Da, evacuarea chiriasului prin darea in judecata este posibila oricand. Subiectul acesta este cu siguranta de interes pentru mai multi romani, avand in vedere ca utilizarea proprietatilor in scop comercial este realizata in aproape orice localitate din tara. Situatii de acest fel pot aparea oricand, asadar e bine sa stim ce si cum se aplica. Mai mult, e util sa aflam ce decide instanta!
Ce e de facut cand
contractul de inchiriere expira si locatarul refuza sa evacueze incinta? Daca intelegerea amiabila dintre parti nu poate fi utilizata, atunci ajungem in instanta.
Judecatoria Iasi ne ofera prin sentinta civila nr. 247/2021 oportunitatea de a intelege cum se aplica prevederile Codului de procedura civila in astfel de situatii.
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 26.10.2020 sub nr.______________, reclamanta A_________ A__________ de Consum de Gradul 1 Consumcoop Oras Iasi, reprezentata legal si statutar de Uniunea Judeteana a Cooperatiei de Consum din judetul Iasi – UJCC Iasi a solicitat in contradictoriu cu paratul A_____ G. L_____ T_______ –Birou de Mediator prin reprezentant legal A_____ G. L_____ T_______ evacuarea paratului din imobilul inchiriat Spatiu Comercial in suprafat de 42 mp situat in localitatea A_______, __________________________,, cu acordarea cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca in data de 28.12.2018 aincheiat Contractul de inchiriere nr. 228 cu paratul, contractul fiind incheiat pe o durata determinata de un an de zile, cu incepere din data de 01.01.2019 pana la data de 31.12.2019, pentru activitatea de mediere si consultanta
Reclamanta a aratat ca desi durata contractului a expirat si ________________ intervenit nici o prelungire conventionala a acestuia, parata refuza sa paraseasca spatiul inchiriat, desi a fost notificata cu privire la aceasta situatie cu adresa nr. 62/15.06.2020.
Astfel, reclamanta a aratat ca a comunicat notificarea de denuntare unilaterala a contractului de inchiriere nr 228/28.12.2018 prin care a anuntat chiriasul de faptul ca contractul de inchiriere va inceta si a solicitat prin aceeasi notificare si evacuarea imobilului.
In drept s-au invocat art.1033 si urm. Cod proc.civ.
In sustinere s-a solicitat administrarea probei cu inscrisurile anexate cererii.
Cererea a fost legal timbrata cu suma de 100 lei.
Legal citat, paratul nu a depus intampinare.
Instanta a incuviintat si administrat, la solicitarea partilor, proba cu inscrisurile depuse la dosar: notificari, dovezi de comunicare, contract de inchiriere, alte inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, reclamanta, in calitate de locator, a incheiat cu paratul, in calitate de chirias, contractul de inchiriere nr 228/28.12.2018 (f.7) pentru imobilul din situat inchiriat Spatiu Comercial in suprafat de 42 mp situat in localitatea A_______, __________________________, durata determinata de un an de zile, cu incepere din data de 01.01.2019 pana la data de 31.12.2019, pentru activitatea de mediere si consultanta
Reclamanta a trimis notificarea de denuntare unilaterala a contractului de inchiriere nr 228/28.12.2018 prin care a anuntat chiriasul de faptul ca contractul de inchiriere va inceta
Instanta constata ca posibilitatea rezilerii (incetarii) unilaterale trebuie prevazuta in contract, conditie indeplinita in cauza, astfel cum rezulta din prevederile din contract.
Astfel, partile au reglementat in conventia lor un pact comisoriu, simpla comunicare a intentiei de activa pactul comisoriu de operare a rezilierii, cu acordarea termenului de preaviz, fiind suficienta pentru a opera rezilerea
Instanta retine ca declaratia scrisa de reziliere este un act juridic unilateral destinat comunicarii, or paratul din prezenta cauza nu a invocat faptul ca nu a receptionat declaratia scrisa de reziliere.
Avand in vedere considerentele expuse mai sus, instanta apreciaza ca este intemeiata sustinerea reclamantei potrivit cu care a operat incetarea contractului dintre parti
In drept, instanta retine in speta incidenta urmatoarelor texte legale din
Codul de procedura civila:
ART. 1.038
Incetarea locatiunii. Notificarea locatarului
(1) Atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa ___________________________, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
(2) Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului va fi considerata si notificare de evacuare a imobilului, in conditiile prezentului articol.
(3) Cand locatiunea este pe durata determinata, notificarea de evacuare a imobilului trebuie facuta cu cel putin 30 de zile inainte de expirarea termenului, daca prin lege nu se prevede altfel.
(4) Locatarul poate renunta la notificarea prevazuta in prezentul articol prin act scris cuprinzand recunoasterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevazuta la cap. II din prezentul titlu, daca locatiunea inceteaza din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.
ART. 1.039
Notificarea ocupantului
Atunci cand proprietarul unui imobil doreste sa il evacueze pe ocupantul acestuia, dupa ce dreptul de a ocupa imobilul a incetat, proprietarul va notifica in scris ocupantul, punandu-i in vedere sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara niciun drept, in termen de 5 zile de la comunicarea notificarii.
ART. 1.040
Evacuarea voluntara
(1) Daca locatarul sau ocupantul care a fost notificat in conditiile prezentului titlu a parasit imobilul, locatorul sau proprietarul poate _________________________, de drept, fara nicio procedura judiciara de evacuare. In caz contrar, sunt incidente dispozitiile prezentului capitol.
(2) Se prezuma ca imobilul este parasit in caz de incetare a activitatii economice ori de incetare a folosirii imobilului de catre locatar sau ocupant ori de catre persoanele aflate sub controlul lor, precum si in cazul returnarii cheilor imobilului, ridicarii echipamentelor, marfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.
In acelasi context, se cuvine a sublinia ca, in baza art. 1042 alin. 2 C.proc.civ., cererea de evacuare se judeca de urgenta, in camera de consiliu, cu dezbateri sumare, daca s-a dat cu citarea partilor, iar in temeiul art. 1043 alin. 1 C.proc.civ., paratul chemat in judecata, potrivit procedurii prevazute in prezentul titlu, nu poate formula cerere reconventionala, de chemare in judecata a altei persoane sau in garantie, pretentiile sale urmand a fi valorificate pe cale separata, iar, conform alin. 2 din cadrul aceluiasi articol, paratul poate invoca aparari de fond privind temeinicia motivelor de fapt si de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Din ansamblul normelor redate reiese ca cererea de evacuare formulata potrivit procedurii speciale urmeaza un regim specific raportat la cadrul in care se desfasoara judecata, materializat, pe de o parte, prin imprejurarea ca solicitarea reclamantului se impune a fi transata de urgenta, cu dezbateri sumare, daca litigantii au fost citati de instanta si, pe de alta parte, prin faptul ca posibilitatile procesuale de care paratul dispune sunt limitate, de vreme ce acesta din urma este indreptatit a se prevala de aparari de fapt sau de drept, chiar daca s-ar viza insusi titlul invocat de catre reclamant, insa, fara exceptie, nu poate ridica pretentii proprii prin formularea unei cereri reconventionale si nici nu poate recurge la alte mijloace care sa permita recunoasterea lor, de exemplu, pe calea unei alte cereri incidentale, ansamblul drepturilor sale urmand a fi realizate numai pe cale separata.
In cauza dedusa prezentei judecati, intre reclamanta si parat au existat raporturi de obligatii derivate din locatiune, care au incetat la data de 31.12.2019.
Din acel moment, raporturile de drept material substantial sunt circumscrise unor raporturi de drept real, constand in imprejurarea ca paratul nesocoteste dreptul de proprietate al reclamanei asupra imobilului Spatiu Comercial in suprafat de 42 mp situat in localitatea A_______, __________________________ exercitand in mod abuziv, fara drept, posesia si folosinta asupra bunului imobil, proprietatea reclamantei, restrangandu-i acesteia dreptul de folosinta asupra imobilului proprietate.
Reclamanta a dovedit in cauza, cu inscrisurile depuse, ca este proprietara imobilului Spatiu Comercial in suprafat de 42 mp situat in localitatea A_______, __________________________.
Din probele administrate, reiese ca paratul nu mai detine in prezent un titlu locativ valabil asupra bunului proprietatea reclamantului, iar prin refuzul nejustificat de a parasi spatiul in cauza, se aduce o grava si serioasa atingere dreptului de proprietate al reclamantei.
Fata de imprejurarea ca paratul nu mai justifica niciun titlu care sa-i indreptateasca a ocupa imobilul in litigiu, vazand si dispozitiile art. 555 din Codul civil, potrivit carora, dreptul de proprietate privata este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul in care dreptul este dezmembrat prin vointa acestuia din urma, instanta apreciaza ca prezenta actiune este intemeiata.
Trebuie precizat ca procedura reglementata de disp. art. 1034-1049 Cod procedura civila reprezinta o binemeritata sanctionare a abuzului si o indeniabila promovare a exercitarii dreptului de care se bucura proprietarul sau locatorul, singurele aparari admisibile, in lumina prevederilor art. 1.043 alin. 2 Cod procedura civila, fiind cele referitoare la temeinicia motivelor de fapt si de drept ale cererii introductive, precum si cele privind lipsa titlului in virtutea caruia reclamantul solicita evacuarea.
Astfel, fata de considerentele de fapt si de drept expuse mai sus, instanta va admite actiunea formulata si va dispune evacurea paratului din imobilul Spatiu Comercial in suprafat de 42 mp situat in localitatea A_______, __________________________
Fiind in culpa procesuala, in temeiul dispozitiilor art.453 alin.1 C.proc.civ., paratul urmeaza a fi obligat si la plata cheltuielilor de judecata suportate de catre reclamanta cu prilejul solutionarii cererii de chemare in judecata, in cuantum de 100 lei, constand in taxa judiciara de timbru.
E-JURIDIC.RO
