Spete - drept de proprietate (pct. 24 - 25)

24. Plata unor taxe sau impozite nu reprezinta un drept, ci o obligatie constitutionala a cetatenilor, prevazuta in art. 53 alin. (1) din Legea fundamentala.

Prin Decizia nr. 527 din 11 octombrie 2005 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 69 alin. 3 din Legea locuintei nr. 114/1996 si ale art. 31 alin. (3) din anexa nr. 2 - Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari - din aceeasi lege, publicata in M.Of. nr. 990 din 8 noiembrie 2005, instanta constitutionala a stabilit urmatoarele:

In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, autorul acesteia sustine ca textul art. 31 alin. (3) din anexa nr. 2 - Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari - din Legea locuintei nr. 114/1996 dispune o masura discriminatorie si, in consecinta, neconstitutionala, prin aceea ca scuteste asociatiile de proprietari de plata taxelor de timbru in litigiile locative.
 
Totodata, in motivarea exceptiei se invoca si neconstitutionalitatea prevederilor art. 69 alin. 3 din Legea nr. 114/1996, intrucat acestea “dispun pentru trecut, savandt caracter retroactiv si aplicabilitate retroactiva”.
 
Judecatoria Oradea apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate ridicata este neintemeiata. In argumentarea acestei opinii se sustine ca legiuitorul este “in masura ca pentru anumite categorii de actiuni exercitate de anumiti subiecti de drept sa prevada scutiri de la plata taxei de timbru fara ca prin aceasta sa se aduca atingere egalitatii in fata legii, masura fiind necesara pentru buna functionare a asociatiilor de proprietari”.
Instanta nu si-a exprimat opinia cu privire la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 69 alin. (3) din Legea nr. 114/1996, incalcand astfel dispozitiile art. 29 alin. (4) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea si functionarea Curtii Constitutionale.
 
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.

 
Guvernul considera ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata. In sustinerea acestui punct de vedere, sunt invocate deciziile Curtii Constitutionale nr. 16 din 22 ianuarie 2002, nr. 163 din 4 iunie 2002, nr. 20 din 21 ianuarie 2003 si nr. 191 din 31 martie 2005, prin care au fost respinse exceptii de neconstitutionalitate cu acest obiect.
 
Avocatul Poporului considera ca exceptia de neconstitutionalitate ridicata este neintemeiata. In acest sens, sunt invocate considerentele care au stat la baza deciziilor Curtii Constitutionale nr. 175 din 26 septembrie 2000, nr. 16 din 22 ianuarie 2002 si nr. 163 din 4 iunie 2002.
 
Curtea, examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate raportate la prevederile Constitutiei, precum si Legea nr. 47/1992, retine urmatoarele:
 
Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, precum si celor ale art. 1 alin. (2) si ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
 
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate, astfel cum a fost formulat, il constituie dispozitiile art. 69 alin. (3) din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, si ale art. 31 alin. (3) din anexa nr. 2 - Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari - din aceeasi lege, cu modificarile si completarile ulterioare. Curtea observa ca, desi a fost sesizata de catre instanta de judecata numai cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 31 alin. (3) din anexa nr. 2 din Legea locuintei nr. 114/1996, se va pronunta si cu privire la art. 69 alin. (3) din lege, dar cu care nu a fost sesizata, avand in vedere faptul ca instanta, dintr-o posibila eroare materiala, nici nu s-a pronuntat asupra admisibilitatii acesteia si nici nu a sesizat Curtea cu solutionarea acesteia. In consecinta, in cazul in care Curtea nu s-ar pronunta asupra acestei exceptii, omisiunea s-ar rasfrange in mod inadmisibil asupra dreptului autorului exceptiei ca aceasta sa fie examinata si nu ar duce decat la o intarziere nejustificata in solutionarea cauzei, intrucat partea ar putea din nou sa ridice exceptia, iar instanta de judecata va trebui sa repete sesizarea Curtii, prin incheiere.
 
Totodata, Curtea observa ca la data de 13 iulie 2005 autorul exceptiei a depus un memoriu la dosarul cauzei, prin care a ridicat si “exceptia de neconstitutionalitate” a dispozitiilor art. 17 alin. (1) din Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, asupra careia instanta nu s-a pronuntat si nu a sesizat Curtea. Avand in vedere ca sesizarea Curtii cu solutionarea exceptiei se facuse de catre instanta la data de 5 iunie 2003, Curtea retine ca, potrivit art. 29 alin. (4) din Legea nr. 47/1992, instanta de contencios constitutional nu a fost legal sesizata in ceea ce priveste “exceptia de neconstitutionalitate” a dispozitiilor art. 17 alin. (1) din Ordonanta Guvernului nr. 85/2001. In consecinta, Curtea nu se poate pronunta cu privire la aceasta “exceptie”, invocata dupa sesizarea Curtii de catre instanta, prin incheiere.
 
Astfel, dispozitiile criticate ca fiind neconstitutionale au urmatorul cuprins:
- Art. 69 alin. 3 din lege: “Pana la data dobandirii personalitatii juridice a asociatiei de proprietari, asociatiile de locatari constituie potrivit Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea si functionarea asociatiei locatarilor isi desfasoara activitatea pe baza statutului propriu si a dispozitiilor prezentei legi.”
- Art. 31 alin. 3 din anexa nr. 2 la lege - Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari: “Actiunea este scutita de taxa de timbru.”
Scutirea de plata taxei de timbru se refera la actiunea pe care o poate introduce asociatia de proprietari impotriva oricarui proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune.
 
Astfel cum rezulta din motivarea exceptiei, textele constitutionale invocate in sustinerea acesteia sunt cele ale art. 15 alin. (2) si ale art. 16 alin. (1), care au urmatorul cuprins:
- Art. 15 alin. (2): “Legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile.”
- Art. 16 alin. (1): “Cetatenii sunt egali in fata legii si a autoritatilor publice, fara privilegii si fara discriminari.”
 
In esenta, autorul exceptiei de neconstitutionalitate apreciaza ca prin scutirea asociatiilor de proprietari de plata taxelor de timbru in litigiile locative sunt incalcate prevederile constitutionale ale art. 16 alin. (1). De asemenea, se apreciaza ca prevederile art. 69 alin. 3 din Legea locuintei nr. 114/1996 “dispun pentru trecut, savandt caracter retroactiv si aplicabilitate retroactiva”.
 
Examinand exceptia de neconstitutionalitate ridicata, Curtea constata ca aceasta este neintemeiata si urmeaza a fi respinsa.
 
Astfel, in legatura cu sustinerile referitoare la neconstitutionalitate art. 69 alin. 3 din Legea nr. 114/1996, care in opinia autorului exceptiei retroactiveaza, Curtea constata ca aceste dispozitii se aplica unor situatii juridice existente numai din momentul intrarii in vigoare a legii si nu desfiinteaza sau modifica situatii juridice anterioare. De asemenea, Legea nr. 114/1996 se aplica de indata tuturor situatiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge dupa intrarea ei in vigoare, precum si tuturor efectelor produse de situatiile juridice ivite dupa abrogarea legii vechi. In consecinta, Curtea constata ca prevederile art. 69 alin. (3) din Legea locuintei nr. 114/1996 nu incalca prevederile art. 15 alin. (2) din Constitutie.
 
In ceea ce priveste exceptia referitoare la dispozitiile art. 31 alin. (3) din anexa nr. 2 la Legea locuintei nr. 114/1996, Curtea retine ca acestea au mai format obiect al controlului de constitutionalitate, prin raportare la aceeasi dispozitie constitutionala. Astfel, prin Decizia nr. 16 din 22 ianuarie 2002, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 127 din 18 februarie 2002, Curtea a respins o exceptie prin care se sustinea, ca si in prezenta cauza, incalcarea principiului egalitatii, consacrat de dispozitiile art. 16 alin. (1) din Constitutie, intrucat asociatia de proprietari este scutita de taxa de timbru, in timp ce proprietarul nu beneficiaza de aceasta scutire.

Prin decizia respectiva, Curtea a respins exceptia ca nefondata. In considerentele deciziei s-a precizat ca “in jurisprudenta Curtii Constitutionale s-a stabilit ca instituirea unor exceptii de la regula generala a platii taxelor judiciare de timbru (scutiri de plata taxei) nu constituie o discriminare [...]. Potrivit art. 138 alin. (1) din Constitutie, “Impozitele, taxele si orice alte venituri ale bugetului de stat si ale bugetului asigurarilor sociale de stat se stabilesc numai prin lege”, fiind asadar la latitudinea legiuitorului sa stabileasca scutiri de taxe sau impozite avand in vedere situatii diferite, fara ca prin aceasta sa se aduca atingere principiului egalitatii in drepturi. Plata unor taxe sau impozite nu reprezinta un drept, ci o obligatie constitutionala a cetatenilor, prevazuta in art. 53 alin. (1) din Legea fundamentala, in conformitate cu care “Cetatenii au obligatia sa contribuie, prin impozite si taxe, la cheltuielile publice”. In acest sens este, de exemplu, Decizia nr. 175 din 26 septembrie 2000, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 702 din 28 decembrie 2000”.
 
De asemenea, prin Decizia nr. 191 din 31 martie 2005, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 526 din 21 iunie 2005, Curtea a statuat, referitor la acelasi text criticat, ca si in cauza de fata, ca acesta “impune un tratament juridic diferit pentru situatii de fapt diferite, avand o justificare obiectiva si rationala, si anume necesitatea recuperarii de catre asociatiile de proprietari a cotelor de intretinere cu mai multa usurinta, tinand cont atat de multitudinea datornicilor, de debitele mari pe care acestia le au, precum si de consecintele grave ale neachitarii acestora”.

25. Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv in conditiile retrocedarii imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei, aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz, asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere si crearea unor garantii impotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.

Prin Decizia nr. 512 din 6 octombrie 2005 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in M.Of. nr. 1.085 din 2 decembrie 2005, Curtea Constitutionala a stabilit urmatoarele:

In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, autorul acesteia sustine, in esenta, ca prin reglementarile criticate “se aduce atingere regimului proprietatii private, astfel cum este consfintit prin Legea fundamentala a statului, prin limitarile pe care le stabileste titularilor dreptului de proprietate privata. [...] Prin instituirea obligatiei proprietarului de a notifica chiriasului refuzul de reinnoire a contractului de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia, in situatia in care locuinta ii este necesara proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce in mod vadit atingere atributului de folosinta al proprietarului. Acesta este obligat sa nu-si mai poata folosi liber si exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lunga perioada in timpul regimului totalitar din Romania. Practic, indirect si in mod nejustificat, se perpetueaza o nedreptate comisa prin abuzurile regimului comunist, aducandu-se astfel atingere unui drept fundamental prevazut de Constitutie”.
 
Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate nu este intemeiata. In acest sens, arata ca “finalitatea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriasi si proprietari, de a oferi solutii situatiilor litigioase ivite intre aceste categorii de persoane, prin utilizarea unor mijloace juridice atat de protectie a chiriasilor, cat si de respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar caruia i s-a restituit imobilul respectiv. Prin dispozitiile acestui act normativ nu se reglementeaza regimul general al proprietatii, ci scopul emiterii acestei ordonante de urgenta a fost evitarea unor posibile conflicte intre proprietari si chiriasi, datorita ivirii unor situatii speciale de restituire a imobilelor preluate in mod abuziv, in procesul aplicarii Legii nr. 112/1995. Prin urmare, aceste reglementari speciale cu aplicabilitate redusa la cazurile expres prevazute de lege nu constituie o ingerinta asupra garantarii proprietatii private si a libertatii de exercitare a drepturilor si libertatilor constitutionale, fiind in concret o cale juridica de mijloc, prin care s-a dorit respectarea dreptului de folosinta, atat al chiriasului, cat si al proprietarului.”
 
In conformitate cu dispozitiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si formula punctele de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
 
Guvernul apreciaza ca textele de lege criticate nu contravin dispozitiilor constitutionale invocate. Astfel, in ceea ce priveste raportarea la art. 44 din Constitutie, “finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situatia contractelor de inchiriere a imobilelor cu destinatia de locuinte, in scopul prevenirii unor stari litigioase intre chiriasi si proprietari, iar reglementarea adoptata de legiuitor are caracterul unor masuri de protectie a chiriasilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat sa medieze conflictul locativ dintre proprietarul, persoana fizica, si chirias, a procedat corect, asigurandu-i primului posibilitatea valorificarii atributelor dreptului sau de proprietate, ingrijindu-se totodata de protectia celui de-al doilea impotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigente rezonabile, fara a caror satisfacere chiriasul nu poate fi obligat sa elibereze locuinta”. In ceea ce priveste raportarea la art. 57 din Constitutie, “dispozitiile criticate nu constituie o ingerinta asupra libertatii de exercitare a drepturilor constitutionale”.
 
Avocatul Poporului arata ca textele de lege criticate sunt constitutionale. Astfel, exceptia de neconstitutionalitate raportata la art. 44 din Constitutie este neintemeiata, deoarece “aceste texte de lege, prin dispozitiile pe care le contin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale in materia contractului de inchiriere, nu sunt de natura a aduce atingere dreptului de proprietate, intrucat aceasta reglementare se refera exclusiv la drepturile locative ale chiriasilor, si nu la exercitarea dreptului de proprietate”. Cu privire la pretinsa incalcare a art. 57 din Constitutie, apreciaza ca acest text nu are incidenta in cauza de fata “intrucat nici o dispozitie a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu pune in discutie exercitarea cu buna-credinta a unor drepturi sau libertati fundamentale”.

Curtea, examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, sustinerile partii prezente, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
 
Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2) si ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
 
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001. Textele legale criticate au urmatorul continut:
- Art. 14 alin. (3): “Proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (2) lit. a) si b). In cazurile prevazute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea contractului.”
- Art. 22 alin. (2) si (3): “(2) In cazul prevazut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite.
(3) In lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia pentru neindeplinirea conditiilor prevazute la alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1).”
 
In sustinerea neconstitutionalitatii acestor texte de lege, autorul exceptiei invoca incalcarea prevederilor art. 44 si 57 din Constitutie, potrivit carora:
- Art. 44: “(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
(2) Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.
(3) Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
(4) Sunt interzise nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silita in proprietate publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice sau de alta natura discriminatorie a titularilor.
(5) Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
(6) Despagubirile prevazute in alineatele (3) si (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin justitie.
(7) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinitati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
(8) Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobandirii se prezuma.
(9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori contraventii pot fi confiscate numai in conditiile legii.”
- Art. 57: “Cetatenii romani, cetatenii straini si apatrizii trebuie sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti.”
 
Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca scopul emiterii Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, declarat in art. 1 al acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor de inchiriere aflate in curs de executare pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii sale in vigoare. Potrivit art. 7 din ordonanta, prelungirea contractelor de inchiriere este valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora. In aceste cazuri, s-a prevazut ca intre proprietari si chiriasi sa se incheie un nou contract de inchiriere, numai la cererea chiriasului.
 
In conformitate cu dispozitiile art. 14 din ordonanta, la expirarea termenului de inchiriere convenit, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica, prin acord expres, durata inchirierii. In cazul in care proprietarul nu doreste prelungirea relatiilor contractuale, acesta este obligat sa ii notifice chiriasului intentia sa, cu cel putin un an inainte de expirarea perioadei de inchiriere, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, sau daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile acestei ordonante de urgenta, sau cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea perioadei de inchiriere, in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive sau in cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanta.
 
Aceasta din urma prevedere, referitoare la notificarea prealabila a chiriasului, criticata de autorul exceptiei, nu ingradeste in nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul inchiriat, deoarece, respectand aceasta cerinta, proprietarul va putea, la expirarea contractului de inchiriere, sa se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sau. Legiuitorul a cautat sa mentina, in acest caz, un just echilibru intre interesele proprietarului si cele ale chiriasului, care sa dea ambelor parti posibilitatea exercitarii concomitente atat a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cat si a celor rezultate din drepturile locative.
 
Faptul ca, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanta, notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice anumite date despre persoana indreptatita a locui in imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite), reprezinta o detaliere a conditiei cerute de art. 14 alin. (2) lit. a) - “locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia” - care il indreptateste pe proprietar sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere.
 
Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv in conditiile retrocedarii imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei, aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz, asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere si crearea unor garantii impotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.
 
In acest context, nu apare ca fiind neconstitutionala nici sanctiunea prevazuta de art. 22 alin. (3) din ordonanta, potrivit caruia, in lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia, contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezinta instrumente juridice menite sa asigure o solutie de compromis intre proprietari si chiriasi, in scopul prevenirii aparitiei unor stari litigioase intre acestia si in incercarea de a ocroti buna-credinta a ambelor parti, prin reglementarea relatiilor contractuale intr-o modalitate care sa nu impieteze asupra substantei drepturilor fiecarei parti.