Cum se calculeaza si cine trebuie sa plateasca fondul de rulment in bloc

Fondul de rulment este, in esenta, o suma de bani platita anticipat de fiecare proprietar, cu scopul de a asigura plata cheltuielilor curente ale blocului. Aceste cheltuieli includ utilitatile comune (apa, energie electrica, gaze, termoficare, salubritate), intretinerea spatiilor comune, serviciile de paza sau curatenie si functionarea instalatiilor comune, cum sunt lifturile sau sistemele de iluminat. Fondul de rulment nu se foloseste pentru reparatii majore, care sunt acoperite separat din fondul de rezerve sau fondul de reparatii.

Practic, fondul de rulment este un instrument de lichiditate. El functioneaza ca un „colac de siguranta” pentru asociatie, permitand plata imediata a facturilor fara a astepta colectarea sumelor de la toti proprietarii. Din punct de vedere contabil, acest fond se evidentiaza separat, iar sumele platite de proprietari sunt proprietatea fiecaruia, chiar daca sunt administrate colectiv.

Legea nr. 196/2018 prevede explicit obligativitatea constituirii fondului de rulment. In articolul 72, alin. (1) se mentioneaza: „Asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment.”

Aceasta inseamna ca niciun proprietar nu poate refuza sa plateasca fondul de rulment, intrucat legea prevede clar ca acesta trebuie instituit de toate asociatiile de proprietari. Rolul fondului este de a permite asociatiei sa acopere cheltuielile curente ale imobilului, pe baza unui calcul lunar sau anual.

De asemenea, articolul 66 stabileste ca administratorul asociatiei are obligatia de a gestiona corect si transparent fondurile asociatiei, inclusiv fondul de rulment: „Administratorul este obligat sa administreze fondurile asociatiei cu diligenta, in scopul realizarii obiectivelor prevazute in statutul asociatiei si in conformitate cu hotararile adunarii generale a proprietarilor.”

Aceasta prevede ca fondul de rulment trebuie folosit strict pentru scopurile pentru care a fost constituit, iar orice abatere de la acest scop poate fi sanctionata legal.

Mai mult, articolul 102 prevede ca neconstituitia sau utilizarea abuziva a fondului poate atrage sanctiuni: „Neindeplinirea obligatiilor prevazute de prezenta lege privind administrarea fondurilor asociatiei constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 2.500 la 9.000 lei.”

Acest lucru evidentiaza importanta respectarii legii si a gestionarii corecte a fondului de rulment.

>>> Vrei sa stii cum sa ai mereu bani disponibili pentru cheltuielile blocului, fara sa te trezesti cu facturi restante? Intra pe bugere-cashflow.contabilul.ro si afla solutia care te ajuta sa-ti gestionezi banii inteligent!

Calculul fondului de rulment trebuie sa fie echitabil si transparent, conform prevederilor legale si regulilor contabile ale asociatiei. In general, fondul de rulment se stabileste astfel incat sa acopere cheltuielile curente lunare ale blocului, precum facturile de utilitati comune, intretinerea spatiilor comune, serviciile de curatenie si paza sau functionarea instalatiilor colective. Adunarea generala a proprietarilor poate decide ca fondul de rulment sa reprezinte, de exemplu, suma necesara pentru o luna cu cheltuieli maxime din an, astfel incat asociatia sa aiba resurse suficiente chiar si in perioadele cu costuri ridicate.

Calculul se face in functie de cota-parte indiviza a fiecarui apartament. Cota-parte indiviza reprezinta proportia apartamentului din totalul suprafetelor comune ale blocului si se utilizeaza pentru a determina cata contributie trebuie sa plateasca fiecare proprietar. De exemplu, daca un apartament reprezinta 5% din suprafata totala a imobilului, atunci proprietarul va plati 5% din suma fondului de rulment lunar. Acest mecanism asigura echitate, deoarece fiecare proprietar contribuie proportional cu partea sa din bloc.

Pentru asociatiile noi, unde nu exista un istoric clar de cheltuieli, legea permite estimarea fondului pe baza unor comparatii cu alte asociatii similare sau pe baza unor calcule orientative, pana cand se aduna date concrete despre cheltuielile reale.

Sa presupunem ca un bloc are 10 apartamente, iar totalul cheltuielilor lunare estimate pentru intretinerea imobilului (apa, energie electrica, curatenie, paza, lift) este de 4.000 lei.

Fiecare apartament are urmatoarele cote-parte indivize:

Calculul contributiei fiecarui apartament la fondul de rulment se face astfel:

Astfel, prin plata fondului de rulment, asociatia colecteaza lunar suma de 4.000 lei, care va fi folosita strict pentru acoperirea cheltuielilor curente.

Acest exemplu arata clar cum fiecare proprietar contribuie proportional cu suprafata sa si cum fondul de rulment asigura lichiditatea necesara functionarii blocului fara a depinde de plata intarziata a cotelor de intretinere.

Conform legislatiei in vigoare, in special Legea nr. 196/2018 privind infiintarea si functionarea asociatiilor de proprietari, obligatia de plata a fondului de rulment revine in mod direct proprietarului apartamentului. Articolul 40 din aceasta lege precizeaza ca proprietarul este responsabil de plata tuturor cotelor stabilite de adunarea generala a asociatiei, inclusiv fondul de rulment, pentru intretinerea spatiilor si serviciilor comune ale blocului.

>>> Citeste integral Legea Asociatiilor de Proprietari nr. 196/2018 cu un click AICI!

Chiriasul poate fi obligat sa plateasca fondul de rulment doar daca acest lucru este prevazut explicit in contractul de inchiriere, printr-o clauza clara care sa stipuleze obligatia acestuia de a suporta cheltuielile asociatiei. In lipsa unei astfel de prevederi, chiriasul nu are obligatie directa fata de asociatie, ci doar fata de proprietar, care poate recupera ulterior sumele datorate.

Neplata fondului de rulment de catre proprietar poate avea consecinte legale. Conform art. 41 alin. (2) din Legea 196/2018, asociatia are dreptul sa recupereze sumele datorate prin proceduri de executare silita, precum poprirea conturilor sau alte masuri legale, inclusiv calcularea de penalitati. Acest mecanism este esential pentru a asigura continuitatea serviciilor si pentru a evita dezechilibrele financiare ale blocului.

Practic, fiecare proprietar este raspunzator in fata asociatiei, iar contractele de inchiriere trebuie redactate astfel incat sa clarifice daca chiriasul preia sau nu aceasta obligatie. Aceasta separare a responsabilitatilor este cruciala pentru functionarea corecta si echitabila a asociatiei de proprietari.

>>> Toate Asociatiile de proprietari trebuie sa aiba ACESTE DOCUMENTE! Evitati avenzile de pana la 10.000 de lei. Accesati site-ul documenteasociatie.manageronline.ro si lucrati comod, fara stres. 

Fondul de rulment are un rol strategic si operational in cadrul asociatiei de proprietari. Conform art. 40 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociatia trebuie sa detina resurse financiare suficiente pentru a acoperi cheltuielile curente ale blocului, iar fondul de rulment reprezinta instrumentul prin care se asigura aceasta continuitate financiara.

Fara fondul de rulment, asociatia ar trebui sa astepte colectarea cotelor de intretinere de la toti proprietarii inainte de a plati facturile. Aceasta intarziere poate provoca penalitati la plata furnizorilor de utilitati, riscul intreruperii serviciilor precum apa, gaz, energie electrica sau paza, precum si afectarea functionarii lifturilor sau a altor instalatii comune.

Fondul de rulment permite colectarea anticipata a unei sume din partea fiecarui apartament, astfel incat asociatia sa poata face fata imediat cheltuielilor curente, indiferent daca unii proprietari intarzie plata. De exemplu, daca facturile lunare pentru energie si intretinere se ridica la 5.000 lei, fondul de rulment va fi utilizat pentru a plati aceste sume chiar daca unele cotizatii nu au fost inca achitate, prevenind blocajele financiare.

Astfel, fondul de rulment asigura functionarea normala si neintrerupta a tuturor serviciilor comune, protejand interesele tuturor proprietarilor si prevenind situatii conflictuale. Este, in esenta, o masura de siguranta financiara a asociatiei, care permite gestionarea eficienta a cheltuielilor curente si protejeaza patrimoniul comun.

Conform articolului 72, alin. (5) din Legea 196/2018: „Fondul de rulment constituit de proprietar poate fi restituit acestuia la transmiterea dreptului de proprietate, in conditiile prevazute de adunarea generala.”

In practica, asta inseamna ca la vanzarea apartamentului, fondul de rulment achitat de fostul proprietar poate fi recuperat sau transferat cumparatorului, in functie de intelegerea dintre parti si de prevederile contractului de vanzare-cumparare. Administratorul are obligatia de a elibera o adeverinta financiara, care atesta sumele depuse in fondul de rulment, necesara notarului pentru autentificarea tranzactiei.

Fondul de rulment trebuie gestionat transparent si conform legii. Administratorul trebuie sa evidentieze fiecare contributie in contabilitatea asociatiei, de obicei in contul 115 „Fond de rulment”, si sa pastreze evidente analitice pentru fiecare proprietar. Toate cheltuielile efectuate din fond trebuie justificate si documentate, iar accesul la evidenta financiara trebuie sa fie permis comisiei de cenzori sau auditorilor.

Orice folosire a fondului in alte scopuri decat cele prevazute de lege este ilegala si atrage sanctiuni, conform articolului 102 mentionat mai sus.


Fondul de rulment este un instrument legal si financiar esential pentru buna functionare a asociatiilor de proprietari. Legea 196/2018 reglementeaza clar obligativitatea constituirii lui, modul de calcul, cine trebuie sa-l plateasca, si cum trebuie administrat. Plata si gestionarea corecta a fondului de rulment garanteaza continuitatea serviciilor comune, transparenta in administrarea banilor si protectia financiara a fiecarui proprietar. In plus, acesta ramane proprietatea individuala a fiecarui apartament, fiind restituibil la vanzarea unitatii locative, conform legii si prevederilor adunarii generale a proprietarilor.