Asociatia de proprietari, obligata la plata de daune proprietarului de la etajul 4. Acoperisul nereparat a creat pagube

Judecatoria Iasi a decis ca o asociatie de proprietari va fi obligata la plata de daune proprietarului unui apartament situat la etajul 4 al unui bloc al carui acoperis nu a fost reparat.

Prin sentinta nr. 641/2021, Judecatoria Iasi a dat dreptate unui proprietar carea suferit mai multe daune la imobilul sau pozitionat la etajul 4 al unui bloc. Reclamantul a solicitat obligarea asociatiei de proprietari al carui membru este la plata sumei de 4500 lei cu titlu de contravaloare a daunelor produse apartamentului sau, a sumei de 1500 lei contravaloare chirie, 3000 lei daune morale si cheltuieli de judecata.

Proprietarul apartamentului a aratat ca la data de 06.012.2018 a sesizat prin adresa 42/2018 pe parata cu privire la faptul ca urmare a precipitatiilor cazute in lunile anterioare i-au fost produse pagube la peretii apartamentului, din culpa paratei care nu a reparat acoperisul blocului.

Fiind vorba de parti comune ale imobilului, a aratat ca a rugat reprezentantii paratei sa procedeze la efectuarea unor constataria pagubelor si sa repare acoperisul, fapt ce nu s-a intamplat insa, motiv pentru care s-a adresat Primariei Iasi.

A precizat ca o firma care se ocupa cu rebovari i-a solicitat suma de 4500 lei pentru reparatiile la apartament, bani de care insa nu dispune, precum si faptul ca va trebui sa stea in chirie timp de o luna cat vor dura reparatiile.

Prejudiciul moral a precizat ca este reprezentat de atingereadreptului la respectarea vietii private si familiale, dreptul de a se bucura de folosinta locuintei proprii, fara cauzarea unui disconfort psihic nemeritat si repetat.

In drept a invocat Cod civil, Codul de proc.civ si Legea asociatiilor de proprietari nr. 196/2018.

In sustinere a depus inscrisuri, planse foto si a solicitat efectuarea unei expertize tehnice.

Asociatia de proprietari a depus intampinare (f.20) prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, aratand in motivare faptul ca daunele inregistrate la apartamentul reclamantului nu se datoreaza unor probleme legate de starea acoperisului condominiuklui, infiltratiile fiind determinate de ploile abundente care au depasit posibilitatea de preluare a apei de catre conductele de colectare. Ceilalti proprietari de la ultimul etaj nu au reclamat infiltratii, un astfel de eveniment neexistand dupa data sesizarii.

In cadrul Adunarii generale din aprilie 2019 s-a hotarat aprobarea unui fond de reparatii de 1000 lei pe cota indiviza, reclamantul neparticipand la sedinte desi a fost invitat.

Reparatiile nu au fost realizate de reclamant. Cu privire la contravaloarea chiriei, prejudiciul nu este cert, fiind doar eventual, nedovedit.

Cu privire la prejudiciul moral, nu au fost dovedite suferintele psihice invocate, reclamantul si familia sa nelocuind la respectivul imobil, venind doar ocazional.

Reclamantul a depus raspuns la intampinare (f.26) prin care a aratat ca nu exista autorizatie de construire pentru acoperisul blocului, precum si faptul ca nu s-a depus nicio informare meteo din care sa rezulte ca in perioada respectiva ar fi fost vreun fenomen meteo extrem, precum si faptul ca nu este real ca vine doar ocazional la apartament.

La data de 01.11.2019, reclamantul a depus o cerere modificatoare (f.29) prin care a solicitat obligarea paratei si la repararea terasei blocului pentru a nu se mai produce infiltratii care sa duca la degradarea locuintei sale, aratand ca motiviele sunt aceleasi cu cele din cererea principala si au la baza obligatia asociatiei de a administra partile comune ale blocului.

Parata a depus intampinare la cererea modificatoare (f.38) prin care a solicitat respingerea acesteia deoarece s-a aprobat deja un fond de reparatii, precum si faptul ca inundatia s-a produs din cauza conditiilor meteo iar nu din cauza calitatii acoperisului.

In fapt, reclamantul este proprietarul apartamentului cu nr. 44 situat in Iasi, la ultimul etaj. Astfel cum rezulta din plansele foto depuse la dosar fila 7, in apartament au avut loc infiltratii de apa, rezultand degradarea tavanului si a peretilor.

Conform concluziilor raportului de expertiza tehnica in constructii intocmit de expert judiciar acoperisul blocului este degradat, hidroizolatia efectuata in urma cu 42 de ani este expirata, iar inflitratiile se produc pe tot parcursul anului, fiind necesara o reaparatie capitala. De asemenea, conform aceluiasi raport, contravaloarea reparatiilor necesar a fi efectuate la apartamentul 44 al reclamantul sunt in suma de 4815, 34 lei.

Potrivit art. 1378 Noul Cod Civil „Proprietarul unui edificiu sau al unei constructii de orice fel este obligat sa repare prejudiciul cauzat prin ruina lor ori prin desprinderea unor parti din ele, daca aceasta este urmarea lipsei de intretinere sau a unui viciu de constructie.”

Potrivit art.63 din Legea asociatiilor de proprietari nr.196/2018 „Art. 63 - (1) Administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si/sau modernizarea, dupa caz, a proprietatii comune aferente condominiului sunt in sarcina asociatiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activitati reprezinta cheltuieli comune.”.

Acoperisul blocului este un spatiu comun, in intelesul art. 2 lit.p din Lg. 196/2018 care defineste partile comune ca fiind „partile din cladire si/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietati individuale si sunt destinate folosintei tuturor proprietarilor sau unora dintre acestia, precum si alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna. Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu proprietatile individuale, care constituie bunurile principale. Toate partile comune formeaza obiectul proprietatii comune. Partile comune nu pot fi folosite decat in comun si sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata;”

Potrivit art. 1349 Cod Civil „(1) Orice persoana are indatorirea sa respecte regulile de conduita pe care legea sau obiceiul locului le impune si sa nu aduca atingere, prin actiunile ori inactiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.
(...)
(3) In cazurile anume prevazute de lege, o persoana este obligata sa repare prejudiciul cauzat de fapta altuia, de lucrurile ori animalele aflate sub paza sa, precum si de ruina edificiului.”

Avand in vedere situatia de fapt retinuta mai sus si dispozitiile legale anterior redate, instanta constata ca urmare a degradarii acoperisului blocului aflat in administrarea paratei s-au produs infiltratii in apartamentul reclamantului, fiind necesare lucrari de reparatii pentru repararea prejudiciului de 4815,34 lei, astfel ca va admite cererea reclamantului de obligarea a paratei la plata sumei de 4500 lei cu titlu de contravaloare lucrari de reparatii.

In ceea ce priveste solicitarea reclamantului de obligare a paratei la plata contravalorii chiriei ce va fi achitata pe perioada efectuarii reparatiilor in apartament, instanta retine ca din probele administrate nu rezulta aceasta valoare, reclamantul nedepunand niciun contract de inchiriere sau vreo oferta de inchiriere din care sa rezulte pretul pietei, astfel ca aceasta solicitare va fi respinsa ca neintemeiata.

Parata va fi obligata si la repararea acoperisul blocului D1-3 situat in Iasi, _________________________, avand in vedere starea avansata de degradare retinuta prin raportul de expertiza in care s-a concluzionat ca se vor produce in continuare infiltratii in apartamentul reclamantului.

Cu privire la daunele morale solicitate de catre reclamant, instanta constata ca acesta nu a aratat care au fost efectiv daunele produse urmare a infiltratiilor, suferintele produse, nu a propus probe in sustinerea acestui capat de cerere, cu atat mai mult cu cat acesta nu a fost obligat sa paraseasca domiciliul din cauza infiltratiilor, astfel ca acest capat de cerere va fi respins ca neintemeiat.

Fata de disp. art.453 Cod proc.civ. si de solutia de admitere in parte a cererii, instanta va admite in parte cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecata si va obliga parata la plata catre reclamant a sumei de 1779 lei cu titlu de cheltuieli de judecata constand in taxa de timbru aferenta capetelor de cerere admise (340 lei) si onorariu expert judiciar (1439 lei).

In temeiul acelorasi dispozitii, fata de capetele de cerere respinse, va obliga reclamantul la plata catre parata a sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata constand in onorariu de avocat redus (chitanta nr.53/2020).

Retinem, asadar, ca asociatia de proprietari a fost obligata la plata catre reclamant a sumei de 4500 lei reprezentand contravaloarea reparatiilor necesar a fi efectuate in imobilul apartament proprietatea reclamantului. Suplimentar, asociatia trebuie sa repare acoperisul blocului si sa achite cheltuielile de judecata precum si cele de timbru si onorariu expert judiciar. 

Judecatoria Iasi a respins, insa, cererea pentru daune morale si plata chiriei.