Fondul de reparatii, obligatoriu pentru orice asociatie de proprietari

Fondul de reparatii a primit o reglementare proprie in Legea asociatiilor de proprietari, fiind un fond extrem de important in ceea ce priveste activitatea curenta in cadrul asociatiilor de proprietari. El este obligatoriu!

Art. 71 alin. 2 din Legea nr. 196/2018 prevede: "(2) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune".

Fondul de reparatii este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecarei asociatii de proprietari. Obligativitatea rezulta din modul in care legiuitorul a inteles sa formuleze textul art. 71 alin. 2, text in care se regaseste formularea, "au obligatia sa aprobe", fiind in fata unui text imperativ. In aceste conditii, nu suntem in fata unei facultati, ci a unei obligatii. 

Existenta unui astfel de fond este extrem de importanta, in conditiile in care din acest fond este achitata contravaloarea lucrarilor, interventiilor si investitiilor realizate la nivelul partilor comune. Fara un astfel de fond, corect dimensionat de catre comitet pentru a face fata nevoilor concrete, asociatia nu ar avea sume disponibile din care sa achite aceste reparatii si prin urmare tot ceea ce ar reprezenta o astfel de cheltuiala s-ar regasi in lista de plata.

"Fondul de reparatii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune", arata acelasi art.71, alin 2 din Legea asociatiilor de proprietari. Din fondul de reparatii se achita facturile emise pe numele asociatiei de catre prestatorii de servicii care au realizat interventiile la partea comuna (manopera sau manopera si materiale). 

Nota! Unii administratorii de cladiri (precum ansamblurile rezidentiale) pot trece fondul de reparatii sub forma unei taxe de intretinere.

Fondul de reparatii se refera si poate fi folosit doar pentru ceea ce reprezinta parte comuna si nu poate fi utilizat in vederea realizarii de lucrari care se pot incadra in acele lucrari voluptorii (realizarea unei lucrari de care beneficiaza doar un singur proprietar si ii creste confortul doar acestuia). 

Pentru incasarea fondului de reparatii, administratorul elibereaza chitanta nominala separata, asa cum prevede art. 71 alin. 4 din Legea nr. 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul ca administratorul are obligatia si nu optiunea de a elibera o chitanta separata pentru fondul de reparatii. Daca legiuitorul a prevazut o astfel de obligatie, fiind in fata unui text de lege imperativ, rezulta ca asociatia de proprietari prin presedinte, comitet sau adunare generala nu pot decide altfel. Suma reprezentand fond de reparatii nu poate face parte din cota de intretinere si astfel sa fie eliberata doar o singura chitanta pe care sa fie mentionat „cota intretinere”. Nici eliberarea unei chitante pe care se mentioneaza cele doua sume „cota” si „fond reparatii” nu se incadreaza in prevederea legala. Daca legiuitorul a mentionat obligativitatea eliberarii unei chitante separate, inseamna ca pentru suma achitata, proprietarul trebuie sa primeasca o chitanta distincta. 
 
Legea nr. 196/2018 prevede faptul ca asociatia de proprietari poate efectua plati aferente facturilor emise de catre prestatorii de servicii pentru lucrarile sau interventiile realizate doar din soldul existent in fondul de reparatii. Prevederea se regaseste in art. 71 din Legea nr. 196/2018. Din aceasta formulare se desprinde faptul ca reparatiile, investitiile, interventiile nu se pot suporta decat din fondul de reparatii si nu poate face obiectul unor plati aferente facturilor pentru utilitati si servicii de care beneficiaza asociatia, acesta fiind rolul fondului de rulment. Cu alte cuvinte, existenta fondului de reparatii este importanta pentru a putea realiza plata interventiei/reparatiei imediat. Altfel, in lipsa unui astfel de fond, dupa aparitia avariei, comitetul decide colectarea sumei in lista, se asteapta afisarea si recuperarea sumei dupa care se realizeaza interventia si mai apoi existand suma colectata se achita contravaloarea lucrarii. Mentiunea din paragraful anterior este de retinut de catre proprietarii care nu inteleg utilitatea si nevoia chiar obligativitatea existentei unui astfel de fond. Mentiunea este importanta si pentru organele de conducere care daca nu se preocupa in a colecta acest fond. Stim, asadar, ca asociatia va face plati din alte fonduri legal constituite (fond rulment), ceea ce reprezinta o abatere. Sanctiunea pentru nerespectarea acestor mentiuni se regaseste in art. 102 alin. 2 lit. e din Legea asociatiilor de proprietari, iar aceasta este cuprinsa intre 4000 - 9000 lei.

Fondul de reparatii se depune in contul curent al asociatiei de proprietari, mentionat la art. 20 alin. 1, prevede art. 71 alin. 3 din Legea 196/2018. Prin urmare, cade in sarcina administratorului ca sumele incasate si reprezentand fond de reparatii sa fie depuse in contul asociatiei, sa inregistreze in evidentele fiecarui proprietar sumele incasate, sa tina evidenta acestor fonduri la nivel de apartament si la nivel de asociatie. Sumele de bani reprezentand fond de reparatii nu stau in casa (apartamentul) administratorului sau presedintelui ci se depun in contul asociatiei. 

S-a schimbat totul in domeniu de la aparitia Legii nr. 196/2008 si a Ordinului nr. 1.058/2019 privind aprobarea continutului-cadru al statutului asociatiei de proprietari si al regulamentului condominiului.

Lucrarea pe stick Asociatiile de proprietari este unica in Romania si este, fara nicio exagerare, cea mai buna sursa de explicatii, comentarii si solutii legate de:

 

Lucrarea Asociatiile de proprietari va furnizeaza informatii detaliate despre responsabilitatile dvs. in contextul modificarilor aduse de Legea nr. 196/2018 si Ordinul nr. 1.058/2019, cu accent pe riscurile la care va expuneti in cazul in care nu aplicati corect aceste modificari.