Legea Nordis este in vigoare: garantii si protectii pentru cumparatori [Legea nr. 207 din 2025]

Legea nr. 207/2025, cunoscuta si ca Legea Nordis, a fost publicata in Monitorul Oficial si este in vigoare. Cumparatorii de locuinte din Romania au fost ani la rand expusi unor riscuri majore atunci cand achizitionau apartamente in faza de proiect: rezervari fara reguli, avansuri folosite in alte scopuri, promisiuni semnate doar pe hartie, sau predari cu utilitati provizorii.
 
Legea 207/2025 schimba modul in care dezvoltatorii pot vinde locuinte noi si ofera mai multa siguranta pentru cumparator, mai multa transparenta si reguli stricte privind folosirea banilor si documentele necesare inainte de vanzare. In randurile urmatoare va prezentam principalele garantii si protectii pe care aceasta lege le ofera oricui vrea sa cumpere un apartament in constructie.
  

Dezvoltatorul poate promite vanzarea unui apartament viitor doar dupa ce autorizatia de construire este notata in cartea funciara.
 
Pentru blocurile in constructie, se face o preapartamentare, adica se deschid carti funciare provizorii pentru fiecare viitor apartament.
 

Nu mai exista antecontracte „de mana” sau intre firme.
 
Totul trebuie autenticat la notar, iar notarul este obligat sa noteze promisiunea in cartea funciara. Astfel, drepturile cumparatorului sunt inscrise oficial.
 

O rezervare poate dura maxim 60 de zile, iar suma pentru rezervare nu poate depasi 5% din pret.

Daca dezvoltatorul nu trece la antecontract (din vina lui), trebuie sa restituie banii integral in 30 de zile.
 

Avansurile intra intr-un cont bancar distinct, dedicat strict acelui proiect.
 
Dezvoltatorul poate cheltui banii numai pentru constructia acelui proiect, si doar cu avizul dirigintelui de santier:
 

Banii cumparatorilor nu mai pot fi mutati la alte proiecte sau folositi in alte scopuri.
 

Daca dezvoltatorul foloseste banii cumparatorilor in alte scopuri, amenda este 1% din cifra lui de afaceri de anul trecut.

 

Predarea catre proprietar se poate face numai dupa:
 

 

 

 

Fiecare apartament viitor are o carte funciara separata inca din faza de constructie, ceea ce aduce transparenta.
 
Daca se schimba numarul apartamentelor, se poate actualiza documentatia fara acordul cumparatorilor, dar nu se poate modifica suprafata sau amplasamentul apartamentului promis.
 

 
Promisiunea de vanzare se inscrie oficial.
 
Asta inseamna ca nici dezvoltatorul, nici altcineva nu poate vinde acelasi apartament altcuiva.

 
Va redam, in cele ce urmeaza, continutul integral al legii.
 

LEGE nr. 207 din 8 decembrie 2025
pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, precum si pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996
EMITENT        
PARLAMENTUL ROMANIEI
Publicat in  MONITORUL OFICIAL nr. 1133 din 8 decembrie 2025

 
 
 
Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.

Articolul I

Articolul 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 765 din 30 septembrie 2016, cu modificarile si completarile ulterioare, se modifica si va avea urmatorul cuprins:

Articolul 22
(1) Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente, in sensul legii, precum si cei care dezvolta proiecte imobiliare de tip condominii sau locuinte individuale in vederea instrainarii, denumiti in continuare dezvoltatori, si au urmatoarele obligatii principale referitoare la calitatea constructiilor:
a) stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare si executie pe baza reglementarilor tehnice, precum si a studiilor si cercetarilor efectuate;
b) obtinerea acordurilor si a avizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire si acordului/autorizatiei administratorului drumului pentru realizarea bransamentelor la retelele de utilitati ale infrastructurii edilitare corespunzator specificului constructiei respective, cu plata taxelor de racordare aferente bransamentelor, cu exceptia cazului in care lucrarile de constructii privesc infrastructura fizica necesara sustinerii retelelor de comunicatii electronice pentru care nu este necesara emiterea autorizatiei de construire sau desfiintare;
c) asigurarea verificarii proiectelor prin specialisti verificatori de proiecte atestati;
d) asigurarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau operatori economici de consultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor;
e) actionarea in vederea solutionarii neconformitatilor, a defectelor aparute pe parcursul executiei lucrarilor, precum si a deficientelor proiectelor;
f) efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor de construire pentru lucrarile prevazute in autorizatia de construire, numai impreuna cu receptia la terminarea lucrarilor bransamentelor la infrastructura tehnico-edilitara aferente ansamblurilor de locuinte individuale si colective, constructiilor de utilitate publica si cailor de acces;
g) efectuarea receptiei finale la expirarea perioadei de garantie;
h) intocmirea cartii tehnice a constructiei si predarea acesteia catre proprietar;
i) expertizarea constructiilor, mai putin a instalatiilor/retelelor edilitare, de catre experti tehnici atestati, in situatiile in care la aceste constructii se executa lucrari de natura celor prevazute la art. 18 alin. (2). Modificarea instalatiilor/retelelor edilitare aferente constructiilor expertizate se realizeaza in baza unor documentatii tehnice elaborate si avizate in conformitate cu prevederile legale;
j) predarea catre proprietar a constructiei numai dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor de constructii si punerea in functiune a bransamentelor autorizate si definitive la retelele de utilitati publice ale infrastructurii edilitare, conform specificului constructiei respective, atat in cazul investitiilor noi, cat si in cazul interventiilor la constructiile existente care nu au fost utilizate pe timpul executiei lucrarilor de constructii, cu exceptia cazului in care lucrarile de constructii privesc infrastructura fizica necesara sustinerii retelelor de comunicatii electronice pentru care nu este necesara emiterea autorizatiei de construire sau desfiintare.
(2) Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar si poate promite instrainarea unitatii individuale din cadrul condominiului viitor sau locuintei individuale viitoare, numai dupa notarea autorizatiei de construire in cartea funciara, realizarea operatiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare si deschiderea cartilor funciare pentru unitatile individuale reprezentand bunuri viitoare, in conditiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
(3) Promisiunile de vanzare/Promisiunile de cumparare/Promisiunile bilaterale de vanzare-cumparare avand ca obiect unitatile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuintele individuale viitoare se incheie numai in forma autentica, dupa notarea autorizatiei de construire in cartea funciara si dupa obtinerea in prealabil a extrasului de carte funciara pentru unitatea individuala viitoare sau, dupa caz, pentru locuinta individuala viitoare.
(4) Notarul public solicita notarea in cartea funciara a promisiunii de vanzare/promisiunii de cumparare/promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare prevazute la alin. (3), in ziua intocmirii acesteia sau cel mai tarziu in urmatoarea zi lucratoare.
(5) Conventiile privind rezervarea cumpararii unitatilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuintelor individuale viitoare se pot incheia pentru o perioada maxima de 60 de zile, fiind urmata de incheierea actului prevazut la alin. (3) sau de incheierea contractului de vanzare-cumparare. Sumele achitate de cumparator privind rezervarea cumpararii unitatilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuintelor individuale se scad din pretul vanzarii si nu pot depasi 5% din pret, sub sanctiunea nulitatii absolute a conventiei de rezervare. In situatia in care pana la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se incheie promisiunea prevazuta la alin. (3) sau contractul de vanzare, din culpa exclusiva a dezvoltatorului, acesta restituie integral, in termen de 30 de zile, sumele primite in baza conventiei de rezervare.
(6) Sumele achitate de cumparator ca avans in cadrul promisiunii de vanzare/promisiunii de cumparare/promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare se depun intr-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificarii proiectului pentru care s-a platit avansul, si pot fi cheltuite de acesta numai in scopul dezvoltarii respectivului proiect si numai cu stampila «bun de plata» a persoanei responsabile/dirigintelui de santier, pentru partea de rezistenta maximum 25% din pret si ulterior finalizarii acesteia, pentru partea de instalatii maximum 20% din pret.
(7) Utilizarea sumelor achitate de catre cumparator ca avans in cadrul promisiunii de vanzare/promisiunii de cumparare/ promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare in alte scopuri decat cele prevazute de prezenta lege este interzisa si se sanctioneaza cu amenda in cuantum de 1% din cifra de afaceri, inregistrata in anul anterior, a dezvoltatorului, daca fapta nu constituie infractiune in conditiile legii.

Articolul II

La articolul 26 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 720 din 24 septembrie 2015, cu modificarile si completarile ulterioare, dupa alineatul (8) se introduc trei noi alineate, alin. (9)-(11), cu urmatorul cuprins:

(9) Operatiunea de preapartamentare a constructiei de tip condominiu bun viitor in unitati individuale bunuri viitoare se face in baza actului autentic de preapartamentare, intocmit potrivit documentatiei cadastrale de preapartamentare receptionate de oficiul teritorial. Documentatia cadastrala de preapartamentare se intocmeste de persoana fizica sau juridica autorizata pentru executarea lucrarilor de specialitate, pe baza autorizatiei de construire si a documentatiei aferente acesteia.
(10) Prin operatiunea de preapartamentare se deschid cartea funciara a constructiei bun viitor de tip condominiu si carti funciare individuale pentru toate unitatile individuale bunuri viitoare prevazute in autorizatia de construire si documentatia aferenta acesteia. In cuprinsul descrierii imobilului din partea I a cartii funciare se face mentiunea ca unitatile individuale sunt bunuri viitoare. In situatia in care pana la realizarea operatiunii de apartamentare se modifica numarul unitatilor individuale cuprinse in autorizatia de construire initiala si documentatia aferenta acesteia, se face o actualizare a tuturor cartilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, intocmit in temeiul actului administrativ emis in conditiile legii, si a unei noi documentatii cadastrale preliminare fara a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumparator, cu exceptia situatiei in care se modifica suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
(11) Dupa finalizarea constructiei de tip condominiu constatata prin procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor si certificatul de atestare a edificarii constructiei se realizeaza operatiunea de apartamentare, potrivit alin. (8), iar cartile funciare prevazute la alin. (10) se actualizeaza cu datele si informatiile cuprinse in documentatia de apartamentare. La intocmirea documentatiei cadastrale de apartamentare se vor prelua in mod corespunzator si datele din documentatia care a stat la baza operatiunii de preapartamentare.

Articolul III

In vederea operationalizarii aplicatiei integrate de cadastru si publicitate imobiliara, prevederile art. II din prezenta lege, respectiv art. 26 alin. (9)-(11) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, intra in vigoare in termen de 3 luni de la publicarea prezentei legi in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

Articolul IV

(1) Pana la data intrarii in vigoare a prevederilor art. 26 alin. (9)-(11) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, notarea in cartea funciara a autorizatiei de construire pentru unitatile individuale bunuri viitoare din cadrul condominiilor viitoare se face in mod separat pentru fiecare unitate individuala viitoare mentionata in autorizatia de construire si documentatia aferenta acesteia.

(2) Notarea in cartea funciara a promisiunii avand ca obiect un bun viitor - unitate individuala - nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operatiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fara a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumparator, cu exceptia situatiei in care se modifica suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.

(3) Promisiunile de vanzare, avand ca obiect unitatile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuintele individuale viitoare, se incheie numai in forma autentica, dupa notarea autorizatiei de construire in cartea funciara si dupa obtinerea in prealabil a extrasului de carte funciara pentru unitatea individuala viitoare sau, dupa caz, pentru locuinta individuala viitoare. Extrasul de carte funciara solicitat de notarul public pentru incheierea promisiunilor avand ca obiect unitatile individuale din cadrul condominiului bun viitor se elibereaza din cartea funciara a terenului si cuprinde atat mentiunile corespunzatoare pozitiei la care s-a notat autorizatia respectiva, cat si inscrierile care privesc aceasta notare.

(4) Notarul public solicita notarea in cartea funciara a promisiunii de vanzare prevazute la alin. (3), in ziua intocmirii acesteia sau cel mai tarziu in urmatoarea zi lucratoare.

(5) In cuprinsul notarii in cartea funciara a promisiunilor prevazute la alin. (3) se face referire la pozitia corespunzatoare la care a fost notata autorizatia de construire pentru unitatea individuala care face obiectul promisiunii si se mentioneaza faptul ca unitatea individuala este un bun viitor in curs de edificare.

Aceasta lege a fost adoptata de Parlamentul Romaniei, cu respectarea prevederilor art. 75 si ale art. 76 alin. (2) din Constitutia Romaniei, republicata.
 
p. PRESEDINTELE CAMEREI DEPUTATILOR,
NATALIA-ELENA INTOTERO
PRESEDINTELE SENATULUI
MIRCEA ABRUDEAN
Bucuresti, 8 decembrie 2025.
Nr. 207.