Cedarea folosintei bunurilor

O persoana fizica rezidenta si o persoana fizica nerezidenta (Grecia) detin in proprietate un imobil in Romania. Acestia intentioneaza inchirierea acestui imobil. Care sunt impozitele/declaratiile care trebuie platite/intocmite de catre fiecare persoana fizica?

Raspuns:
Potrivit art. 85 din Codul fiscal, venitul net obtinut din exploatarea bunurilor si drepturilor de orice fel, detinute in comun, este considerat ca fiind obtinut de proprietari, uzufructuari sau de alti detinatori legali, inscrisi intr-un document oficial, si se atribuie proportional cu cotele-parti pe care acestia le detin in acea proprietate sau in mod egal, in situatia in care acestea nu se cunosc.
 
In conformitate cu prevederile pct. 183 din Normele metodologice pentru aplicarea art. 85 din Codul fiscal, venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun pe cote-parti se repartizeaza intre coproprietari proportional cu cotele detinute de acestia in coproprietate. Venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun in devalmasie se repartizeaza in mod egal intre proprietarii comuni. Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face in conditiile in care in contractul de cedare a folosintei se mentioneaza ca partea contractanta care cedeaza folosinta este reprezentata de coproprietari. In conditiile in care coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat din care sa rezulte vointa partilor.
 
De asemenea, potrivit art. 115 alin. (2) lit. d) din Codul fiscal, veniturile unei persoane fizice nerezidente obtinute din inchirierea sau din alta forma de cedare a dreptului de folosinta a unei proprietati imobiliare situate in Romania sunt venituri impozabile obtinute din Romania si se impoziteaza conform Titlului III din Codul fiscal, nefiind aplicabile prevederile capitolului privind impozitarea nerezidentilor.
 
In aceste conditii, fiecare persoana, in functie de modul de reaptuzare a venitului conform celor de mai sus, are obligatia de a respecta prevederile art. 61 si urmatoarele si ale art. 80 si urmatoarele din Codul fiscal. Astfel, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, au obligatia de a depune o declaratie privind venitul estimat/norma de venit, in termen de 15 zile de la incheierea contractului intre parti. Formularul 220 - Declaratie privind venitul estimat/norma de venit (OPANAF 184/2013) se depune odata cu inregistrarea la organul fiscal a contractului incheiat intre parti.

 
Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pe parcursul unui an, datoreaza plati anticipate in contul impozitului pe venit catre bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 82. Platile anticipate se efectueaza in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. Potrivitg art. 62 alin. (2) din Codul fiscal, fac exceptie contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria prevazuta in contractul incheiat intre parti este stabilita in lei, nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real si la sfarsitul anului anterior nu indeplinesc conditiile pentru calificarea veniturilor in categoria veniturilor din activitati independente pentru care platile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, si impozitul este final.
 
Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. In vederea determinarii venitului brut, la sumele reprezentand chiria sau arenda in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
 
In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb al pietei valutare comunicat de Banca Nationala a Romaniei, valabil pentru ultima zi a fiecarei luni, corespunzator lunilor din perioada de impunere. Impozitul anual datorat se stabileste de organul fiscal competent pe baza declaratiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitul net anual impozabil.
 
Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor au obligatia de a depune formularul 200 - Declaratie privind veniturile realizate din Romania (OPANAF 24/2013) la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. Declaratia nu se depune pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor prevazute la art. 63 alin. (2) din Codul fiscal, a caror impunere este finala, cu exceptia contribuabililor care au depus declaratii privind venitul estimat/norma de venit in luna decembrie si pentru care nu s-au stabilit plati anticipate, conform legii.
 
Declaratia privind venitul realizat se completeaza insa pentru contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria prevazuta in contractul incheiat intre parti este stabilita in lei, nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real si la sfarsitul anului anterior nu indeplinesc conditiile pentru calificarea veniturilor in categoria veniturilor din activitati independente pentru care platile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, si impozitul este final, caz in care platile anticipate de impozit vor fi luate in calcul la stabilirea impozitului anual datorat, pentru situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale, cu exceptia situatiei rezilierii, in cursul anului fiscal, a contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei. In acest caz, platile anticipate stabilite potrivit prevederilor art. 63 alin. (2) vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe baza de documente justificative.