Dreptul de preemptiune: 2 situatii intalnite

Dreptul de preemptiune este acel drept stabilit prin lege sau contract, care confera titularului dreptului de preemptiune, numit preemptor, sa poata cumpara cu prioritate un bun.

In cazul neexercitarii in termen a dreptului de preemptiune, oferta este considerata respinsa de preemptor si nu-si va mai putea exercita acest drept cu privire la contractul propus.

Situatie 1. Proprietarul unui bun mobil asupra caruia exista un drept conventional de preemptiune prevazut intr-un contract incheiat inainte de intrarea in vigoare a Codului civil actual doreste sa vanda bunul. Este obligat proprietarul sa respecte dispozitiile prevazute de art. 1730-1733 din Codul civil, avand in vedere ca vanzarea bunului are loc dupa intrarea in vigoare a Codului civil actual?

Solutie: Vanzatorul bunului va respecta conditiile contractuale si legale de la data incheierii contractului. Acest fapt rezulta din continutul art. 123 alin. (2) din Legea 71/2011, care precizeaza ca „pentru dreptul de preemptiune creat prin conventie, dispozitiile art. 1730-1740 din Codul civil se aplica numai in situatia in care conventia a fost incheiata dupa intrarea in vigoare a Codului civil.” .

Respectarea dreptului de preemptiune legal sau conventional are loc chiar daca vanzatorul incheie cu un tert contractul de vanzare-cumparare cu privire la bun, cu conditia notificarii preemptorului, conform art. 1730 alin. (3) Cod civil.

Situatie 2. Proprietarul unui teren agricol care doreste sa van da terenul si incheie un antecontract de vanzare-cumparare cu un tert, fara sa -l notifice pe titularul dreptului de preemptiune. Ulterior, promitentul -vanzator se razgandeste si nu mai vrea sa vanda terenul invocand faptul ca legea prevede un drept de pree mptiune si preemptorul nu a fost notificat. Ce ar trebui sa faca in aceasta situatie promitentul-cumparator?

Solutie: Antecontractul de vanzare-cumparare nu reprezinta decat o promisiune de vanzare-cumparare, insa partile sunt tinute la indeplinirea oblig atiilor ce decurg din acesta. Conform art. 1731, vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor. Tertul, promitent-cumparator, poate consemna pretul si formula notificarea prevazuta de lege pentru titularul dreptului de preemptiune, respectand dispozitiile art. 1732 Cod civil.

In cazul in care preemptorul nu-si exprima acordul, promitentul-cumparator va notifica pe promitentul-vanzator cu privire la obligativitatea incheierii contractului de vanzare -cumparare, comunicandu-i totodata data si biroul notarial unde se poate prezenta ca sa se incheie actul. Refuzul nejustificat al promitentului vanzator ii da dreptul promitentului -cumparator sa solicite instantei sa pronunte o hatarare care sa tina loc de de contract, astfel cum prevede art. 1669 alin. (1) si (2) Cod civil.