca intr-o casa sau sa cultive un teren).
- Dreptul de a beneficia de fructe - Uzufructuarul poate incasa venituri generate de bun (de exemplu, chirii sau productie agricola).
Obligatiile uzufructuarului sunt:
- Pastrarea bunului in stare buna - Uzufructuarul trebuie sa intretina bunul si sa nu il deterioreze.
- Suportarea cheltuielilor de intretinere - Cheltuielile curente de intretinere revin uzufructuarului.
- Restituirea bunului - La incetarea uzufructului, bunul trebuie restituit proprietarului in aceeasi stare in care a fost primit.
- Uzufruct viager - Uzufructul este stabilit pe viata uzufructuarului sau a unei alte persoane specificate.
- Uzufruct temporar - Uzufructul este stabilit pe o perioada determinata (de exemplu, 10 ani).
Consilier - Codul Muncii va ofera solutii de actualitate Daca doriti sa Rezolvati mai usor problemele de serviciu Luati rapid decizii corecte si avantajoase Aveti singuranta aplicarii corecte a legislatiei Reduceti cu cel putin 75 timpul de rezolvare a unei probleme Evitati conflictele de munca folosind argumente legale Consilier Codul...
Oferta Speciala
valabila 48h
Diferenta dintre uzufruct si alte drepturi reale
O comparatie scurta intre uzufruct si alte drepturi reale, precum proprietatea sau intrebuintarea arata asa:
- Proprietatea - Implica detinerea depline a bunului, inclusiv dreptul de a-l folosi, administra si dispune de el.
- Intrebuintarea - Este un drept mai limitat decat uzufructul, care permite doar folosirea bunului, fara dreptul de a beneficia de fructe.
Acte necesare sunt:
- Actul de proprietate al bunului
- Acte de identitate ale partilor
- Certificat fiscal (pentru imobile)
- Contractul trebuie autentificat la notar
Clauze importante in contract sunt:
- Durata uzufructului (temporar/viager)
- Obligatiile uzufructuarului (ex. plata cheltuielilor)
- Dreptul sau interdictia de a inchiria bunul
- Conditiile de incetare a uzufructului
Contractul de uzufruct poate inceta:
- Prin moartea uzufructuarului (daca este viager)
- Prin expirarea termenului stabilit (daca este temporar)
- Prin renuntarea uzufructuarului
- Prin distrugerea bunului (daca imobilul este demolat)
- Prin abuz sau nerespectarea obligatiilor (nudul proprietar poate cere instantei incetarea uzufructului)
Impozite si taxe
Uzufructuarul nu plateste impozit pe proprietate, dar trebuie sa achite taxele asociate folosirii bunului (intretinere, taxe locale). Nudul proprietar nu plateste impozit pe imobil cat timp exista uzufruct, dar trebuie sa-l declare la fisc dupa incetarea uzufructului.
Mostenire si uzufruct
Daca nudul proprietar decedeaza, uzufructul nu se stinge - mostenitorii preiau proprietatea, dar trebuie sa respecte dreptul uzufructuarului. Daca uzufructuarul moare, uzufructul se stinge automat si bunul revine nudului proprietar fara alte formalitati.
Uzufruct asupra unui cont bancar
- Poti acorda uzufruct asupra unui cont bancar - proprietarul contului este nudul proprietar, iar uzufructuarul poate retrage bani sau incasa dobanzi. La decesul uzufructuarului, contul revine automat nudului proprietar
- Uzufructul si protectia familiei - Sotul supravietuitor poate avea uzufruct viager asupra locuintei, chiar daca nu este proprietar. Astfel, copiii sau alti mostenitori nu pot obliga sotul ramas in viata sa paraseasca locuinta.
- Divort si uzufruct - Daca unul dintre soti primeste uzufructul asupra unui imobil in urma partajului, el poate folosi casa, dar nu o poate vinde. In cazul in care exista un copil minor, se poate stabili uzufructul in favoarea acestuia pentru protectie patrimoniala.
- Uzufructul si datoriile - Uzufructul poate fi executat silit, doar daca uzufructuarul are datorii mari. Creditorii pot cere poprirea veniturilor obtinute din uzufruct (ex. chiria unui apartament). Creditorii nu pot lua bunul, nudul proprietar ramane detinatorul de drept. De asemenea, se poate folosi uzufructul pentru a proteja un bun de executare silita. Daca cineva isi cedeaza proprietatea unui membru al familiei si pastreaza doar uzufructul, bunul nu mai poate fi executat silit in numele lui.
- Uzufructul si firmele - O firma poate primi uzufruct asupra unui imobil sau teren, permitandu-i sa-l foloseasca fara a-l detine. Un antreprenor isi cedeaza afacerea copiilor, dar isi pastreaza uzufructul asupra profitului pentru a avea venituri.
- Uzufructul si drepturile asupra actiunilor - Se poate stabili uzufruct asupra partilor sociale dintr-o firma, permitand uzufructuarului sa incaseze dividende fara a detine control asupra firmei. Un parinte poate ceda actiunile unui copil, dar isi pastreaza uzufructul asupra profiturilor.
- Cazuri speciale de uzufruct - Uzufructuarul poate cultiva terenul, incasa subventii si vinde productia. La finalul uzufructului, terenul trebuie returnat nudului proprietar in stare buna. De asemenea, se poate acorda uzufruct asupra unei masini, dar uzufructuarul trebuie sa plateasca asigurarile si taxele de circulatie. In plus, un inventator poate ceda brevetul unei companii, pastrand uzufructul asupra veniturilor generate de acesta.
- Fa o evaluare a bunului - pentru a evita conflicte privind uzura acestuia
- Stabileste clar obligatiile de intretinere – cine plateste taxele si reparatiile majore?
- Include clauze de incetare - in ce conditii poate fi revocat uzufructul?
- Consulta un notar sau avocat - fiecare caz este diferit, iar un specialist poate preveni probleme juridice
Pentru a intelege mai bine acest subiect am pregatit un exemplu practic.
Din punct de vedere juridic, vanzarea nudei proprietati catre uzufructuar conduce la consolidarea dreptului de proprietate conform art. 746 alin. (1) Cod Civil. Aceasta inseamna ca uzufructuarul obtine integral drepturile asupra imobilului, ceea ce ii confera un beneficiu economic clar. In acest caz, pretul ar trebui sa reflecte nu doar valoarea nudei proprietati, ci si faptul ca uzufructul inceteaza automat, oferind cumparatorului dreptul deplin asupra bunului.
Din perspectiva fiscala, reducerea valorii de vanzare a nudei proprietati cu veniturile obtinute anterior de nudul proprietar din contractul de uzufruct prezinta un risc ridicat de recalificare de catre ANAF. Conform art. 11 alin. (4) Cod Fiscal, tranzactiile intre persoane afiliate trebuie sa fie realizate la valoarea de piata. Daca valoarea de vanzare este diminuata exact cu sumele incasate anterior de nudul proprietar, ANAF poate argumenta ca platile anterioare nu au fost chirie pentru uzufruct, ci de fapt rate anticipate pentru cumpararea bunului. Astfel, ANAF ar putea recalifica tranzactia ca o vanzare in rate, ceea ce ar implica ajustari ale TVA si ale impozitului pe profit.
Un alt aspect esential este deductibilitatea fiscala a eventualei pierderi rezultate in urma vanzarii. Daca valoarea de vanzare a nudei proprietati (500.000 lei, conform raportului de evaluare) este mai mica decat valoarea contabila neta a imobilului (650.000 lei), atunci apare o pierdere de 150.000 lei. Conform legislatiei fiscale, o astfel de pierdere poate fi considerata deductibila doar daca se demonstreaza ca tranzactia s-a efectuat la valoarea de piata si ca ajustarea pretului este justificata economic. In lipsa unei justificari solide, ANAF poate considera pierderea ca fiind nedeductibila.
In ceea ce priveste inregistrarile contabile, vanzarea nudei proprietati si scoaterea imobilului din evidentele contabile se efectueaza prin urmatoarele operatiuni:
Inregistrarea vanzarii imobilului: 4111 = 7583 cu valoarea de vanzare a nudei proprietati (500.000 lei)
Scoaterea din evidenta a imobilului: 2812 = 212 cu valoarea amortizarii cumulate 6583 = 212 cu valoarea pierderii contabile (daca este cazul)
Astfel, tranzactia trebuie analizata cu atentie pentru a evita riscul unei reclasificari de catre ANAF. O varianta mai sigura ar fi ca pretul de vanzare sa fie stabilit exclusiv pe baza valorii de piata, fara a include ajustari bazate pe veniturile anterioare obtinute din uzufruct, astfel incat sa se evite interpretarea ca platile anterioare au fost rate mascate pentru achizitia bunului.
Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Drepturile si obligatiile uzufructuarului
E-JURIDIC.RO