Ne-am propus ca in acest numar al Jurnalului Juristului sa aducem cateva clarificari legate de cesiunea ipotecii.
Pentru inceput, amintim ca ipoteca:
- poate fi conventionala sau legala,
- poate avea ca obiect bunuri - mobile sau imobile
- corporale sau incorporale
si poate greva:
- bunuri determinate sau determinabile
- universalitati de bunuri
Cesiunea ipotecii este reglementata in Codul civil la art. 2358, care arata ca:
„(1) Dreptul de ipoteca sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creanta pe care o garanteaza numai atunci cand suma pentru care este constituita ipoteca este determinata in actul constitutiv.
(2) In cazul prevazut la alin. (1), cesiunea se face prin act incheiat in forma scrisa intre creditorul ipotecar cedent si creditorul cesionar, cu instiintarea debitorului.
(3) Dispozitiile in materie de carte funciara sau, dupa caz, cele care privesc opozabilitatea fata de terti a ipotecii mobiliare raman aplicabile.”
Din analiza alin. (2), s-ar putea intelege faptul ca cesiunea ipotecara se poate face intre creditorul ipotecar cedent si creditorul cesionar, chiar si fara acordul debitorului, fiind necesara doar instiintarea sa ulterioara.
Aceasta concluzie este corecta, cu exceptia situatiilor in care exista o clauza de inalienabilitate. In aceste cazuri, conform art. 1570 Cod civil:
„Cesiunea care este interzisa sau limitata prin conventia cedentului cu debitorul nu produce efecte in privinta debitorului decat daca:
a) debitorul a consimtit la cesiune;
b) interdictia nu este expres mentionata in inscrisul constatator al creantei, iar cesionarul nu a cunoscut si nu trebuia sa cunoasca existenta interdictiei la momentul cesiunii;
c) cesiunea priveste o creanta ce are ca obiect o suma de bani.
Dispozitiile alin. (1) nu limiteaza raspunderea cedentului fata de debitor pentru incalcarea interdictiei de a ceda creanta.”
Efectele ipotecii fata de terti
Efectele legale ale ipotecii fata de terti se regasesc la art. 2360 – 2364 din Codul civil dupa cum urmeaza:
- dreptul de urmarire al creditorului ipotecar - dreptul de a urmari bunul ipotecat in orice mana ar trece, inclusiv la un tert;
- raspunderea dobanditorului bunului - ipotecat cu acel bun pentru toate datoriile ipotecare;
- drepturile reale anterioare ale tertului dobanditor - renasc cu rangul lor originar de drept, in cazul executarii si vanzarii bunului dobandit de tert;
- regresul dobanditorului care a platit datoria
- conservarea actiunii personale - dreptul creditorului ipotecar.
Interpretari
Coroborand dispozitiile alin. (3) ale art. 2358 Cod civil cu cele ale art. 888 Cod civil, potrivit carora:
„Inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede acestea”, rezulta ca actul de cedare al dreptului de ipoteca sau al rangului trebuie incheiat in forma autentica atunci cand are ca obiect un bun imobil.
Suma garantata
Nu este obligatoriu ca suma pentru care este constituita o ipoteca sa fie determinata prin contractul de ipoteca, fiind suficient ca aceasta suma sa fie determinabila.
Prin exceptie de la regula de mai sus – atunci cand ne aflam in situatia de cesiune a ipotecii sau de transmitere a rangului - suma pentru care este constituita ipoteca trebuie sa fie determinata prin contractul de ipoteca pentru a permite creditorului ipotecar sa transmita unui tert dreptul sau de ipoteca sau rangul ipotecii sale, independent de cesiunea creantei garantate prin respectiva ipoteca.
Actele de dispozitie
Potrivit art. 167 din Legea nr. 60/2012,
„Actele de dispozitie cu privire la bunul ipotecat, incheiate in conditiile art. 2.393 din Codul civil, sunt anulabile la cererea creditorului ipotecar numai atunci cand produsele bunului ipotecat nu pot fi urmarite de catre creditorul ipotecar cu acelasi rang ca si ipoteca initiala.
Cu toate acestea, creditorul ipotecar nu poate obtine anularea acestor acte in cazul in care le-a aprobat expres sau tacit.”
Rambursarea creditelor ipotecare.
Conform art. 27 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare,
„In cazul in care cedentul si cesionarul nu convin altfel, rambursarea creditelor ipotecare pentru investitii imobiliare va fi efectuata catre cedent, care actioneaza ca mandatar al cesionarului. Cedentul va transmite cesionarului sumele astfel obtinute, iar cheltuielile generate de incasarea si transmiterea sumelor vor fi suportate de cesionar in limita sumelor stabilite prin contractul de cesiune a creantelor ipotecare.”
Conditii de instrainare
Art. 5 din Legea nr. 190/1999 arata ca:
„Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata.”
Din interpretarea legii, rezulta ca vanzarea unui bun ipotecat este posibila oricand pe parcursul rambursarii creditului ipotecar, cu conditia existentei acordului prealabil al creditorului ipotecar – respectiv al bancii, in cele mai multe situatii.
av. Roxana Bran
