Contract de locatiune. Conditiile cerute de lege (art.1441 Cod civil) cat priveste incetarea contractului de locatiune prin vanzarea obiectului locatiunii

Contract de locatiune. Conditiile cerute de lege (art.1441 Cod civil) cat priveste incetarea contractului de locatiune prin vanzarea obiectului locatiunii
        
Daca locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau inscris sub semnatura privata dar cu data certa, afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.
Contractul de inchiriere a fost incheiat sub forma inscrisului sub semnatura privata, fara data certa, asa incat reclamanta, in calitate de cumparatoare a imobilului dat in locatiune paratei inainte de vanzare, nu era obligata sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cum corect au retinut celelalte instante.
        
Prin sentinta civila nr.993 din 25 mai 2007 pronuntata de Tribunalul Timis-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ a fost respinsa actiunea formulata de reclamanta S.C. T. & M. SRL impotriva paratei S.C. P.C.R. SRL.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut, in esenta ca, intre S.C. P. SRL, antecesoarea reclamantei, in calitate de proprietar al imobilului si parata S.C. P.C.R. SRL s-a incheiat un contract de inchiriere cu incepere de la 15 noiembrie 2005 pana la 15 noiembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii acestuia la cererea chiriasului depusa cu 30 de zile inainte de expirarea contractului.

Ulterior incheierii acestui contract, imobilul inchiriat a fost instrainat de catre S.C. P. SRL printr-un contract de vanzare cumparare autentificat.

S-a retinut ca in contractul de inchiriere nu a fost inserata clauza desfiintarii contractului in caz de vanzare, situatie in care actualul proprietar avea obligatia legala de a respecta contractul de inchiriere incheiat cu parata, in temeiul art.1441 Cod civil.
Impotriva acestei sentinte reclamanta a declarat apel.

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Teste rezolvate de matematica pentru clasele V-VIII

Vezi AICI detalii

Prin decizia nr.181/A din 17 septembrie 2007 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara-Sectia Comerciala s-a admis apelul si, in consecinta s-a schimbat, in tot, sentinta apelata, in sensul ca, s-a admis actiunea reclamantei si s-a dispus evacuarea paratei din spatiul in litigiu.

Curtea de apel a apreciat ca prima instanta a interpretat eronat dispozitiile art.1441 Cod civil in sensul ca reclamanta nu era obligata sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare deoarece contractul de inchiriere a fost incheiat in forma inscrisului sub semnatura privata fara data certa; or, in aceasta situatie, reclamantei, in calitate de proprietara a imobilului ce a format obiectul contractului de inchiriere, trebuia sa i se asigure protectia atributelor dreptului de proprietate, conform art.480 Cod civil.
In contra celei din urma hotarari, parata a declarat recurs.

Recurenta critica solutia pronuntata in apel pentru nelegalitate in sensul ca dispozitiile art.1441 Cod civil nu sunt aplicabile societatilor comerciale, ci numai pentru persoanele fizice; astfel ca instanta a extins eronat textul de lege invocat, in opinia acesteia, pentru incheierea contractelor societatilor comerciale nefiind nevoie de interventia notarului public, plata impozitelor si taxelor cuvenite, fiind suficiente.
Recursul este nefondat.

Conform art.1441 Cod civil „daca locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 Cod civil), afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.

Din examinarea textului de lege evocat rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produc efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile in care a fost incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa.

Prin urmare, vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa.

In cauza, contractul de inchiriere a fost incheiat sub forma inscrisului sub semnatura privata, semnatura privata fara data certa, asa incat reclamanta, in calitate de cumparatoare a imobilului dat in locatiune paratei inainte de vanzare, nu era obligata sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cum corect au retinut celelalte instante.

In ceea ce priveste sustinerile recurentei ca reglementarile codului civil referitor la locatiune se aplica numai pentru persoanele fizice, vor fi inlaturate, intrucat, atat pentru persoanele fizice cat si pentru persoanele juridice sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun reglementat de codul civil, reprezentand regula.

In consecinta, Inalta Curte a respins recursul.

Sursa: scj.ro (I.C.C.J., sectia comerciala, decizia nr. 752 din 26 februarie 2008)