Administrator bloc sau condominiu. Indatoriri si obligatii in 2019

Odata cu noua Lege a asociatiilor de proprietari, un administrator de bloc/condominiu are noi indatoriri si obligatii. Analizam impreuna toate noutatile.

Conform Legii nr. 196/2018, un administrator de bloc sau condominiu are noi indatoriri si obligatii. Una dintre cele mai neplacute vesti aduse de actul normativ este clar cea a dovedirii calificarii profesionale. Atacam, insa, fiecare subiect in parte.

In primul rand, administratorul de bloc sau condominiu poate fi persoana fizica, persoana fizica autorizata sau persoana juridica. Prevederea este inclusa in art. 63 din Legea asociatiilor de proprietari.

Desemnarea administratorului si incheierea contractului de administrare se fac de catre comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, in baza mandatului acordat de adunarea generala, si decizia se comunica tuturor proprietarilor.

Activitatea de administrare include activitati de administrare tehnica si intretinere a proprietatii comune, de contabilitate si de casierie. Chiar si asa, alte activitati de administrare pot fi stabilite prin statut sau prin o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari.

In al doilea rand, administratorii sunt angajati pe baza de contract individual de munca sau contract de prestari servicii. Acestia trebuie sa aiba atestat si un cazier judiciar care sa nu continta infractiuni de natura economico-financiara. 

Atestatul administratorului de bloc sau condominiu este actul care dovedeste calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care detin certificate de calificare profesionala sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate in sprijinirea, indrumarea si controlul asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local. Este valabil 4 ani de la data emiterii.

Certificatul de calificare profesionala este actul care dovedeste calificarea profesionala a persoanelor fizice pentru a indeplini ocupatia de administrator de condominii, in conformitate cu legislatia privind invatamantul superior sau privind formarea profesionala a adultilor.

Autoturisme pe firma Regim fiscal

Vezi AICI detalii

Consilier - Codul Muncii abonament 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Cele 9 proceduri de Legislatia Muncii obligatorii pentru Managerul de Resurse Umane

Vezi AICI detalii

Atentie! Persoanele fizice atestate pentru functia de administrator in conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, cu modificarile si completarile ulterioare, pot indeplini functia de administrator numai daca, in termen de 12 luni de la intrarea in vigoare a Legii asociatiilor de proprietari nr. 196/2018, obtin certificate de calificare profesionala care dovedesc calificarea profesionala pentru a indeplini ocupatia de administrator. Termenul limita pentru obtinerea acestui act este 30 septembrie 2019, intrucat actul normativ a fost publicat in Monitorul Oficial nr. 660/2018.

In al treilea rand, un administrator de bloc sau condominiu poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor intre furnizori/prestatori si asociatia de proprietari. Este, insa, nevoie de o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari in acest sens.

Administrator bloc sau condominiu. Ce atributii ai?

In al patrulea rand, conform legii in vigoare, administratorul are urmatoarele atributii:

• administreaza imobilul, propune si supravegheaza lucrari avand ca scop conservarea si intretinerea acestuia;
• supravegheaza atat lucrarile care privesc administrarea, cat si personalul angajat;
• in caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;
• presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare cu responsabilitate si in mod profesional;
• executa dispozitiile prevazute in hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform contractului de administrare;
• organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla si activitatea de casierie;
• gestioneaza, separat pentru fiecare asociatie, bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;
• propune, cel tarziu pana la sfarsitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale si prognoze pe termen mediu in care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de intretinere si lucrarile de reabilitare si imbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;
• efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
• asigura gestionarea condominiului conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
• are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
• gestioneaza, conform hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;
• calculeaza, intocmeste, supune verificarii cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobarii comitetului executiv si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, intocmita conform reglementarilor in vigoare, in termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
• intocmeste lunar si depune semestrial la compartimentul specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari pe a carei raza teritoriala se afla condominiul situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv;
• afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
• asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor la utilizarea partilor comune, functionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare in caz de incendiu si a celor de acces, interventie si salvare si comunica de urgenta presedintelui asociatiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
• indeplineste orice alte atributii stabilite in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari in conformitate cu legea.

- - - Ai nevoie de ajutor? Gasesti TOT ceea ce vrei sa stii in Ghidul Complet cu privire la Asociatiile de Proprietari! - - -

Important! Administratorul are obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare condominiu in parte pe care il are in administrare.

In al cincilea rand, un administrator de bloc sau condominiu va trebui sa ofere spre analiza si aprobare toate datele importante cu privire la realizarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau investitii. Comitetul executiv al asociatiei de proprietari decide, apoi, daca acestea pot fi facute.

In al saselea rand, administratorul este obligat sa foloseasca pentru platile curente si pentru incasari unicul cont curent al asociatiei. Poate, insa, pastra 1.000 de lei in numerar. Acest lucru se poate intampla doar cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, exclusiv in vederea efectuarii operatiunilor de plati pentru cheltuieli neprevazute.

In al saptelea rand, un administrator de bloc sau condominiu poate fi obligat de catre asociatia de proprietari sa incheie o polita de asigurare de raspundere civila profesionala pe propria cheltuiala.

Finalmente, daca administratorul se hotaraste sa plece sau asociatia de proprietari decide schimbarea sa, acesta este obligat sa transmita noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei si de catre cenzor/comisia de cenzori, intr-un termen de 5 zile de la incetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor si valorilor aflate in administrarea sa, situatia financiar-contabila a asociatiei si a fiecarui proprietar in raport cu asociatia, situatia soldurilor elementelor de activ si de pasiv la data predarii.

Retinem! Hotararile asociatiei de proprietari sunt luate in adunarea generala a proprietarilor, iar executarea lor este incredintata comitetului executiv si administratorului.