Contract de vanzare-cumparare reglementat prin Legea nr. 85/1992

cuvinte cheie: Legea nr. 85/1992

Decizia nr.592/28.01.2004 :

Continut:

Instantele judecatoresti au competenta de a cenzura
calificarea naturii juridice a suprafetei locative si a
stabili daca aceasta este „locuinta de interventie” in
sensul prevazut in Legea nr. 85/1992, exceptata de la
vanzare, catre chirias salariat al unitatii
proprietare.

(Sectia civila, decizia nr. 592 din 28 ianuarie 2004)

Judecatoria Brasov, prin sentinta civila nr.
12671/2000, a admis actiunea formulata de A.I., salariat si
chirias al paratei S.C. „K” SA si a obligat pe aceasta,
in temeiul Legii nr. 85/1992, sa incheie contract de
vanzare-cumparare pentru garsoniera pe care reclamantul
o foloseste.

Tribunalul Brasov, sectia civila, prin decizia nr.
649/A/2001, a respins apelul declarat de unitatea parata,
iar Curtea de Apel Brasov, sectia civila, prin decizia
nr. 883/R/2001 a respins recursul formulat de aceeasi
unitate.

Instantele au retinut, in esenta, ca garsoniera in
discutie nu este „locuinta de interventie” in sensul
reglementat prin Legea nr. 85/1992, si, deci, nu este
exceptata de la vanzarea catre salariatul chirias.

Aceste hotarari sunt casabile.

Constructia in litigiu, intabulata in cartea funciara
drept “camin de nefamilisti”, a fost construita pana
in anul 1976 din fondurile fostei unitati economice –
ICRAL Brasov, reorganizata prin divizare. La data
infiintarii societatii parate, aceasta a preluat o parte
din patrimoniul societatii reorganizate (divizate) intre
care si un imobil din Brasov, constructia aparand sub
denumirea de: “Bloc Depozit (camin nefamilisti)”.

Reclamantul a sustinut ca imobilul este situat dincolo
de gardul care imprejmuieste punctele de lucru ale
societatii parate (statia de betoane, statia de asfalt si
centrala termica), ca, prin lucrarile de transformare
ale blocului, el nu mai are destinatia de a servi
pentru cazarea personalului de interventie si ca
societatea parata a incheiat contracte de inchiriere si cu alte
familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel ca
mentinerea bunului in categoria locuintelor de
interventie reprezinta un abuz al societatii parate.

Din contra, unitatea parata s-a aparat sustinand ca
blocul “este situat in incinta depozitului de
productie”, un gard fiind construit numai cu scopul de a proteja
cat de cat activitatea locativa de cea de productie.

Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 defineste
locuinta de interventie ca fiind locuinta destinata cazarii
personalului unitatilor economice sau bugetare, care,
prin contractul de munca, indeplineste activitati sau
functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de
urgenta in cadrul unitatilor economice.

Art. 54 din aceeasi lege dispune ca locuinta de
interventie urmeaza regimul locuintei de serviciu.

Locuintele de interventie se realizeaza odata cu
obiectivul de investitie si se amplaseaza in incinta
acestuia sau in imediata apropriere.

Locuintele de interventie nu pot fi vandute
chiriasilor.

Este de principiu ca, instantele judecatoresti,
investite cu actiunea principala avand ca obiect obligarea
societatii parate de a incheia contract de
vanzare-cumparare pentru o unitate locativa din imobilul in
discutie, au competenta de a cenzura calificarea naturii
juridice data de societate locuintei, cu alte cuvinte,
calificarea suprafetei locative ca “locuinta de
interventie” este supusa controlului instantelor
judecatoresti.

Pe cale de consecinta, este de observat, din
dispozitiile legale sus citate, ca, pentru a stabili daca o
unitate locativa poate fi calificata drept locuinta de
interventie, este necesara folosirea a cel putin doua
criterii: primul, de ordin subiectiv, constand in
destinatia data locuintei de a servi cazarii personalului
unitatilor economice sau bugetare, care, conform
contractului de munca indeplineste activitati sau functii ce
necesita permanenta sau in caz de urgenta in cadrul
unitatilor economice; cel de al doilea, un criteriu
obiectiv, este acela ca locuinta sa fie situata in incinta
obiectivului de investitie sau in imediata lui
apropriere.

Folosirea acestor criterii pentru determinarea corecta
a naturii juridice a locuintei presupune insa
lamurirea completa si pe baza de dovezi certe a situatiei de
fapt, care, adesea, este diferita de la caz la caz,
aspect cu referire la care, in speta, instantele nu au
manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, in rejudecare, urmare a
admiterii recursului in anulare, instanta de trimitere sa
stabileasca pe baza de dovezi, ce atributii au fost
avute in vedere sau ce functii a indeplinit reclamantul
la data incheierii contractului de locatiune si daca
aceste activitati necesitau prezenta permanenta sau in
caz de urgenta a reclamantului in cadrul punctelor de
lucru ale societatii parate. Este de cercetat apararea
reclamantului conform careia, datorita atributiilor
din fisa postului, nu a fost inclus pe listele echipelor
de interventie.

De asemenea, este de verificat in rejudecare ce
destinatie initiala a avut “caminul de nefamilisti” din
Brasov, in sensul daca el a fost construit in scopul
cazarii personalului din fostul ICRAL Brasov, personal care
sa fi impus prezenta permanenta sau in caz de urgenta
in cadrul unitatii si este de analizat scopul
efectuarii lucrarilor de transformare ale blocului din camin
de nefamilisti intr-unul de garsoniere si apartamente
si daca, urmare a acestor transformari de ordin
constructiv, imobilul mai este apt de a constitui locuinta de
interventie in sensul legii.

Tot in rejudecare este de analizat locul situarii
locuintei ce face obiectul litigiului in raport de
obiectivele de investitie ale societatii parate, sens in care
instanta de trimitere va efectua o cercetare la fata
locului, iar pentru lamurirea completa a imprejurarilor
de fapt enuntate, va aprecia daca este necesar sa
cunoasca si parerea unui expert.

Scopul rejudecarii si al suplimentarii dovezilor este
de a se stabili daca refuzul paratei de a vinde
locuinta catre reclamant este intemeiat pe o interdictie ce
izvoraste din lege sau reprezinta un exercitiu abuziv
al dreptului de proprietate.

Fata de cele ce preced, s-a admis recursul in anulare
si s-au casat hotararile recurate, iar cauza s-a
trimis spre rejudecare la instanta de fond.