TITLUL XI:
Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fara drept
CAPITOLUL I:
Dispozitii generale
Art. 1034: Domeniu de aplicare
(1) Dispozitiile prezentului titlu se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane.
(2) In sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au urmatorul inteles:
a) locatiune - orice locatiune scrisa sau verbala, incluzand si sublocatiunea;
b) locatar - locatarul principal, chirias sau arendas, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent daca persoana care solicita evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobanditorul imobilului;
c) locator - locatorul principal, sublocatorul, cesionarul si dobanditorul imobilului;
d) imobil - constructia, terenul cu sau fara constructii, impreuna cu accesoriile acestora;
e) ocupantul - oricare persoana, alta decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului;
f) proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
Art. 1035: Caracterul facultativ al procedurii
(1) Reclamantul are alegerea intre procedura reglementata de prezentul titlu si procedura de drept comun.
(2) De asemenea, dispozitiile prezentului titlu nu aduc nicio atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despagubiri si nici altor drepturi nascute in temeiul contractului sau al legii, dupa caz.
(3) In cazul aratat la alin. (2) , pentru realizarea drepturilor si indeplinirea obligatiilor izvorand din contract, precum si a celor prevazute de dispozitiile legale aplicabile in materie, partea interesata, sub rezerva aplicarii dispozitiilor art. 1.042 alin. (4) , va putea proceda, dupa caz, potrivit dispozitiilor referitoare la ordonanta de plata sau celor privind solutionarea cererilor cu valoare redusa ori la sesizarea instantei competente, in conditiile dreptului comun.
Art. 1036: Instanta competenta
Cererile formulate in temeiul prezentului titlu sunt de competenta judecatoriei in circumscriptia careia se afla situat imobilul ocupat fara drept ori, dupa caz, inchiriat sau arendat, chiar daca locatarul a parasit imobilul sau contractul a incetat.
Art. 1037: Citarea si comunicarea actelor procedurale
(1) Locatarul si ocupantul imobilului sunt socotiti ca avand domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care il ocupa fara niciun drept.
(2) Daca imobilul este inchis, toate notificarile, citatiile si celelalte acte de procedura emise potrivit dispozitiilor prezentului titlu vor fi afisate la usa imobilului.
Art. 1038: Incetarea locatiunii. Notificarea locatarului
(1) Atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
(2) Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului va fi considerata si notificare de evacuare a imobilului, in conditiile prezentului articol.
(3) Cand locatiunea este pe durata determinata, notificarea de evacuare a imobilului trebuie facuta cu cel putin 30 de zile inainte de expirarea termenului, daca prin lege nu se prevede altfel.
(4) Locatarul poate renunta la notificarea prevazuta in prezentul articol prin act scris cuprinzand recunoasterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevazuta la cap. II din prezentul titlu, daca locatiunea inceteaza din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.
Art. 1039: Notificarea ocupantului
Atunci cand proprietarul unui imobil doreste sa il evacueze pe ocupantul acestuia, dupa ce dreptul de a ocupa imobilul a incetat, proprietarul va notifica in scris ocupantul, punandu-i in vedere sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara niciun drept, in termen de 5 zile de la comunicarea notificarii.
CAPITOLUL II:
Procedura de evacuare
Art. 1040: Evacuarea voluntara
(1) Daca locatarul sau ocupantul care a fost notificat in conditiile prezentului titlu a parasit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra in posesia acestuia, de drept, fara nicio procedura judiciara de evacuare. In caz contrar, sunt incidente dispozitiile prezentului capitol.
(2) Se prezuma ca imobilul este parasit in caz de incetare a activitatii economice ori de incetare a folosirii imobilului de catre locatar sau ocupant ori de catre persoanele aflate sub controlul lor, precum si in cazul returnarii cheilor imobilului, ridicarii echipamentelor, marfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.
Art. 1041: Sesizarea instantei
Daca locatarul sau ocupantul notificat in conditiile prezentului titlu refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.
Art. 1042: Procedura de judecata. Calea de atac
(1) Cererea de evacuare se judeca cu citarea partilor, in afara de cazul in care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicita in baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.
(2) Cererea de evacuare se judeca de urgenta, in camera de consiliu, cu dezbateri sumare, daca s-a dat cu citarea partilor.
(3) Intampinarea nu este obligatorie.
(4) Daca s-a solicitat si plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanta, cu citarea partilor, va putea dispune odata cu evacuarea si obligarea paratului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile in cursul judecatii.
(5) Hotararea de evacuare este executorie si poate fi atacata numai cu apel in termen de 5 zile de la pronuntare, daca s-a dat cu citarea partilor, sau de la comunicare, cand s-a dat fara citarea lor.
Art. 1043: Apararile paratului in cazul judecarii cu citare
(1) Paratul chemat in judecata, potrivit procedurii prevazute in prezentul titlu, nu poate formula cerere reconventionala, de chemare in judecata a altei persoane sau in garantie, pretentiile sale urmand a fi valorificate numai pe cale separata.
(2) Paratul poate invoca aparari de fond privind temeinicia motivelor de fapt si de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Art. 1044: Contestatia la executare
Impotriva executarii hotararii de evacuare cei interesati pot introduce contestatie la executare, in conditiile legii.
Art. 1045: Suspendarea executarii
(1) Executarea hotararii de evacuare nu va putea fi suspendata. Cu toate acestea, in cazul evacuarii pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executarii hotararii in cadrul contestatiei la executare sau a apelului exercitat de catre parat numai daca acesta consemneaza in numerar, la dispozitia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilita pentru asigurarea ratelor de chirie sau arenda datorate pana la data cererii de suspendare, precum si cea aferenta ratelor de chirie sau arenda ce ar deveni exigibile in cursul judecatii procesului.
(2) Suspendarea inceteaza de drept daca, la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperita, debitorul nu cere si nu depune suma ce se va fixa de instanta de executare pentru acoperirea unor noi rate, in conditiile prevazute la alin. (1) .
CAPITOLUL III:
Dispozitii speciale
Art. 1046: Incetarea abuzului de folosinta
(1) Daca locatarul, nerespectand obligatiile ce ii revin privind folosirea normala, cu prudenta si diligenta, a imobilului inchiriat ori arendat, intrebuinteaza imobilul in alt scop decat cel prevazut in contract, ii modifica structura stabilita prin constructie, ii produce stricaciuni ori savarseste orice alte abuzuri de folosinta, el va putea fi obligat, prin ordonanta presedintiala, data cu citarea partilor, la incetarea acestor abuzuri si la restabilirea situatiei anterioare.
(2) Dispozitiile alin. (1) se aplica in mod corespunzator si pentru solutionarea cererii privind incetarea oricaror abuzuri savarsite de proprietarul care prejudiciaza folosinta normala a partilor sau instalatiilor aflate in proprietate comuna din imobilele cu mai multe etaje sau apartamente ori care tulbura buna convietuire in acel imobil.
Art. 1047: Efectuarea reparatiilor. Restrangerea folosintei. Evacuarea
Prin ordonanta presedintiala, data cu citarea partilor, locatarul sau, cand este cazul, sublocatarul poate fi obligat la efectuarea reparatiilor necesare ce ii revin potrivit legii, precum si la restrangerea folosintei spatiului inchiriat ori chiar la evacuarea din acest spatiu daca aceste masuri se justifica pentru efectuarea reparatiilor ori lucrarilor prevazute de lege in sarcina locatorului.
Art. 1048: Examinarea imobilului
DispozitiileArt. 1.047 se aplica si in cazul obligarii locatarului sau, dupa caz, a sublocatarului de a permite, in conditiile legii, examinarea imobilului detinut in locatiune.
Art. 1049: Cereri ale asociatiilor de proprietari
DispozitiileArt. 1.046 se aplica in mod corespunzator si pentru solutionarea cererii formulate de o asociatie de proprietari impotriva proprietarilor, membri ai acesteia, in cazul in care neefectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina fiecarui proprietar ori a reparatiilor sau a oricaror lucrari la partile sau la instalatiile aflate in coproprietatea acestora ori la spatiile aflate in proprietate exclusiva afecteaza folosinta normala a partilor comune sau a altor spatii locative din imobil, precum si siguranta locuirii in acel imobil.
