Cadastrul reprezinta sistemul oficial de evidenta a proprietatilor imobiliare din Romania si are un rol fundamental in asigurarea transparentei si sigurantei tranzactiilor imobiliare. Prin intermediul cadastrului, statul inregistreaza si identifica toate imobilele de pe teritoriul national, stabilind limitele, suprafetele si drepturile de proprietate aferente acestora.
Cadastrul si publicitatea imobiliara sunt reglementate prin Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Scopul acestei legi este de a garanta opozabilitatea fata de terti a drepturilor reale imobiliare si de a preveni utilizarea neautorizata a bunurilor imobile. Pentru proprietarii de case, efectuarea cadastrului si intabularea in cartea funciara nu reprezinta doar o formalitate, ci o masura legala de protectie a dreptului de proprietate.
Conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cadastrul si cartea funciara constituie un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a imobilelor de pe intreg teritoriul Romaniei.
In termeni practici, cadastrul unei case inseamna identificarea si descrierea detaliata a proprietatii, atat a terenului, cat si a constructiei. Fiecare imobil este identificat printr-un numar cadastral unic, care devine elementul de referinta in toate actele juridice si administrative referitoare la proprietate.
Prin realizarea cadastrului se determina cu exactitate suprafata terenului, amplasamentul constructiei, limitele proprietatii si caracteristicile tehnice ale acesteia. Astfel, cadastrul contribuie la evitarea litigiilor intre vecini si la asigurarea unei evidente clare a proprietatilor, in special in cazul mostenirilor, partajelor sau vanzarilor.
Cadastrul unei case are o tripla functie: tehnica, economica si juridica.
Va recomandam
Agenda Cadrului Didactic 2025-2026
Achizitionati chiar acum Agenda Cadrului Didactic si va garantam ca nu va veti mai dezlipi de ea pe parcursul noului an scolar 2025-2026! Veti fi incantat de agenda dvs., o veti arata cu mandrie celor cu care veti intra in contact. Ce este atat de special la aceasta agenda? In primul rand, structura ei. Este conceputa special pentru...
Din punct de vedere tehnic, cadastrul stabileste exact limitele si pozitia imobilului, pe baza masuratorilor efectuate de specialisti autorizati. Aceste informatii sunt inscrise in planurile cadastrale, folosite ulterior de autoritatile publice, notari, banci sau evaluatori imobiliari.
Din punct de vedere economic, cadastrul furnizeaza date esentiale pentru evaluarea proprietatii in scop fiscal. Pe baza informatiilor din cadastrul general se calculeaza impozitele pe cladiri si terenuri, iar institutiile financiare folosesc aceste date pentru acordarea creditelor ipotecare.
Din punct de vedere juridic, cadastrul este inseparabil de cartea funciara. Potrivit art. 21 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, drepturile reale imobiliare devin opozabile fata de terti numai prin inscrierea lor in cartea funciara. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate devine deplin recunoscut juridic doar dupa intabulare.
Procedura de cadastru presupune, in prima faza, realizarea documentatiei cadastrale de catre un inginer autorizat ANCPI (Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara). Acesta efectueaza masuratori topografice precise si identifica limitele proprietatii. Documentatia trebuie sa cuprinda planul cadastral al terenului si constructiei, fisele de masuratori si planul de incadrare in zona.
Ulterior, documentatia se depune la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) competent teritorial. OCPI verifica actele si, daca totul este in regula, emite numarul cadastral si actualizeaza registrul cadastral national.
Etapa urmatoare este intabularea, care reprezinta inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara. Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, orice drept real imobiliar dobandit sau transmis devine opozabil fata de terti numai prin intabulare. Fara aceasta inscriere, actele de vanzare-cumparare, mostenire sau ipoteca nu pot produce efecte juridice depline.
Pentru inregistrarea cadastrului si intabularea unei case, proprietarul trebuie sa depuna la OCPI:
- actul de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, contract de donatie etc.),
- documentatia tehnica cadastrala
- actul de identitate.
In lipsa cadastrului si a intabularii, proprietarul nu poate efectua acte de vanzare, ipotecare sau succesiune in forma legala. Totodata, neindeplinirea acestor proceduri poate atrage refuzul notarului public de a autentifica tranzactiile.
Durata intocmirii cadastrului variaza in functie de complexitatea imobilului si de volumul de lucru al OCPI. In general, procesul dureaza intre
15 si 45 de zile lucratoare, dar poate fi redus prin optarea pentru procedura de urgenta, contra unei taxe suplimentare.
Pentru imobilele care nu au fost niciodata inregistrate, termenul poate fi mai lung, deoarece necesita verificari suplimentare si, uneori, efectuarea unor corectii in planurile cadastrale existente.
Costuri si taxe aferente
Costul cadastrului si al intabularii este compus din doua componente: onorariul specialistului autorizat si taxele percepute de OCPI.
Onorariul pentru intocmirea documentatiei cadastrale variaza in functie de suprafata terenului si de complexitatea constructiei. In medie, costurile pot fi cuprinse
intre 500 si 1.500 de lei pentru o casa standard.
Taxa de intabulare este reglementata prin Ordinul ANCPI nr. 16/2019, care stabileste cuantumul tarifelor pentru serviciile oferite de oficiile teritoriale. De exemplu, pentru inscrierea dreptului de proprietate asupra unei locuinte,
taxa este de 60 lei, iar pentru eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare,
de 40 lei.Desi adesea sunt folosite impreuna, cadastrarea si intabularea sunt proceduri distincte. Cadastrarea reprezinta procesul tehnic de masurare si inregistrare a terenului si constructiei in evidentele cadastrale, avand scopul de a descrie fizic proprietatea.
Intabularea, in schimb, este o procedura juridica, prin care dreptul de proprietate dobandit este inscris in cartea funciara, devenind opozabil fata de terti. Cu alte cuvinte, cadastrul arata ce exista, iar intabularea arata cine detine.
In practica, pot aparea situatii complexe care ingreuneaza realizarea cadastrului. Printre acestea se numara proprietatile mostenite fara acte de succesiune, constructiile ridicate fara autorizatie sau suprapunerile de terenuri intre vecini.
In cazul imobilelor mostenite, cadastrul nu se poate face pana cand succesiunea nu este finalizata si dreptul de proprietate nu este stabilit prin certificat de mostenitor.
In cazul constructiilor neautorizate, cadastrul poate fi realizat doar dupa obtinerea autorizatiei de construire si, ulterior, a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Procedura cadastrala implica colaborarea dintre proprietar, inginerul cadastrist si notarul public. Inginerul cadastrist are rolul de a intocmi documentatia tehnica si de a depune actele la OCPI, in timp ce notarul autentifica actele juridice (vanzare, donatie, succesiune) si solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare.
Potrivit art. 87 alin. (1) din Legea notarilor publici nr. 36/1995, notarul public este obligat sa verifice existenta dreptului de proprietate in cartea funciara inainte de autentificarea oricarui act translativ de proprietate.
Lipsa cadastrului si a intabularii poate genera consecinte grave. Proprietarul nu poate vinde, ipoteca sau succeda legal imobilul, iar in caz de litigii, nu beneficiaza de protectie juridica deplina. De asemenea, in lipsa intabularii, dreptul de proprietate nu este opozabil tertilor, ceea ce inseamna ca poate fi contestat de alte persoane.
In cazul in care se constata lipsa inregistrarii cadastrale, autoritatile pot dispune completarea documentatiei in termen legal, iar tranzactiile pot fi suspendate pana la finalizarea procedurilor.
Cadastrul nu este un proces static. Orice modificare asupra imobilului, precum extinderea casei, alipirea sau dezmembrarea unui teren, trebuie actualizata in registrul cadastral. Potrivit art. 41 din Legea nr. 7/1996, proprietarii sunt obligati sa solicite actualizarea datelor in termen de 30 de zile de la finalizarea modificarilor.
Aceasta actualizare este esentiala pentru a pastra corectitudinea informatiilor din cartea funciara si pentru a evita problemele juridice viitoare.
Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Ce inseamna cadastrul la o casa
E-JURIDIC.RO
