Capitolul VII - Veniturile si cheltuielile asociatiei de proprietari - Legea asociatiilor de proprietari nr. 196/2018

Capitolul VII - Veniturile si cheltuielile asociatiei de proprietari

Sectiunea 1 Veniturile asociatiei de proprietari
Articolul 70
(1) Toate veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv veniturile din dobanzi bancare, apartin asociatiei de proprietari.
(2) Veniturile prevazute la alin. (1) alimenteaza numai fondul de reparatii al asociatiei de proprietari si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, intr-un raport afisat la avizierul asociatiei, si se evidentiaza in registrul unic de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari.

Articolul 71
(1) Anul fiscal si exercitiul financiar al asociatiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din executia bugetelor de venituri si cheltuieli, ramase neutilizate la finele exercitiului bugetar, se reporteaza in anul urmator cu aceeasi destinatie.
(2) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv fundamenteaza si prezinta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului de reparatii, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Fondul de reparatii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.
(3) Sumele incasate pentru constituirea fondului de reparatii se depun, in conformitate cu prevederile prezentei legi, in contul asociatiei de proprietari prevazut la art. 20 alin. (1).

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Cartea verde a contabilitatii varianta tiparita

Vezi AICI detalii

Teste distractive pentru clasa pregatitoare

Vezi AICI detalii

Articolul 72
(1) In scopul asigurarii sumelor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileste astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se depune in contul curent al asociatiei de proprietari, mentionat la art. 20 alin. (1).
(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.
(4) Pentru incasarea fondului de rulment, administratorul elibereaza chitanta nominala separata.
(5) Fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel.

Articolul 73
(1) In cadrul adunarii generale, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special, precum si modul de constituire al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociatiei de proprietari se depun in contul asociatiei de proprietari, prevazut la art. 20, au evidenta separata si pentru fiecare se emite chitanta separata.

Articolul 74
(1) Administratorul organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla a veniturilor si cheltuielilor asociatiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind legislatia financiar-contabila.
(2) Daca din calculele efectuate rezulta un excedent, in sensul ca sumele incasate depasesc in valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plata aferenta lunii urmatoare sau rambursate proprietarilor indreptatiti in termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.
(3) In cazul in care din calculele efectuate rezulta un debit fata de sumele incasate, acesta trebuie acoperit de cei in drept in termen de 30 de zile de la constatare.

Sectiunea a 2-a Cheltuielile asociatiei de proprietari
Articolul 75
(1) Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau intretinerea proprietatii comune si cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale.
(2) Cheltuielile asociatiilor de proprietari, in functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare pe proprietati individuale, sunt urmatoarele:
a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alta natura.
(3) Asociatia de proprietari are obligatia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, in caz contrar hotararile luate de adunarea generala a proprietarilor cu incalcarea acestor dispozitii sunt nule de drept.
(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna.
(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (4), in baza hotararii adunarii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din cladirile fara mezanin.

Articolul 76
Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac in conformitate cu prevederile art. 48 alin. (5) coroborate cu prevederile art. 75 alin. (2).

Articolul 77
(1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalitati pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalitatile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile de la termenul scadent pentru plata, fara ca suma penalitatilor sa poata depasi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afisarii.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere, prevazute la alin. (1), se includ in fondul de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalitatilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti, precum si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii comune, reabilitarea termica sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere nu pot fi utilizate si in alte scopuri.

Articolul 78
(1) Administratorul este obligat sa notifice, in scris, proprietarul care are plati restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor si sa instiinteze presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre restante.
(2) Asociatia de proprietari, prin presedinte, are dreptul de a actiona in instanta proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afisarea listei, informand membrii asociatiei prin afisare la avizier.
(3) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru, atat in prima instanta, cat si in cazul exercitarii de catre aceasta a cailor de atac, ordinare sau extraordinare.
(4) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusa in executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, republicata, cu modificarile ulterioare.

Articolul 79
Autoritatile administratiei publice locale au drept de preemptiune la pret egal asupra locuintelor aflate in procedura de executare silita pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contributie la cheltuielile asociatiei, cu respectarea normelor de procedura civila in vigoare. Aceste locuinte vor fi folosite ulterior numai ca locuinte sociale, proprietarii executati silit avand prioritate la repartizarea acestora, numai daca indeplinesc conditiile de acces la locuintele sociale, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

Articolul 80
(1) Asociatia de proprietari are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2) De asemenea, pentru aceleasi creante, asociatia de proprietari beneficiaza de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate in apartamentele si celelalte spatii proprietati individuale amplasate in condominiul respectiv. Privilegiul vizeaza doar bunurile mobile situate in imobilul cu privire la care exista sumele datorate.
(3) Ipoteca imobiliara legala se inscrie in cartea funciara la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta, numai dupa implinirea termenelor prevazute la art. 78 alin. (2). Ipoteca imobiliara legala se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari are obligatia radierii ipotecii imobiliare, legale, in termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorata cu titlul de restanta a fost platita de catre proprietar.
(5) Pentru nerespectarea termenului prevazut la alin. (4), presedintele asociatiei de proprietari raspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.
(6) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la ipoteca imobiliara legala si privilegiul general mobiliar prevazute la alin. (1) si (2) sunt scutite de tarif sau taxa de timbru.
(7) Executorii judecatoresti sunt obligati sa instiinteze in scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicata, cu modificarile ulterioare, asociatia de proprietari cu privire la termenele de interventie si la posibilitatea interventiei in cursul executarii silite pornite de un creditor impotriva debitorului, proprietar in condominiul in care este constituita respectiva asociatie de proprietari.

Articolul 81
Orice proprietar are dreptul de a contracta, in nume si pe cheltuiala proprie, lucrari de expertiza tehnica a proprietatii sale individuale sau a proprietatii comune si/sau expertiza contabila a cheltuielilor asociatiei de proprietari, cu o persoana fizica sau juridica autorizata, conform legislatiei in vigoare.

Sectiunea a 3-a Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale
Articolul 82
(1) Cheltuielile repartizate proportional cu numarul de persoane reprezinta cheltuielile asociatiei pentru asigurarea serviciilor de utilitati publice de care beneficiaza persoanele care locuiesc sau desfasoara activitati in mod curent in condominiu si care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuala in parte pe baza unor dispozitive de masurare/inregistrare, fie datorita naturii si caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de masurare/inregistrare.
(2) Cheltuielile repartizate dupa numarul de persoane reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
(3) Modul de repartizare a cheltuielilor prevazute la alin. (1) se stabileste printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(4) Comitetul executiv stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire.
(5) Daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste in acest sens, comitetul executiv stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna, si stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, au dreptul de a solicita, in scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform hotararii adunarii generale.

Sectiunea a 4-a Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Articolul 83
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece si canalizare; apa calda de consum; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; incalzirea proprietatii individuale.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul contoarelor individuale, in functie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice si metodologiilor elaborate de autoritatile nationale de reglementare sau de autoritatile administratiei publice locale, sau in functie de alte criterii in baza carora se pot individualiza consumurile, cu respectarea legislatiei si a reglementarilor in vigoare.

Sectiunea a 5-a Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate
Articolul 84
(1) Cheltuielile repartizate dupa cota-parte de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei efectuate pentru intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea si/sau reabilitarea partilor de constructii si instalatii aferente condominiului aflate in proprietate comuna indiviza. Aceste cheltuieli se repartizeaza proportional cu cota-parte din proprietatea comuna a fiecarui proprietar.
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.

Articolul 85
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in/si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; echipamente de echilibrare hidraulica a instalatiilor; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, ingrijitor, personalul care asigura curatenia etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; cheltuieli cu produse si accesorii pentru curatenie, alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

Articolul 86
(1) Suprafata utila a proprietatilor individuale si cota-parte indiviza de proprietate sunt cele inscrise in cartea funciara in baza unei documentatii cadastrale sau, in lipsa, cele din actul de proprietate.
(2) In cazul in care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuala din cladirea care constituie condominiul, nu este egala cu 100%, presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa solicite intocmirea unei documentatii cadastrale, prin punerea la dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor in vigoare.

Sectiunea a 6-a Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Articolul 87
(1) Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza in mod individual proprietarii, toti sau in parte, gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari.
(2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care revine fiecarui beneficiar in cauza, pe baza facturilor/documentelor justificative.

Articolul 88
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spatiilor comune - boxe, casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea financiara; gestiunea contractelor cu caracter individual; intretinerea interfonului si a partii de instalatie din interiorul proprietatii individuale; verificarea metrologica a contoarelor individuale de energie termica, in cazul distributiei orizontale; reviziile instalatilor interioare de gaze, apa si incalzire; alte servicii individuale catre proprietari.

Articolul 89
Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii de utilitati si determina consumuri suplimentare, in conditiile in care nu exista nicio interdictie legala in acest sens, calculul cotei de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice in vigoare sau, in lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, in functie de cantitatea consumata.

Sectiunea a 7-a Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Articolul 90
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru incalzirea proprietatilor individuale - locuinte sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta: energia termica sub forma de caldura, combustibilul si energia electrica pentru incalzire, salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru, costuri pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala

Sectiunea a 8-a Repartizarea cheltuielilor de alta natura
Articolul 91
Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dupa criteriile prevazute la art. 75 alin. (2) lit. a)-e).

Articolul 92
Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de televizoare aflate in locuinte si in spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in conditiile in care nu exista o hotarare a adunarii generale prin care sistemul de antena colectiva sa fie desfiintat sau casat; cutiile postale, cheile de la usa de intrare comuna in cladire, care se repartizeaza in raport cu numarul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea facandu-se in conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatatul cosurilor de fum, care se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit racordate la cosurile de fum ale cladirii.

Articolul 93
Alte cheltuieli in cadrul asociatiei de proprietari se repartizeaza in conformitate cu normele si normativele avute in vedere la facturarea comuna a acestora si/sau in conformitate cu clauzele prevazute in contractele incheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

>>REVINO LA CUPRINSUL LEGII ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI nr. 196/2018 actualizata 2023!<<