Capitolul II - Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari - Legea asociatiilor de proprietari nr. 196/2018

Capitolul II Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari

Sectiunea 1 Procedura de infiintare si inregistrare a asociatiilor de proprietari
Articolul 11
(1) Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridica, fara scop lucrativ, infiintata in conditiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, mentinerea in stare buna a imobilului, respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii.
(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

Articolul 12
Pentru realizarea scopului mentionat la art. 11 alin. (1), asociatia de proprietari infiintata in conditiile prezentei legi dobandeste drepturi si isi asuma obligatii fata de terti, in ceea ce priveste administrarea condominiului.

Articolul 13
(1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu.

Declaratia Unica 2024 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vezi AICI detalii

Teste distractive pentru clasa pregatitoare

Vezi AICI detalii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Articolul 14
In cazul condominiilor din ansamblurile rezidentiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale, in calitate de vanzatori, trebuie sa ii informeze la momentul instrainarii pe cumparatori cu privire la necesitatea constituirii asociatiilor de proprietari, in conditiile prezentei legi.

Articolul 15
(1) Anterior constituirii asociatiei de proprietari, proprietarii unitatilor de proprietate imobiliara din condominii se intrunesc pentru a hotari cu privire la infiintarea asociatiei de proprietari sau, dupa caz, la reorganizarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata, se hotaraste si cu privire la persoana fizica sau juridica insarcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunarii de constituire si la modalitatea de decontare a costurilor generate de aceasta actiune. Hotararea proprietarilor se consemneaza intr-un proces-verbal care se semneaza de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii se convoaca prin afisare la avizier si prin tabel convocator. Tabelul convocator se semneaza de cel putin cincizeci la suta plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.
(3) In cadrul adunarii proprietarilor pentru constituirea asociatiei de proprietari se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, care cuprinde cel putin urmatoarele informatii:
a) denumirea, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;
c) structura veniturilor si a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
d) membrii asociatiei de proprietari, precum si drepturile si obligatiile acestora;
e) structura organizatorica si modul de functionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform legii;
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;
h) modalitatea de solutionare a litigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgenta in care se permite, in conditiile legii, accesul in proprietatea individuala al presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv;
i) asigurarea, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura serviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
(4) Statutul asociatiei de proprietari stabileste modul de organizare, regulile generale de functionare si atributiile asociatiei de proprietari, ale adunarii generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori si administratorului de condominii, denumit in continuare administrator, cu respectarea prevederilor legale in vigoare.

Articolul 16
(1) Hotararea proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza prin proces-verbal, inregistrat in registrul unic al asociatiei de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunarii generale, comitetului executiv si cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantul. Procesul-verbal semnat de catre proprietarii care au hotarat, in conditiile art. 13 alin. (1), constituirea asociatiei de proprietari constituie anexa la acordul de asociere.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea proprietarilor in vederea constituirii asociatiei de proprietari. In cazul proprietarilor absenti, consimtamantul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevazut la alin. (1), in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, in conditiile art. 15.

Articolul 17
(1) Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii de constituire se depun si se inregistreaza la judecatoria in a carei raza teritoriala se afla condominiul.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor asociati;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea condominiului, structura condominiului, numarul de etaje, numarul de proprietati individuale structurate pe numar de camere, numarul de cladiri, numarul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent condominiului, numarul cadastral sau topografic al imobilului si numarul de carte funciara, pentru imobilele inscrise in evidentele de cadastru si carte funciara;
d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna, precum si regulile de folosinta a partilor comune potrivit prezentei legi;
e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna;
f) declaratiile pe propria raspundere ale proprietarilor privind informatiile referitoare la suprafetele utile si construite in situatia in care acestea difera de cele inscrise in actele de proprietate asupra locuintelor sau a spatiilor cu alta destinatie.
(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului desemnat de presedintele judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla condominiul.
(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa numai apelului in termen de 5 zile de la comunicare, presedintele asociatiei fiind obligat sa informeze in scris toti proprietarii in aceeasi zi, prin afisare la avizier. Apelul se judeca cu citarea partilor.
(7) Inscrierea ulterioara in asociatie a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea proprietarilor in vederea constituirii asociatiei de proprietari sau care au dobandit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora, prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere. Prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, actele aditionale se ataseaza dosarului de infiintare a asociatiei, se pastreaza la sediul asociatiei si se prezinta compartimentelor de specialitate din cadrul primariei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere si statutul asociatiei de proprietari, actualizate, se depun de catre presedintele asociatiei de proprietari, ori de cate ori sunt modificari, la judecatoria in a carei raza teritoriala se afla condominiul.
(9) Odata cu pierderea calitatii de proprietar in condominiu inceteaza statutul de membru al respectivei asociatii de proprietari.

Articolul 18
Daca numarul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de instrainare, proprietarul sau proprietarii cer judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla imobilul incetarea personalitatii juridice.

Articolul 19
(1) Dupa dobandirea personalitatii juridice, asociatia de proprietari se inregistreaza la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla condominiul.
(2) Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea presedintelui judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla condominiul sau orice alt document emis la infiintare in baza legii si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele emise de catre asociatiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de identificare.
(3) Toate asociatiile de proprietari sunt obligate sa afiseze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, in imediata apropiere a caii de acces in condominiu, sediul si denumirea asociatiei respective.

Articolul 20
(1) Fiecare asociatie de proprietari este obligata sa detina un singur cont bancar.
(2) In vederea platii cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevazut la alin. (1) se comunica tuturor proprietarilor prin afisare la avizier, odata cu lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari.
(3) Prin datele de identificare ale contului bancar mentionate la alin. (2) se intelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala si codul IBAN.

Articolul 21
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari este necesar acordul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.
(2) Modificarile si/sau completarile trebuie sa fie motivate si aprobate prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari intr-o sedinta convocata si desfasurata cu respectarea prevederilor statutului asociatiei de proprietari si ale prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, fara alte formalitati.
(4) Modificarile si/sau completarile aduse statutului sau acordului de asociere fara respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile fata de proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari sau fata de terti.

Sectiunea a 2-a Regulamentul condominiului
Articolul 22
(1) Proprietarii din condominii trebuie sa adopte un document scris cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune ale condominiului si normele de conduita si buna vecinatate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
(2) Regulamentul condominiului se initiaza de catre presedintele asociatiei sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari, se dezbate si se adopta in adunarea generala a asociatiei de proprietari cu acordul majoritatii proprietarilor din condominiu si este adus la cunostinta, prin afisare la avizier sau prin inmanarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, in termen de 7 zile de la adoptare.
(3) Regulile de folosinta a proprietatii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate.
(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restrictie exercitarii drepturilor proprietarilor in afara celor care sunt justificate prin destinatia imobilului, asa cum este prevazuta in proiectul tehnic si cartea tehnica a constructiei.
(5) Toti proprietarii, precum si chiriasii din condominiu sau persoanele care sunt gazduite pe perioada determinata in condominiu sunt obligati sa respecte regulamentul condominiului. Responsabilitatea informarii chiriasilor si a persoanelor care tranziteaza condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului apartine proprietarului.
(6) In cazul nerespectarii regulamentului condominiului de catre unul dintre proprietari sau chiriasi, ceilalti proprietari pot sesiza presedintele si/sau comitetul executiv al asociatiei de proprietari cu privire la aceste nereguli.

Sectiunea a 3-a Asociatiile de chiriasi
Articolul 23
Asociatiile de chiriasi se constituie si se organizeaza in conformitate cu prevederile Ordonantei Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociatii si fundatii, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 246/2005, cu modificarile si completarile ulterioare.

Articolul 24
(1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate in intregime inchirierii, in care sunt constituite asociatii de chiriasi, pot sa incredinteze asociatiilor de chiriasi administrarea partilor comune din condominiu.
(2) Administrarea partilor comune conform prevederilor alin. (1) se face numai in baza unui contract de dare in administrare semnat intre proprietar si asociatia de chiriasi, numai cu acordul majoritatii chiriasilor membri ai asociatiei de chiriasi.

Articolul 25
(1) Asociatiile de chiriasi nu pot efectua modificari constructive in condominiu, nu pot schimba destinatia proprietatii comune din condominiu, nu pot instraina si nu pot inchiria bunurile sau spatiile comune, fara acordul scris al proprietarului, in conditiile legii.
(2) Asociatiile de chiriasi desfasoara numai activitatile prevazute in contractul de dare in administrare.

Articolul 26
Darea in administrare a partilor comune catre asociatiile de chiriasi nu aduce nicio atingere drepturilor si obligatiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislatiei in vigoare.

>>REVINO LA CUPRINSUL LEGII ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI nr. 196/2018 actualizata 2023!<<