Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, respectiv  art.969 Cod civil.

Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor, sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca; in caz contrar, fata de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita, sau a pune in functiune clauza de arvuna.

(Sursa: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 2688 din 27 martie 2007)

Tribunalul Bistrita-Nasaud, prin sentinta civila nr.453/26 mai 2005, a admis actiunea formulata de reclamantii L.C.L. si L.M. E. impotriva paratilor B.V.V. si B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de vanzare-cumparare autentificata de B.N.P. sub nr.7230 din 23 decembrie 2004, prin care paratii, promitenti-vanzatori s-au obligat sa-i vanda reclamantului, casatorit cu reclamanta, promitent-cumparator, o suprafata de 28.273 mp de tren pentru pretul de 1.425.000.000 lei; a fost validata plata diferentei de pret in suma de 775.000.000 lei efectuata de reclamant prin consemnatiune la CEC, anulandu-se plata reprezentand dublul arvunei, in suma de 1.300.000.000 lei efectuata de parati prin consemnatiune la CEC, paratii fiind obligati sa le predea reclamantilor act apt pentru intabulare, in caz de refuz hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare, paratii fiind obligati si la plata cheltuielilor de judecata in suma de 59.545.000 lei; a fost respinsa ca nefondata actiunea exercitata de promitentii-vanzatori impotriva promitentilor-cumparatori pentru rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare.

In motivarea hotararii s-a aratat ca paratii s-au obligat ca, dupa intabularea in cartea funciara a drepturilor dobandite in baza sentintei civile nr.4358/2004 a Judecatoriei Bistrita, cu titlu de uzucapiune, dar nu mai tarziu de 18 aprilie 2005, sa parceleze si sa vanda  reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru pretul de 1.425.000.000 lei, din care, la data incheierii conventiei s-a achitat o arvuna de 650.000.000 lei, diferenta de 775.000.000 lei urmand sa fie platita intr-o singura transa pana la 18 aprilie 2005.

Arvuna inserata la art.6 din antecontract nu reprezinta o clauza de dezicere, intrucat, interpretandu-se contractul potrivit dispozitiilor art.977 si art. 982 Cod civil, rezulta ca intentia reala si comuna a partilor a fost de a da arvunei o functie de garantare a executarii promisiunii, fiind un semn intaritor al incheierii ei.

Prin decizia civila nr.780/A din 21 septembrie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de parati impotriva hotararii aratate; totodata a fost respinsa si cererea de interventie accesorie formulata de P.G. in interesul apelantilor, cu obligarea apelantilor la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimati, pentru considerentele ce succed.

Functia clauzei de arvuna in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare are rol de clauza confirmatorie ori de clauza de dezicere in functie de termenii contractului.

Posibilitatea interpretarii clauzei de arvuna ca fiind o clauza de dezicere este infirmata de art.5 din contract, potrivit caruia „nimeni nu se poate razgandi de la acest contract”.

Literatura romana Rezumatele textelor studiate in clasele IX-XII

Vezi AICI detalii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Pachet Teste REZOLVATE pentru reusita la examenul de titularizare in invatamantul prescolar - EDUCATORI 2 culegeri

Vezi AICI detalii

Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvuna pe motiv ca ar fi vorba de o obligatie asumata sub o conditie rezolutorie potestativa pura, intrucat sunt obligatiile asumate sub conditia suspensiva potestativa pura lovite de nulitate absoluta, conform jurisprudentei si doctrinei, deoarece acestea echivaleaza cu o lipsa a consimtamantului la incheierea contractului.

Clauza de arvuna nu este nula pentru ca este cuprinsa intr-o promisiune de vanzare-cumparare neexistand vreo norma imperativa care sa interzica inserarea unui astfel de clauze intr-o alta conventie decat cea de vanzare-cumparare.

In apel, apelantii si intervenienta accesorie au relevat o imprejurare noua, neinvocata in fata primei instante, si anume exercitarea dreptului de preemptiune, soldata cu acceptarea ofertei de vanzare de catre intervenienta, fiind depusa dovada exercitarii dreptului de preemptiune si a contractului incheiat intre apelanti si intervenienta in fata secretarului primariei.

Fata de dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, art.12 din Legea nr.36/1995 si art.978 Cod civil, conventia este o promisiune de vanzare-cumparare si nu un contract.

La momentul solutionarii apelului, exista astfel doua antecontracte, unul incheiat cu reclamantii si unul incheiat cu intervenienta.

Cum Legea nr.54/1998 nu mai este in vigoare, nu mai exista un drept de preemptiune prevazut de lege in favoarea proprietarului vecin, a carui nerespectare sa atraga nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare.

Pe de alta parte, exercitarea dreptului de preemptiune inseamna sa fie preferat la conditiile egale de pret cu un alt posibil cumparator, care nu este titular al dreptului de preemptiune, cum sunt reclamantii.

Intervenienta a platit un pret superior celui achitat de reclamanti, 3.300.000 lei, in conditiile in care actiunea acestora era notata in cartea funciara, ceea ce insemna ca intervenienta cunostea pretul mai mic din primul contract.

Impotriva deciziei au declarat recurs B.D., in nume propriu si in calitate de succesoare legala a paratului B.V.V., B.M.E., J. V. si B. D.C., in calitate de succesori legali ai paratului B.V.V., criticand decizia pentru motivele ce urmeaza.

1. Instanta, interpretand gresit promisia de vanzare-cumparare autentificata sub nr.7230/23 decembrie 2004 a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia deoarece a considerat gresit ca prevederile art.6 din act au natura juridica a unei clauze de arvuna cu caracter confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.

Interpretarea clauzei prin prisma dispozitiilor art.977, art.978 si art.1298 Cod civil, duce la concluzia ca partile au inteles sa reglementeze contractual o clauza de dezicere.

Potrivit art.978 Cod civil cand o clauza este neclara, ea se interpreteaza in sensul in care produce efecte juridice, iar nu acela in care nu ar putea produce nici unul.

Modul de interpretare adoptat de instanta a transformat clauza intr-o simpla reiterare a dispozitiilor art.969 si art.1020-1021 Cod civil.

Prevederile art.969 Cod civil nu sunt aplicabile atunci cand in contract s-a inserat o clauza de razgandire.

Avand valoarea unei clauze rezolutorii, dispozitiile art.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desfiintare este la indemana oricarei parti, unilateral.

Drept urmare, clauza contractuala de la pct.5, potrivit careia nimeni nu se poate razgandi de la acest contract, nu isi gaseste incidenta in contractele in care partile au stipulat o clauza de arvuna dezicere.

2. Decizia a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art.1298 Cod civil si a prevederilor art.6 din promisiunea de vanzare-cumparare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de vanzare-cumparare cu cele produse de insasi conventia de vanzare-cumparare.

In practica judiciara s-a decis ca este valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea stipuleaza o clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului de vanzare-cumparare, cu consecinta pierderii sumei date drept arvuna sa a restituirii ei duble.

Intrucat in planul antecontractelor de vanzare-cumparare care dau nastere unei obligatii de a face, exercitarea facultatii de dezicere transforma obligatia de a face intr-o obligatie de a da care rezulta din clauza de arvuna, solutia corecta era aceea de a se constata rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, art.969 Cod civil.

Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca, in caz contrar, fata de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita sau a pune in functiune clauza de arvuna.

Acordul de vointa intervenit intre reclamanti si parati cuprinde la articolele 5 si 6 urmatoarele dispozitii: „nimeni nu se poate razgandi de la acest contrat” si „in situatia nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna din parti, contractul poate fi valorificat pe calea prestatiei tabulare, partea in culpa urmand a suporta cheltuielile de judecata; ... in conformitate cu art.1298 Cod civil in cazul in care promitentul cumparator nu isi respecta obligatiile contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar in cazul in care promitentii vanzatori nu-si vor respecta obligatiile contractuale ... vor returna promitentului cumparator dublul sumei primite ca arvuna”.

Interpretarea data de recurenti clauzelor aratate in sensul existentei unei clauze exprese de dezicere in temeiul careia antecontractul poate fi denuntat unilateral, cu obligatia intoarcerii arvunei indoite, ca exceptie de la regula instituita de art.969 Cod civil nu poate fi primita.

In operatiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unele prin altele, instanta de apel a dat eficienta interpretarii ce rezulta din intreg actul, potrivit dispozitiilor art.972 si 978 Cod civil.

Astfel, art.2, 3, 5 si 7 din conventie sustin ideea ca intentia reala si comuna a fost aceea de a da arvunei o functie confirmatoare, de garantare a executarii promisiunii.

Obligativitatea incheierii actului in forma autentica, in sarcina recurentilor rezulta din dreptul paratilor ca in situatia „in care din motive neimputabile promitentului-cumparator, promitentii-vanzatori nu vor proceda ... la perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe calea judecatoreasca” (art.2), iar in situatia „nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna dintre parti ... contractul poate fi valorificat prin instanta de judecata pe calea prestatiei tabulare”.

Interdictia denuntarii unilaterale rezulta fara echivoc din continutul art.5 „nimeni nu se poate razgandi de la acest contract” precum si din continutul art.7 „orice clauza ... va putea fi modificata prin consimtamantul mutual al partilor”, fiind aplicabila regula simetriei in contracte si nu exceptia, denuntarea unilaterala.

Drept urmare, cum promitentul-cumparator si-a indeplinit sarcina de plata a pretentiei si de consemnare a diferentei de pret, iar promitentul-vanzator, cu incalcarea art.2 din contract, a incheiat cu intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la instrainarea obiectului primului act juridic, interpretarea data clauzelor contractuale de instanta de apel este in acord cu dispozitiilor art.969, 972, 978, 1073 si 1294 Cod civil, fata de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea incheierii actului de vanzare-cumparare in detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretata ca una de dezicere.

Pentru considerentele aratate, Inalta Curte, a respins recursul ca nefondat.