Realizarea la termen a lucrarilor de constructii – efectuarea receptiei – formularea obiectiunilor dupa expirarea termenului stabilit de partile contractante – urgenta conservarii constructiei edificate – consecinte
Realizarea receptiei lucrarilor de constructii efectuate la termen coroborata cu formularea si transmiterea obiectiunilor dupa expirarea termenului stabilit de parti nu poate fundamenta culpa unei parti contractante in neindeplinirea obligatiilor asumate. Necesitatea conservarii si folosirii constructiei edificate indreptateste Tribunalul arbitral sa dispuna ca o parte contractanta sa fie autorizata sa efectueze in numele partenerului contractual operatiunile de bransament a unui imobil-constructie la reteaua de gaze si electricitate.
sentinta arbitrala nr. 22/14.02.2007 – dosar nr. 284/2006
Partile si obiectul litigiului
Litigiul implica o societate comerciala cu raspundere limitata, in calitate de reclamanta, precum si o societate comerciala pe actiuni, in calitate de parata.
Prin actiune inregistrata la Curtea de Arbitraj de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei, reclamanta a solicitat sa fie autorizata sa efectueze, in numele paratei, titulara a unei autorizatii de constructii, operatiunile de bransament al unui imobil-constructie din Bucuresti la reteaua de gaze si electricitate in lipsa careia imobilul nu putea fi folosit corespunzator, iar in subsidiar, in masura in care se va respinge cererea principala, sa fie obligata parata fie la autorizarea reclamantei de a efectua lucrarile de bransament la reteaua de gaze si electricitate si sa permita executarea efectiva a acestor lucrari, fie sa efectueze ea insasi aceste lucrari, urmand ca reclamanta sa suporte costurile corespunzatoare, asa cum partile au convenit, cu cheltuieli de arbitrare.
Motivele actiunii
In motivarea actiunii arbitrale, s-a aratat ca parata a vandut reclamantei cota indiviza de 84% a unui teren situat in Bucuresti, pretul fiind achitat in integralitate, ca reclamanta s-a obligat sa transmita paratei dreptul de proprietate asupra parterului constructiei ce urma a se edifica, precum si asupra a 16% din dreptul de proprietate avand ca obiect spatiile tehnice aflate la parterul si subsolul cladirii cu destinatie de birouri si locuinte, cladire ce urma a fi construita de reclamanta pe terenul mai sus mentionat. A mai aratat reclamanta urmatoarele:
– momentul in care urma sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenului cumparat a fost amanat pana la data transferului proprietatii asupra sus-mentionatei cote-parti din constructie;
– edificarea constructiei a constituit obiectul unei conventii separate ce se referea la o cladire de birouri si locuinte, cladire ce urma a se construi conform unor planuri anexate conventiei de construire, planuri ce au stat la baza autorizatiei de construire eliberate la cererea paratei.
In vederea construirii cladirii, reclamanta s-a obligat sa contribuie cu cota-parte din dreptul de proprietate asupra terenului dobandit, sa finanteze lucrarile de demolare a constructiei vechi ce exista pe teren, sa asigure asistenta tehnica pe perioada executiei, sa contribuie cu o cota de 50% din costurile de realizare ale documentatiilor de proiectare ale noii constructii, sa finanteze lucrarile de executie, montaj echipamente si utilaje ale noii constructii, sa finanteze taxele, autorizatiile si racordurile necesare (apa, gaz, canalizare, cablu TV, telefon etc.) si sa contribuie cu managementul investitiei. A mai aratat reclamanta ca s-a obligat sa plateasca, in doua saptamani de la semnarea conventiei, costurile demolarii constructiei existente pe teren, inclusiv TVA, un avans de 25% din valoarea costurilor de realizare a documentatiilor de proiectare ale noii constructii, restul urmand a fi achitat in momentul terminarii acestora, sa plateasca, inclusiv TVA, cota de 68% din valoarea asistentei tehnice in momentul in care urma sa predea paratei parterul imobilului si doua locuri de parcare in situatia de a putea fi exploatate.
Totodata, reclamanta a mai aratat ca se obliga sa construiasca cladirea in intervalul cuprins intre 17 mai 2004 – 17 mai 2006, in conditiile in care parata obtinea pana la 15 martie 2004 autorizatia de construire. Astfel, termenul de construire se decala cu numarul zilelor de intarziere in cazul in care parata, din motive independente de vointa partilor, nu obtinea autorizatia de construire pana la 15 martie 2004.
De asemenea, reclamanta se obliga sa asigure vanzarea apartamentelor construite. Dupa ce constructia a fost finalizata si receptionata in termenul convenit, a sustinut reclamanta, parata, afisand o comportare abuziva si refuzand efectuarea finalitatilor de bransament al constructiei la reteaua de gaze si electricitate, a generat imposibilitatea conservarii si utilizarii imobilului conform destinatiei sale.
Urmarind realizarea unui castig nejustificat si refuzand sa colaboreze sub pretextul rezilierii conventiilor ca efect al incidentei unui pact comisoriu de gradul IV, parata ar fi pretins ca reclamanta nu si-a executat obligatiile contractuale in termen, situatie in care a propus ca ea sa pastreze proprietatea asupra cotei de teren vandute pana in anul 2012 sau pe toata durata existentei constructiei, urmand ca reclamanta sa-i plateasca o suma de bani pentru folosinta terenului. De asemenea, s-a mai aratat ca parata i-a comunicat reclamantei ca in ipoteza intentionarii de catre aceasta din urma a achizitionarii respectivului teren, trebuia achitat un pret corespunzator valorii de piata, urmand a dobandi dreptul de proprietate in anul 2012.
La randul sau, parata se obliga sa contribuie cu 16% din valoarea dreptului sau de proprietate asupra terenului pe care se edifica cladirea si cu o suma de bani, exclusiv TVA, suma ce reprezenta 50% din costurile de realizare a documentatiilor de proiectare a noii constructii, sa intocmeasca documentatia, sa obtina autorizatia de demolare si sa urmareasca efectiv demolarea vechii cladiri, sa intocmeasca proiectul de arhitectura, structura si instalatii al noii cladiri, sa obtina toate acordurile si avizele necesare si, in final, autorizatia de construire pana la 15 martie 2004 si sa acorde asistenta tehnica pe perioada executiei constructiei.
La terminarea lucrarilor de constructie, a fost intocmit si semnat fara obiectii procesul-verbal de receptie din mai 2006, proces-verbal ce nu contine semnatura a doi invitati, membrii comisiei semnand, ca urmare a constatarii executiei corespunzatoare a lucrarii, impreuna cu doi din cei patru invitati din partea paratei.
Apararea paratei
Prin intampinare, parata a solicitat respingerea cererii de arbitrare, sustinand ca dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, adica asupra a 84% din acesta, nu a fost transmis la data incheierii contractului de vanzarecumparare, prin aceasta conventie insusi transferul dreptului de proprietate, si nu exercitiul acestui drept fiind conditionat de finalizarea si predarea catre parata a partii din imobil ce i se cuvenea, imprejurare ce nu s-a realizat nici in prezent. A mai sustinut parata urmatoarele:
– data pana la care reclamanta era obligata sa finalizeze constructia era iunie 2006, si nu iulie 2006, asa cum sustine aceasta din urma;
– reclamanta era obligata sa finalizeze constructia in 24 de luni de la data inceperii lucrarilor, termen ce a fost fixat prin conventie la 17 mai 2004, daca parata obtinea autorizatia de construire pana la 15 martie 2004, asadar dupa expirarea unui termen de 63 de zile ce curgea din acest moment;
– intrucat autorizatia de constructie a fost obtinuta la 31 martie 2004, lucrarile de constructie trebuiau sa inceapa la 3 iunie 2004, urmand a fi finalizate la 3 iunie 2006. Data inceperii constructiei a fost recunoscuta de reclamanta, argumentele formulate de aceasta in sprijinul ideii ca data inceperii constructiei era 15 iulie 2004 nefiind de natura a modifica cele convenite de parti.
Parata a mai sustinut nelegalitatea si inopozabilitatea procesului-verbal de receptie incheiat la finalizarea lucrarilor, anume in luna mai 2006. Astfel, presedintele si vicepresedintele Consiliului de administratie al paratei, convocati si participanti la receptie in calitate de invitati, au refuzat sa semneze procesul-verbal al comisiei constituite exclusiv de reclamanta, ei neavand nici calitatea de a formula obiectiile referitoare la neregularitatile observate, astfel cum stipuleaza prevederile Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructie si instalatii aprobat prin H.G. nr. 273/1994. Ceilalti invitati din partea paratei nu o puteau reprezenta in calitatea sa de titular al autorizatiei de construire si beneficiar al unei parti din aceasta, acest lucru putand fi facut in mod legal doar de celelalte doua persoane invitate ce nu au semnat procesul-verbal. Parata a aratat ca a contestat procesul-verbal de receptie, sesizand si Inspectoratul in Constructii al Municipiului Bucuresti, demersurile ramanand fara rezultat.
De asemenea, parata a aratat ca a contestat si procesulverbal incheiat in iunie 2006 prin care se tindea a se recunoaste finalizarea tranzactiei si indeplinirea tuturor obligatiilor si conditiilor cuprinse in contractul de van zare-cumparare din anul 2003 si in conventiile ulterioare incheiate de parti, sustinand ca, nu numai ca acestea au refuzat sa semneze procesul-verbal, astfel cum s-a consemnat, dar au si lipsit de la redactarea si semnarea acestuia.
Nu in ultimul rand, parata a respins afirmatiile reclamantei potrivit carora nu a colaborat cu aceasta la obtinerea autorizatiilor necesare racordarii la utilitati (electricitate si gaze), aratand ca si-a indeplinit aceasta obligatie, neobtinerea autorizatiilor datorandu-se exclusiv culpei reclamantei. In sprijinul afirmatiei sale, parata a aratat ca toate documentele invocate de reclamanta sunt obtinute cu sprijinul sau din anul 2004.
Solutia Tribunalului arbitral
Cu privire la competenta solutionarii litigiului, se constata ca partile au stipulat o clauza compromisorie conform careia toate neintelegerile vor fi solutionate de Curtea de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei. Avand in vedere clauza compromisorie, valid incheiata prin conventia partilor, precum si dispozitiile art. 3 si 10 din Regulamentul pentru organizarea si functionarea Curtii de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei, competent a de solutionare a prezentului litigiu apartine acestei Curti de Arbitraj Comercial International.
In urma administrarii dovezilor propuse de parti, Curtea constata ca actiunea reclamantei este intemeiata pentru urmatoarele considerente:
Partile au incheiat contracte avand ca obiect trecerea unei cote de teren in proprietatea reclamantei si construirea pe acest teren a unui imobil cu destinatia de birouri si locuinte, imobil asupra caruia acestea au drepturi indivize. Ca efect al incheierii contractului de vanzare-cumparare, parata se obliga sa transfere dreptul de proprietate avand ca obiect un teren situat in Bucuresti in momentul in care reclamanta transfera, la randul sau, dreptul de proprietate asupra constructiei ce se edifica, moment pe care partile l-au stabilit ca fiind data incheierii procesului-verbal de predare-primire, in acest sens urmand a se incheia un act aditional la contract.
Este evident ca respectivul contract de vanzarecumparare constituie o operatiune juridica consensuala afectata de un termen suspensiv, termen implinit pentru reclamanta la data edificarii si predarii partii din constructie ce revenea acesteia, iar pentru parata la data intrarii in posesia acesteia. Momentul implinirii termenului a fost legat de data solicitarii scrise facuta de reclamanta paratei in sensul de a se prezenta la semnarea procesului-verbal de receptie a constructiei, in caz de refuz al acesteia intelegandu-se ca parata a acceptat tacit finalizarea constructiei dupa expirarea unui termen de 15 zile. In caz de existenta a unor obiectiuni din partea paratei, ele trebuiau sa fie comunicate in termenul de 15 zile mai sus mentionat, reclamantei revenindu-i obligatia sa le remedieze inlauntrul termenului de 24 de luni de la inceperea lucrarilor, termen fixat pentru terminarea lor. Printr-o conventie ulterioara, partile au stabilit obligatiile acestora cu privire la edificarea constructiei, principiile colaborarii, consecintele neindeplinirii obligatiilor de catre contractanti, modul de incetare a contractului, definirea fortei majore, modul in care urmau sa se rezolve neintelegerile ivite.
Potrivit acestei conventii, parata se obliga sa puna la dispozitia reclamantei autorizatia de constructie pana la 15 martie 2004, aceasta din urma se obliga sa inceapa executarea lucrarilor la 17 mai 2004 si sa le finalizeze in termen de 24 luni. S-a prevazut in conventie ca in cazul in care, din motive neimputabile partilor, termenul de obtinere a autorizatiei depasea data de 15 martie 2004, inceperea lucrarilor se decala cu numarul de zile de intarziere.
Din actele dosarului, se constata ca autorizatia de constructie a fost obtinuta si predata reclamantei la 3 iunie 2004, iar terenul pe care trebuia sa se edifice constructia a fost predat reclamantei la 6 iulie 2004. Nu se justifica de catre parata interventia vreunei cauze ce depasea vointa sa de a actiona in acest mod, situatie in care reclamanta nu avea obligatia inceperii lucrarilor de constructie mai inainte de a fi fost pusa in situatia de a o face.
Printr-o nota de informare din 3 martie 2006, partile, prin reprezentantii lor care au semnat-o, fixeaza ca data a inceperii lucrarilor ziua de 15 iulie 2004. Este de mentionat ca aceasta data respecta termenul de 63 zile de la data la care s-au putut incepe lucrarile. Asadar, data la care trebuiau sa fie finalizate lucrarile era 15 iulie 2006, conform intelegerii partilor, parata neputandu-se prevala de propria culpa pentru ajungerea la aceasta situatie.
La 15 mai 2006, reclamanta a invitat reprezentantii paratei sa participe la receptia de terminare a lucrarilor la data 19 mai 2006. Acestia se conformeaza, fara insa a semna procesul-verbal incheiat cu acest prilej, procesverbal in continutul caruia erau mentionati drept invitati. Procesul-verbal este semnat insa de toti membrii comisiei, nefacandu-se obiectiuni cu privire la calitatea lucrarilor efectuate. De mentionat ca aceasta comisie nu era compusa din persoanele desemnate de reclamanta.
Din aceasta comisie faceau parte doar doi membri ai acesteia din urma, in afara de trei reprezentanti ai unei firme de design si de un consilier local. Procesul-verbal a mai fost semnat de reprezentantul unei firme de constructii, de inspectorul de santier, precum si de doi din cei patru invitati din partea paratei.
Parata a expediat, in scris, obiectiunile sale dupa expirarea termenului de 15 zile stabilit prin contractul de vanzare-cumparare a unei parti din teren, anume in intervalul de timp cuprins intre 27 iunie 2006 si 25 septembrie 2006. Exista la dosar o comunicare din 1 iunie 2006 prin care se faceau unele observatii si in care se critica receptia facuta la 19 mai 2004.
Pe cale de consecinta, existenta unei receptii a lucrarii facute in termen, coroborata cu obiectiunile transmise dupa expirarea termenului conventional de 15 zile, in lipsa indicarii masurilor de remediere a presupuselor deficiente, justificandu-se numai ca drept temei pentru rezolutiunea conventiilor partilor, nu poate servi, in sine, ca baza a concluziei ca reclamanta se afla in culpa contractuala constand in neindeplinirea obligatiilor ce ii reveneau.
Trebuie precizat ca parata nu a respectat nici obligatiile asumate prin contractul de vanzare-cumparare si prin conventia de edificare a imobilului de a supune neintelegerile arbitrajului Curtii, trecand direct la notificarea rezilierii ca urmare a actiunii pactului comisoriu de gradul IV stipulat, lasand a se intelege ca acest din urma lucru a fost dorit prin activitatile anterior intreprinse.
Avandu-se in vedere necesitatea conservarii si folosirea constructiei edificate, actiunea reclamantei urmeaza a fi admisa, cu cheltuieli de arbitrare, in varianta autorizarii reclamantei sa efectueze lucrarile de bransament al cladirii la reteaua de gaze si electricitate, parata urmand a permite desfasurarea efectiva a acestor lucrari, solutie ce se impune fata de urgenta deosebita a lucrarilor.
