Reguli noi la contractele de credit si de intermediere imobiliara

La Senat a fost inregistrat in dezbatere publica un proiect de lege care prevede mai multe reglementari referitoare la serviciile financiare oferite consumatorilor, stabilind reguli clare la intocmirea contractelor de credit sau de intermediere imobiliara, de exemplu.

Ai nevoie de modele de contracte in activitatea ta de zi cu zi? Vezi 202 modele de documente pentru anul acesta - contracte si acte comerciale in conformitate cu noul Cod civil si GDPR! 

Initiatorii proiectului de lege sustin ca actele normative din domeniul protectiei consumatorilor prevad un regim sanctionator foarte mic, fapt ce a demonstrat ca operatorii economici nu sunt descurajati in a continua sa eludeze prevederile legale si, mai grav, cu repercusiuni asupra consumatorilor.

Prin urmare, propunerea legislativa privind protectia drepturilor consumatorilor prevede, la articolele 10 - 21, mai multe referiri cu privire la contractele de credit si celelalte tipuri de contracte.

Iata care sunt: 

Art.10. (1) In cazul serviciilor financiare, consumatorul are dreptul de a fi informat in mod corect, inca din faza precontractuala, asupra tuturor conditiilor contractuale.

(2) La solicitarea unei oferte de credit, furnizorul de servicii financiare are obligatia de a oferi gratuit consumatorului, pe hartie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare ori alt document care sa mentioneze costurile totale ce vor fi suportate de consumator si un exemplar al proiectului contractului de credit.

Art.11. (1) Orice forma de publicitate referitoare Ia contractele de credit care indica o rata a dobanzii sau orice alte cifre referitoare la costul creditului pentru consumator va cuprinde urmatoarele informatii standard, prin intermediul unui exemplu reprezentativ:

a) rata dobanzii aferente creditului, fixa si/sau variabila, impreuna cu informatii privind orice costuri incluse in costul total al creditului pentru consumator;
b) valoarea totala a creditului;
c) dobanda anuala efectiva, conform prevederilor legale specifice;
d) durata contractului de credit;
e) valoarea totala platibila de consumator.

(2) In orice forma de publicitate, informatiile referitoare la costuri vor fi scrise vizibil si usor de citit, in acelasi camp vizual si cu caractere de aceeasi marime.

(3) In cazurile in care, pentru acordarea creditului, consumatorul este obligat sa incheie un contract de asigurare, se va mentiona acest lucru in publicitate.

Art.12. - In cadrul contractelor incheiate cu consumatorii, furnizorii de servicii financiare sunt obligati sa respecte urmatoarele reguli:

a) contractele vor fi redactate in scris, vizibil si usor de citit, cu o marime a fontului utilizat de minimum 10, pe hartie sau pe alt suport durabil, in cel putin doua exemplare, fiind remis cate un exemplar original fiecarei parti. Culoarea de fond a hartiei pe care este redactat contractul trebuie sa fie in contrast cu cea a fontului utilizat;

b) dobanzile, precum si toate comisioanele, taxele, tarifele, spezele bancare sau orice alte costuri aferente acordarii si derularii contractului, respectiv aferente unor servicii in privinta carora consumatorul nu dispune de libertate de alegere vor fi mentionate in contract, fara a se face trimiteri la conditii generale de afaceri ale furnizorului de servicii financiare, lista de tarife si comisioane sau orice alt inscris;

c) in situatiile in care exista drept de rambursare anticipata, comisionul de rambursare anticipata a creditului se determina in stransa legatura cu pierderile creditorului aferente rambursarii anticipate si nu trebuie sa constituie un obstacol disproportionat in exercitarea dreptului consumatorului de a rambursa anticipat creditul;

d) in contractul de credit/depozit se vor mentiona si costurile de administrare, de retragere numerar si/sau de depunere numerar aferente contului curent, care cad in sarcina consumatorului, daca furnizorul de servicii financiare percepe astfel de comisioane. Costurilor aferente contului curent mentionate mai sus nu le sunt aplicabile prevederile lit. e);

e) fara a prejudicia prevederile privind modificarea dobanzii, pe parcursul derularii contractului:
1. se interzice majorarea comisioanelor, taxelor, tarifelor, spetelor bancare sau a oricaror altor costuri mentionate in contract;
2. se interzice introducerea si perceperea de noi taxe, comisioane, tarife, spete bancare sau orice alte costuri care nu au fost mentionate in contract;

f) in contract se va mentiona tipul de dobanda, variabila si/sau fixa, iar daca dobanda este fixa numai pentru o anumita perioada, aceasta va fi precizata cu exactitate;

g) in contractele de credit cu dobanda variabila se vor aplica urmatoarele reguli:
1. variatia ratei dobanzii trebuie sa fie independenta de vointa furnizorului de servicii financiare, raportata la fluctuatiile unor indici de referinta verificabili, mentionati in contract, sau la modificarile legislative care impun acest lucru;
2. dobanda poate varia in functie de dobanda de referinta a furnizorului de servicii financiare, cu conditia ca aceasta sa fie unica pentru toate produsele financiare destinate persoanelor fizice ale operatorului economic respectiv si sa nu fie majorata peste un anumit nivel, stabilit prin contract;
3. formula dupa care se calculeaza variatia dobanzii trebuie indicata in mod expres in contract, cu precizarea periodicitatii si/sau a conditiilor in care survine modificarea ratei dobanzii, atat in sensul majorarii, cat si in cel al reducerii acesteia;

h) sunt interzise clauzele contractuale care dau dreptul furnizorului de servicii financiare sa modifice unilateral clauzele contractuale fara incheierea unui act aditional, acceptat de consumator;

i) orice notificare cu privire la modificarea continutului clauzelor contractuale referitoare la costuri va fi transmisa consumatorilor cu cel putin 30 de zile inainte de intrarea acesteia in vigoare.

Consumatorul are la dispozitie un termen de 15 zile de la primirea notificarii pentru a comunica optiunea sa de acceptare sau de neacceplare a noilor conditii. Neprimirea unui raspuns din partea consumatorului in termenul mentionat anterior nu este considerata acceptare tacita;

j) pentru orice modificare a nivelului costurilor creditului, conform conditiilor contractuale, furnizorul de servicii financiare este obligat sa notifice consumatorul, in functie de optiunea scrisa a acestuia, exprimata in contract, prin una sau mai multe metode: scrisoare recomandata, e-mail, sms, si va pune la dispozitia acestuia un nou grafic de rambursare;

k) furnizorul de servicii financiare va lua toate masurile necesare pentru a efectua repararea in termen de maximum 15 zile a eventualelor prejudicii cauzate consumatorului prin nerespectarea obligatiilor asumate prin contract si va face dovada demersurilor intreprinse in acest sens;

l) contractul de credit va contine obligatoriu o prevedere prin care consumatorul sa fie atentionat despre raportarea la Biroul de Credit, Centrala Riscurilor Bancare si/sau la alte structuri asemanatoare existente, in cazul in care acesta intarzie cu achitarea ratelor scadente, daca exista aceasta obligatie de raportare;

m) la incetarea contractului, inclusiv prin ajungere la termen, reziliere sau denuntare unilaterala din partea consumatorului, furnizorul de servicii financiare va oferi gratuit consumatorului un document care sa ateste faptul ca au fost stinse toate obligatiile dintre parti. Totodata, se vor inchide si conturile aferente serviciului financiar de baza furnizat, fara a fi necesara depunerea unei alte cereri de catre consumator si fara plata unor costuri suplimentare. Contul nu va fi inchis in situatia in care acesta este poprit sau indisponibilizat, conform legii, pentru indeplinirea de catre consumator a unor obligatii asumate fata de furnizorul de servicii financiare insusi sau fata de terti.
 

Art.13. In cazul serviciilor de intermediere imobiliara, consumatorul va fi informat in scris, corect, complet si precis, inca din faza precontractuala, cu privire la:

a) preturile practicate in piata pentru tipul de imobil ce urmeaza a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informatiilor existente in baza de date a agentiei imobiliare;

b) deficiente si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzand surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor;

c) nivelul comisionului practicat de agentia imobiliara;

d) situatia juridica a imobilului;

e) nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de consumator, pentru obtinerea documentelor si intocmirea actelor necesare incheierii contractului.

Art.14. Contractul de intermediere imobiliara va cuprinde cel putin urmatoarele elemente:
a) datele de identificare a partilor;
b) obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c) pretul solicitat de proprietar/pe care este dispus sa il plateasca cumparatorul;
d) termenul de valabilitate al contractului;
e) conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral;
f) conditiile in care contractul poate fi reziliat;
g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie;
h) clauza de exclusivitate, in cazul in care aceasta a fost acceptata de parti;
i) precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare;
j) drepturile si obligatiile partilor;
k) situatiile de forta majora;
l) data incheierii contractului.

Art.15. Contractele de intermediere imobiliara in care consumatorul are calitatea de potential cumparator vor contine urmatoarele elemente:
1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale;
2. tarifele pentru serviciile prestate.

Art.16. O tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul in care vanzatorul si cumparatorul au semnat actul de vanzare-cumparare.

Art.17. Contractul de intermediere imobiliara sau alte eventuale contracte accesorii incheiate intre consumator si agentia imobiliara nu pot contine clauze penale care sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste angajamentele contractuale Ia plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei.

Art.18. Agentia imobiliara nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului in oricare dintre urmatoarele situatii:
a) cand intre consumator si agentia imobiliara nu este incheiat un contract de intermediere;
b) cand contractul de vanzare-cumparare/inchiriere nu s-a incheiat;
c) cand contractul nu are stipulata clauza de exclusivitate, iar tranzactia s-a realizat fara participarea agentiei imobiliare.

Art.19. Nu se permite plata in avans a comisionului, partiala sau totala, decat cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans.

Art.20. in baza contractului de intermediere imobiliara dintre agentia imobiliara si cumparator, agentia trebuie sa asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferintelor consumatorului, inainte de incheierea contractului de vanzarecumparare.

Art.21. Dezvoltatorul imobiliar are obligatia prin ofertare sa informeze consumatorul in scris, in mod corect, complet si precis asupra caracteristicilor imobilului, inclusiv cu privire la detaliile ansamblului imobiliar; informatiile furnizate se constituie anexa la contract, indiferent de tipul acestuia.”

Ai nevoie de modele de contracte in activitatea ta de zi cu zi? Vezi 202 modele de documente pentru anul acesta - contracte si acte comerciale in conformitate cu noul Cod civil si GDPR! 

Art.22. Drepturile consumatorilor, la incheierea contractelor, sunt:
a) libertatea de a lua decizii la achizitionarea de produse si servicii, fara a li se impune in contracte clauze abuzive sau care pot favoriza folosirea unor practici comerciale incorecte in vanzare, de natura a influenta optiunea acestora;

b) de a beneficia de o redactare clara si precisa a clauzelor contractuale, indicarea exacta a preturilor si tarifelor si, dupa caz, a conditiilor de garantie, a parametrilor tehnici, cantitativi si calitativi, precum si orice alte informatii considerate esentiale; dovada celor stabilite intre parti se realizeaza de catre operatorul economic in forma scrisa, asumata de catre consumator. Lipsa dovezii va conduce la interpretarea in favoarea consumatorului, cu respectarea diligentei profesionale;

c) de a fi exonerati de plata produselor si serviciilor care nu au fost solicitate, precum si de achitarea preturilor, tarifelor, taxelor, comisioanelor, dobanzilor si penalitatilor care nu au fost stipulate initial in contracte sau in alte documente aferente contractelor;

d) de a fi despagubiti pentru daunele provocate de produsele sau serviciile care nu corespund clauzelor contractuale;

e) de a li se asigura service-ul necesar si piese de schimb pe toata durata medie de utilizare a produsului, stabilita in documentele tehnice normative sau declarata de catre producator ori convenita de parti;

f) de a plati, pentru produsele sau serviciile de care beneficiaza, sume stabilite cu exactitate, in prealabil; majorarea pretului, tarifului, taxelor, comisioanelor, dobanzilor, penalitatilor si a altor eventuale costuri stabilite initial este posibila numai cu acordul scris al consumatorului;

g) de a sesiza asociatiile de consumatori si organele administratiei publice asupra incalcarii drepturilor si intereselor lor legitime, in calitate de consumatori, si de a face propuneri referitoare la imbunatatirea calitatii produselor si serviciilor;

h) de a fi notificati in scris cu privire la orice modificare ca urmare a prevederilor contractuale referitoare la valoarea dobanzilor, comisioanelor, penalitatilor sau oricaror altor costuri, cu cel putin 30 de zile inainte de aplicarea noilor valori;

i) de a fi notificati cu 30 de zile inainte de data la care contractul se prelungeste in mod automat pentru o perioada de timp determinata sau nedeterminata, in vederea formularii in scris de catre consumator a unei optiuni de prelungire a valabilitatii acestuia.