Dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune extratabulara

Poti ramane proprietar prin posedarea unui bun pentru o anumita vreme prin uzucapiune? In functie de indeplinirea a o serie de conditii, da! Un exemplu cu privire la dobandirea acestui drept ni-l ofera Judecatoria Reghin care arata cum functioneaza uzucapiunea extratabulara.

Conform Codului civil in vigoare, uzucapiunea extratabula consta in dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil si dezmembramintele sale prin inscrierea in cartea funciara a celui care l-a posedat timp de 10 ani, daca proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta, daca a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate si daca imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.

Art. 930 din acelasi act ne mai arata ca "in toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune".

Aplicarea prevederilor legislative in vigoare sunt cel mai bine observate din practica instantelor, asadar analizam Hotararea nr. 1178 din 2020 a Judecatoriei Reghin care a decis recent intr-o speta relevanta subiectului nostru principal.

Deliberand asupra cererii pendinte, instanta constata urmatoarele:

Prin cererea inregistrata la data de 28 noiembrie 2019 sub nr. dosar _____________, reclamantii A_____ A___ si B_____ B____ au solicitat constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra cotei de 1/1 din terenul intravilan, categoria de folosinta arabil situat in comuna Rusii-Munti, _____________________ numar administrativ, judetul M____, inscris in C.F. nr. _____-Rusii-Munti, nr. top 1072, in suprafata de 166S mp, precum si dezlipirea nr. top. 1072, C.F. nr. _____ Rusii-Munti cu suprafata de 1778 mp si atribuirea de numere topografice noi: 1072/1, cu suprafata de 1668 mp, sa fie transcrisa intr-o carte funciara nou infiintata a comunei Rusii Munti, cu inscrierea terenului in favoarea reclamantilor in cota de 1/1 si nr. top 1072/2, cu suprafata de 110 mp, care sa se readnoteze in cartea funciara vechi, in favoarea vechiului proprietar tabular Oala Tivadar, in cota de 1/1;

Totodata, au solicitat inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune.

In motivare, reclamantii au aratat faptul ca, in anul 1993, au cumparat de numitul Oala T_____ terenul intravilan, avand categoria de folosinta arabil, situat in _________________________________________ numar administrativ, judetul M____, inscris in C.F. nr. _____-Rusii-Munti, nr. top 1072 in suprafata de 1668 mp, fara a efectua formalitatile de transcriere a dreptului de proprietate in cartea funciara. De la cumparare pana in prezent, terenul este folosit de reclamanti, exercitand o posesie continua, neintrerupta, netulburata si publica.

Totodata, au evidentiat faptul ca au achitat pe toata aceasta perioada toate taxele si impozitele aferente imobilului, efectuand acte materiale de detinere si de folosire a bunului.

S-a mai precizat faptul ca, in prezent, proprietarul tabular este numitul Oala Tivadar (avand corespondent romanesc Toaderu) in cota de 1/1, insa aceasta persoana este decedata, iar de la decesul acestuia au trecut mai mult de 20 de ani.

De asemenea, au sustinut faptul ca imobilul nu a facut obiectul Legilor fondului funciar, si nu face parte din domeniul public sau privat al Statului Roman si nici din domeniul public sau privat al comunei Rusii-Munti.

Reclamantii au aratat faptul ca sunt indeplinite conditiile privind uzucapiunea, respectiv faptul ca proprietarul tabular este decedat de 20 de ani, precum si faptul ca poseda imobilul neintrerupt, netulburati, public si in nume de proprietari de cel putin 20 de ani.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 27-30 din Decretul-Lege nr. 115/1938, art. 148, art. 196 si urm., art. 1049 si urm. din Cod procedura civila, art. 1846, art. 1847 din vechiul Cod civil.

Analizand lucrarile dosarului, prin prisma cererii formulate, a probelor administrate si a dispozitiilor legale in materie, instanta retine urmatoarele:

Potrivit mentiunilor CF nr. _____ Rusii-Munti (CF vechi 1863 A+2), nr. top. 1072, terenul in suprafata totala de 1.778 mp, are ca si proprietar pe numitul OALA TIVADAR, a lui Mihaly, in cota actuala de 1/1, drept de proprietate dobandit prin conventie (fila 8).

Potrivit mentiunilor raportului de expertiza extrajudiciara, terenul care face obiectul expertizei este situat in comuna Rusii-Munti, _____________________ numar administrativ, jud. M____, avand destinatia teren intravilan, terenul este alcatuit din urmatoarea categorie de folosinta: 1668 mp arabil, are ca vecini in partea nordica – drum, in partea sudica – Bandila L___, in partea de est – drum de exploatare (Ostaviciuc A_____) si in partea de vest – B____ J_____, imobilul este inscris in CF nr. _____ Rusii-Munti (CF vechi 1863 A+2), nr. top. 1072, terenul in suprafata totala de 1.778 mp.

Instanta retine faptul ca in conformitate cu prevederile art. 82 din Legea 71/2011, pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, institutiile referitoare la uzucapiuni imobiliare, sunt supuse dispozitiilor legilor in vigoare la data cand a inceput posesia, iar potrivit prevederilor art. 6 pct. 4 Cod civil, uzucapiunile incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a legii noi sunt supuse in intregime dispozitiilor legale care le-au instituit.

Totodata, instanta va avea in vedere si faptul ca potrivit Deciziei nr. LXXXVI/2007 (86) a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, pentru prescriptiile achizitive incepute sub imperiul Decretului Lege nr. 115/1938 si implinite dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996 actiunile ce au ca obiect uzucapiune sunt guvernate de dispozitiile acestui Decret.

In speta, terenul pentru care se solicita dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune se afla in zona de carte funciara, iar posesia reclamantilor a inceput inainte de intrarea in vigoare a noului Cod civil, astfel incat actele normative aplicabile in speta sunt cele reglementate de Codul Civil din 1864, respectiv Decretul Lege nr. 115/1938.

Potrivit dispozitiilor art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor de carte funciara, cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, dupa moartea proprietarului inscris in cartea funciara, va putea cere inscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere inscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiunii de renuntare la proprietate.

Instanta apreciaza ca uzucapiunea este mijlocul originar de dobandire a dreptului de proprietate prin care se constituie dreptul de proprietate in patrimoniul posesorului unui lucru, ca urmare a unui fapt juridic complex, constand in exercitarea posesiei asupra lucrului in termenul si in conditiile prevazute de lege.

Ca efect al uzucapiunii, uzucapantul va fi considerat ca proprietar nu din momentul implinirii termenului legal al prescriptiei achizitive, ci din momentul in care a intrat in posesia lucrului, uzucapiunea producand efecte retroactive.

Posesia consta in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre o persoana asupra unui bun cu intentia si vointa de a se comporta fata de toti ceilalti ca un proprietar, elementul material consta in totalitatea faptelor materiale, de stapanire si folosinta, executate direct asupra bunului, in timp ce elementul intentional consta in intentia sau vointa celui care poseda de a exercita stapanirea lucrului pentru sine, adica sub nume de proprietar si se dobandeste numai in momentul in care cel care are detentiunea materiala a bunului isi manifesta intentia de pastra lucrul pentru sine, savarsind acte pe care numai proprietarul le-ar putea face, care sa nu lase vreo indoiala asupra caracterului lor.

Instanta retine faptul ca reclamantii solicita sa se constate uzucapiunea asupra imobilului situat in comuna Rusii-Munti, ___________________. fara numar administrativ, judetul M____, compus din teren intravilan in suprafata de 1668 mp, parte din suprafata de 1778 mp, teren al proprietarului tabular Oala Tivadar, a lui Mihaly, in cota de 1/1, CF nr. _____ Rusii-Munti (CF vechi 1863 A+2), nr. top. 1072.

Asa cum rezulta din mentiunile Certificatului de deces sria D.10 nr. ______ (fila 12), proprietarul tabular Oala Toaderu (in limba maghiara Tivadar) a decedat la data de 20 martie 1956.

Reclamantii au dobandit terenul in discutie prin cumpararea acestuia de la proprietarul tabular Oala T_____, fara a efectua formalitatile de transcriere a adreptului de proprietate in cartea funciara.

Potrivit mentiunilor adeverintei nr. 3558/26.11.2019 emisa de catre Primaria comunei Rusii Munti, terenul reclamat nu a facut obiectul legilor fondului funciar si potrivit mentiunilor adeverintei nr. 3549/26.11.2019, terenul reclamat nu figureaza ca fiind in domeniul public sau privat al Unitatii Administrativ Teritoriale (filele 10, 11).

Astfel, in analizarea acestui mod de dobandire a dreptului de proprietate, se impun a fi retinute conditiile prevazute de art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938, uzucapiunea de carte funciara avand o aplicatie exceptionala, putandu-se constata dobandirea dreptului de proprietate, in situatia in care cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, dupa moartea proprietarului inscris in cartea funciara.

Totodata, instanta retine ca martorul M_____ I__ a declarat faptul ca terenul este situat in localitatea Rusii-Munti, in suprafata de 17-18 arii, este folosit de catre reclamantul A_____ A___ din anii 1991-1993. Martorul a mai aratat si faptul ca nu are cunostinta ca cineva sa ii fi tulburat de posesie pe reclamanti in toata aceasta perioada. Totodata, acesta a mai declarat si faptul ca terenul este imprejmuit si pe acesta exista si o fundatie, iar in comunitate reclamantii sunt cunoscuti ca proprietari ai suprafetei de teren in discutie. (fila 59).

Martorul P_____ I___ M_____ a declarat faptul ca terenul in cauza este in suprafata de 17 arii si este folosit de catre reclamanti din anul 1997. Martorul a mai aratat faptul ca terenul este imprejmuit, iar pe acesta exista si o fundatie de beton, iar reclamantii sunt cunoscuti in comunitate ca fiind proprietari ai terenului (fila 60).

Potrivit dispozitiilor art. 1860 Vechiul Cod civil, orice posesor are facultatea spre a putea opune prescriptia sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau.

Instanta apreciaza ca jonctiunea posesiilor este posibila daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: sa fie vorba de o posesie propriu zisa si cel ce invoca jonctiunea posesiilor sa fie succesor in drepturi al autorului, aspecte care sunt intrunite in prezenta pricina, posesia exercitata de reclamantii A_____ A___ si B_____ B____ fiind propriu zisa.

Prin intregul probatoriu administrat in cauza si depozitiile martorilor audiati s-a dovedit ca reclamantii au exercitat asupra imobilului in suprafata de 1668 mp - teren intravilan, situat in comuna Rusii-Munti, ___________________. fara numar administrativ, judetul M____, o posesie utila in intelesul prevazut de art. 1847 Cod civil (publica, continua, nestingherita, sub nume de proprietar) de peste 20 de ani de la moartea proprietarului tabular, terenul nu face parte din domeniul public si nici nu a facut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate in baza legilor fondului funciar, astfel incat sunt indeplinite conditiile dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea extratabulara, reglementata de art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938, motiv pentru care instanta urmeaza a admite acest capat de cerere din actiunea reclamantului.

Totodata instanta va dispune dezmembrarea nr. top. 1072 CF nr. _____ Rusii-Munti, avand suprafata totala de 1778 mp, in doua parcele, respectiv o parcela cu nr. top. 1072/1, in suprafata de 1668 mp si o parcela cu nr. top. 1072/2, in suprafata de 110 mp si inscrierea acestora in cartea funciara, conform variantei propuse de catre expert in Raportul de expertiza extrajudiciara (fila 13), astfel: intr-o carte funciara noua sa se transcrie noul nr. topografic 1072/1, in suprafata de 1668 mp, teren intravilan, in favoarea reclamantilor A_____ A___ si B_____ B____, in cota de 1/1 parte teren, cu titlu de uzucapiune, iar in Cartea Funciara nr. _____ Rusii-Munti, provenita din conversia CF vechi 1863 A+2 sub nr. top. 1072/2, sa se readnoteze suprafata de 110 mp – teren intravilan, in favoarea vechiului proprietar Oala Tivadar, a lui Mihaly, in cota de 1/1 parte teren.

In conformitate cu prevederile art. 453 Cod procedura civila, instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
 

Admite cererea formulata de catre reclamantii A_____ A___ si B_____ B____, ambii cu domiciliul procesual ales la Cabinet Individual de Avocat ,,C___ C_____ C____”, cu sediul in mun. Reghin, ________________________, jud. M____.

Constata ca reclamantii A_____ A___ si B_____ B____ au dobandit dreptul de proprietate, prin uzucapiune, asupra imobilului in suprafata de 1668 mp - teren intravilan, parte din suprafata de 1778 mp, teren al proprietarului tabular Oala Tivadar, a lui Mihaly, in cota de 1/1, imobil situat in comuna Rusii-Munti, _____________________ numar administrativ, jud. M____, inscris in CF nr. _____ Rusii-Munti (CF vechi 1863 A+2), nr. top. 1072.

Dispune dezmembrarea nr. topo. 1072, CF nr. _____ Rusii-Munti, avand suprafata totala de 1778 mp, in doua parcele, respectiv o parcela cu nr. top. 1072/1, in suprafata de 1668 mp si o parcela cu nr. top. 1072/2, in suprafata de 110 mp si inscrierea acestora in cartea funciara, conform variantei propuse de catre expert in Raportul de expertiza extrajudiciara (fila 13), astfel: intr-o carte funciara noua sa se transcrie noul nr. topografic 1072/1, in suprafata de 1668 mp, teren intravilan, in favoarea reclamantilor A_____ A___ si B_____ B____, in cota de 1/1 parte teren, cu titlu de uzucapiune, iar in Cartea Funciara nr. _____ Rusii-Munti, provenita din conversia CF vechi 1863 A+2 sub nr. top. 1072/2, sa se readnoteze suprafata de 110 mp – teren intravilan, in favoarea vechiului proprietar Oala Tivadar, a lui Mihaly, in cota de 1/1 parte teren.

Fara cheltuieli de judecata.

Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel urmand a fi depusa la Judecatoria Reghin.

Pronuntata prin punerea solutiei la dispozitia partilor prin mijlocirea grefei instantei, astazi, 07 decembrie 2020.