Atributiile si obligatiile administratorului de bloc

Conform prevederilor Legii nr. 196/2018 si Ordinului nr. 1.058/2019, cu modificarile si completarile ulterioare, nu oricine poate fi administrator al unei asociatii de proprietari. Pentru a putea presta aceasta activitate aveti nevoie de un certificat de calificare profesionala si de un atestat eliberat de primar plus cazierul judiciar care sa dovedeasca faptul ca nu ati suferit nicio condamnare pentru o infractiune economico-financiara. 

Ai nevoie de ajutor? Gasesti TOT ceea ce trebuie sa stii in lucrarea Top 45 modele editabile de documente pentru asociatiile de proprietari ...click pentru detalii si comenzi <<<

Administrarea partilor comune dintr-un condominiu se face de catre asociatiile de proprietari sau de catre asociatiile de chiriasi. In numele asociatiei de proprietari, comitetul executiv isi asuma drepturi si obligatii in baza hotararii adunarii generale in ceea ce priveste administrarea condominiului, luand toate masurile legale necesare, inclusiv desemnarea administratorului.

Pentru realizarea scopului de administrare se incheie un contract de administrare in numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, infiintate potrivit prevederilor legale in vigoare.

Rezulta ca administrarea se poate face de o persoana care este membru al asociatiei de proprietari, respectand conditiile legale pe care trebuie sa le indeplineasca, sau de catre o terta persoana care are un astfel de obiect de activitate, inregistrata potrivit legii, inclusiv de catre o persoana fizica autorizata.

Administratorul de bloc - precizari generale

Fise distractive pentru gradinita

Vezi AICI detalii

Teste de Evaluare Nationala clasa a II-a - Comunicare in limba romana - scris si citit

Vezi AICI detalii

Proiecte Didactice pentru succesul la Titularizare sau Definitivat Educatori

Vezi AICI detalii

In primul rand, administratorul de bloc sau condominiu poate fi persoana fizica, persoana fizica autorizata sau persoana juridica. Pentru activitatea de administrare, care include atat activitati de administrare tehnica, de contabilitate, dar si casierie, se poate recurge:
– fie la angajarea prin incheierea unui contract individual de munca sau de prestari servicii a unei persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile;
– fie la incheierea unui contract de administrare cu o persoana juridica specializata si autorizata, care are ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori care are ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract.

Anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 196/2018, administratorul unei asociatii de proprietari nu putea fi remunerat in baza unei conventii civile. El putea fi remunerat fie in baza unui contract individual de munca, fie se autoriza si incheia un contract de administrare cu asociatia de proprietari. In prezent, se prevede clar faptul ca administratorii sunt angajati pe baza de contract individual de munca sau contract de prestari servicii, cu respectarea prevederilor legale in vigoare.

In cazul in care administratorul presteaza activitate in baza unei conventii civile, el este obligat sa incheie o asigurare de raspundere profesionala. In caz contrar, fapta constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei.

Inainte de a fi ales, administratorul trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele prevazute de lege, precum si alte documente solicitate. Documentele prevazute de lege pot consta, spre exemplu, in documente necesare in vederea incheierii contractului individual de munca (documente privind constituirea dosarului de personal), diplome studii absolvite, documente care atesta vechimea in munca etc. 

Printre aceste documente este obligatoriu sa se regaseasca:
– actul care dovedeste calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care detin certificate de calificare, conform certificatului de calificare profesionala, si care sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate in sprijinirea, indrumarea si controlul asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului
local. Atestatul are o valabilitate de 4 ani si poate fi reinnoit daca sunt indeplinite cel putin aceleasi conditii ca in cazul emiterii;
– cazierul judiciar care sa ateste ca nu a suferit nicio condamnare, prin hotarare judecatoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara.

Desemnarea administratorului si incheierea contractului de administrare se fac de catre comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, in baza mandatului acordat de adunarea generala, si decizia se comunica tuturor proprietarilor.

Activitatea de administrare include activitati de administrare tehnica si intretinere a proprietatii comune, de contabilitate si de casierie. Chiar si asa, alte activitati de administrare pot fi stabilite prin statut sau prin o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari.

Administrator bloc sau condominiu. Ce atributii ai?

Conform legii in vigoare, administratorul are urmatoarele atributii:

• administreaza imobilul, propune si supravegheaza lucrari avand ca scop conservarea si intretinerea acestuia;
• supravegheaza atat lucrarile care privesc administrarea, cat si personalul angajat;
• in caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;
• presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare cu responsabilitate si in mod profesional;
• executa dispozitiile prevazute in hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform ontractului de administrare;
• organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla si activitatea de casierie;
• gestioneaza, separat pentru fiecare asociatie, bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;
• propune, cel tarziu pana la sfarsitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale si prognoze pe termen mediu in care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de intretinere si lucrarile de reabilitare si imbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;
• efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
• asigura gestionarea condominiului conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
• are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
• gestioneaza, conform hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;
• calculeaza, intocmeste, supune verificarii cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobarii comitetului executiv si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, intocmita conform reglementarilor in vigoare, in termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
• intocmeste lunar si depune semestrial la compartimentul specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari pe a carei raza teritoriala se afla condominiul situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv;
• afiseaza lunar, la avizier, lista de veniturisi cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
• asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor la utilizarea partilor comune, functionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare in caz de incendiu si a celor de acces, interventie si salvare si comunica de urgenta presedintelui asociatiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
• indeplineste orice alte atributii stabilite in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari in conformitate cu legea.

Important! Administratorul are obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare condominiu in parte pe care il are in administrare.

Ai nevoie de ajutor? Gasesti TOT ceea ce trebuie sa stii in lucrarea Top 45 modele editabile de documente pentru asociatiile de proprietari ...click pentru detalii si comenzi <<<

Pe langa atributiile mentionate mai sus, administratorul are urmatoarele obligatii:

• obligatia de a nu utiliza in niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotararea scrisa a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv;
• obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare condominiu in parte pe care il are in administrare;
• obligatia de a folosi pentru platile curente si pentru incasari contul curent al asociatiei de proprietari;
• obligatia de a incheia, pe cheltuiala proprie, polite de asigurare de raspundere civila profesionala la solicitarea asociatiei de proprietari;
• obligatia de a transmite noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire, vizat de presedintele asociatiei si de catre cenzor/comisia de cenzori, intr-un termen de 5 zile de la incetarea
• contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor si valorilor aflate in administrarea sa, situatia financiar-contabila a asociatiei si a fiecarui proprietar in raport cu asociatia, situatia soldurilor elementelor de activ si de pasiv la data predarii;
• obligatia de a prezenta presedintelui asociatiei de proprietari si cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparatii, a fondului de rulment si de a o transfera noului administrator;
• obligatia de a elibera chitanta nominala separata pentru incasarea fondului de rulment;
• obligatia de a notifica, in scris, proprietarul care are plati restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor si sa instiinteze presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre restante;
• obligatia de a emite adeverinta care reprezinta dovada achitarii pana la acea data a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, iar in cazul neachitarii integrale, mentionarea cuantumului debitelor existente la acea data;
• obligatia solicitarii notarii in cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata.

In cazul in care administratorul nu isi indeplineste obligatiile sau le indeplineste in mod defectuos, cauzand prejudicii asociatiei de proprietari, asociatia de proprietari, in baza hotararii adunarii generale, poate retrage din garantia administratorului o suma de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotari diminuarea venitului in functie de gravitatea faptei, in conditiile prevazute in contractul de administrare, precum si de a actiona in instanta pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Ai nevoie de ajutor? Gasesti TOT ceea ce trebuie sa stii in lucrarea Top 45 modele editabile de documente pentru asociatiile de proprietari ...click pentru detalii si comenzi <<<