Legea asociatiilor de proprietari se schimba: banii din fondul de reparatii, folositi pentru plata utilitatilor

Legea asociatiilor de proprietari nr. 196/2018 ar putea fi modificata astfel incat sa permita folosirea, in situatii exceptionale, a fondului de reparatii sau a altor fonduri speciale pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului, atunci cand fondul de rulment este insuficient. 

In acest sens, la Senat a fost depus un proiect de lege pentru modificarea Legii nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, care introduce aceasta flexibilitate, cu conditia aprobarii de catre adunarea generala a proprietarilor.

Initiatorii propunerii legislative sustin ca legea in vigoare obliga asociatiile de proprietari sa constituie anual un fond de reparatii (alimentat inclusiv din veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune) si un fond de rulment pentru cheltuieli curente. In prezent, banii din fondul de reparatii sau din alte fonduri speciale pot fi utilizati exclusiv in scopul pentru care au fost constituiti.
 

 

Astfel, se pot crea situatii paradoxale: asociatiile sa aiba bani in fondul de reparatii, dar sa nu poata plati utilitatile din lipsa resurselor in contul curent. 

Iar consecintele pot fi grave – de la riscul debransarii intregului bloc, pana la actiuni de executare silita pentru recuperarea datoriilor.

Proiectul introduce un nou articol in lege care ar permite, in baza hotararii adunarii generale a proprietarilor:
1. Utilizarea sumelor din fondul de reparatii sau din alte fonduri speciale pentru plata cheltuielilor curente, daca fondul de rulment este insuficient.
2. O astfel de decizie sa fie luata de fiecare data cand situatia o impune.

"Prin aceasta prevedere, care introduce o norma aplicabila in cazuri extremis, pemitem o gestiune mai eficienta a cash-flow-ului asociatiei de proprietari, im lipsa careia asociatia se poate regasi in situatia de a dispune de fonduri in cont, dar pe care nu le poate utiliza, lucru care va duce la blocaje sau intarzieri privind platile catre furnizorii de utilitati publice, creandu-se situatii neplacute si pentru acesti operatori, care vor fi nevoiti sa recurga la masuri cronofage si bugetofage pentru recuperarea datoriilor", se arata in proiectul de lege.

Astfel, propunerea legislativa aduce o completare la capitolul VII, sectiunea 1 Veniturile asociatiei de proprietari din Legea nr. 196/2018 prin introducerea unui nou articol, art. 73.1, cu urmatorul cuprins:
"Art. 73.1
(1) In cazul in care rezervele banesti ale asociatiei de proprietari existente in fondul de rulment sunt insuficiente, in baza hotararii adunarii generale, veniturile realizate in contul fondului de reparatii sau al altor fonduri speciale pot fi utilizate pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului.

(2) Hotararea adunarii generale este necesara ori de cate ori se propune utilizarea sumelor afierente fondului de reparatii si/sau al altor fonduri speciale pentru acoperirea cheltuielilor curente, in conditiile alin. (1)".

In final, initiatorii sustin ca in lipsa unei astfel de solutii, asociatiile de proprietari cu bani in conturi ar putea ajunge in situatii dificile, pentru ca legea actuala limiteaza ultilizarea fondurilor. 

Extras din Legea nr. 196 din 20 iulie 2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor

"Capitolul VII Veniturile si cheltuielile asociatiei de proprietari: Sectiunea 1 Veniturile asociatiei de proprietari
Articolul 70
(1) Toate veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv veniturile din dobanzi bancare, apartin asociatiei de proprietari.
(2) Veniturile prevazute la alin. (1) alimenteaza numai fondul de reparatii al asociatiei de proprietari si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, intr-un raport afisat la avizierul asociatiei, si se evidentiaza in registrul unic de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari.

Articolul 71
(1) Anul fiscal si exercitiul financiar al asociatiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din executia bugetelor de venituri si cheltuieli, ramase neutilizate la finele exercitiului bugetar, se reporteaza in anul urmator cu aceeasi destinatie.
(2) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv fundamenteaza si prezinta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului de reparatii, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Fondul de reparatii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.
(3) Sumele incasate pentru constituirea fondului de reparatii se depun, in conformitate cu prevederile prezentei legi, in contul asociatiei de proprietari prevazut la art. 20 alin. (1).
(4) Pentru incasarea fondului de reparatii, administratorul elibereaza chitanta nominala separata.
(5) In termen de 5 zile de la incetarea contractului de administrare, administratorul este obligat sa prezinte, in conditiile prevazute la art. 69 alin. (1), presedintelui asociatiei de proprietari si cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparatii, a fondului de rulment si sa o transfere noului administrator.

Articolul 72
(1) In scopul asigurarii sumelor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileste astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se depune in contul curent al asociatiei de proprietari, mentionat la art. 20 alin. (1).
(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.
(4) Pentru incasarea fondului de rulment, administratorul elibereaza chitanta nominala separata.
(5) Fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel.

Articolul 73
(1) In cadrul adunarii generale, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special, precum si modul de constituire al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociatiei de proprietari se depun in contul asociatiei de proprietari, prevazut la art. 20, au evidenta separata si pentru fiecare se emite chitanta separata.

Articolul 74
(1) Administratorul organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla a veniturilor si cheltuielilor asociatiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind legislatia financiar-contabila.
(2) Daca din calculele efectuate rezulta un excedent, in sensul ca sumele incasate depasesc in valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plata aferenta lunii urmatoare sau rambursate proprietarilor indreptatiti in termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.
(3) In cazul in care din calculele efectuate rezulta un debit fata de sumele incasate, acesta trebuie acoperit de cei in drept in termen de 30 de zile de la constatare".