In vederea gestionarii corecte a creantelor ne sunt necesare unele precizari in acord cu reglementarile legale:
1. In cazul contractelor de locatie de gestiune (inchiriere)
In situatia in care chiriasul isi achita chiria dupa data scadentei prevazute in factura, locatorul este indreptatit conform clauzelor contractuale sa calculeze penalitati de intarziere pana la data platii efective. Totusi chiriasul nu isi achita chiria pe o perioada mai mare de 3 luni, situatie in care locatorul este nevoit sa-i trimita acestuia o somatie sisau sa-l notifice in legatura cu debitul restant. In masura in care nici in aceasta situatie chiriasul nu isi achita debitul restant, locatorul actioneaza chiriasul in instanta de judecata
Fata de cele mentionate, intrebarea pentru care sunt necesare precizari legale este urmatoarea: pana la ce data locatorul factureaza chiria si penalitatile de intarziere:
- pana la data depunerii cererii de chemare in judecata a chiriasului pentru neplata obligatiilor contractuale?
- pana la sentinta definitiva si irevocabila a instantei de judecata?
- pana la evacuarea din spatiu a chiriasului?
2. Recuperarea si incasarea creantelor restante
In vederea incasarii debitelor restante este necesar a ne preciza care sunt pasii de parcurs in mod legal, respectiv etapele de parcurs in mod obligatoriu, in stransa corelatie cu reglementarile legale referitoare la recuperarea creantelor si reducerea duratei medii de incasare a acestora?
Raspuns: 1. Incasarea debitelor restante de la locatar si rezilierea contractului
Avand in vedere dispozitiile art. 1817 Cod civil contractul poate fi reziliat cu daune-interese, cuantumul daunelor putand fi reprezentat din valoarea chiriei care ar fi trebuit incasata de la data inaintarii cererii de chemare in judecata pana la evacuarea efectiva. Daca insa contractul a fost incheiat conform dispozitiilor Codului civil actual, atunci contractul constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, conform dispozitiilor art. 1798 Cod civil, avand posibilitatea de a trece direct la executare silita pentru incasarea sumelor cu titlu de chirie.
In cazul in care termenul de locatiune se implineste, contractul reprezinta titlu executoriu in conditiile art. 1809 Cod civil, putand a fi facuta deja evacuarea, fara a va mai adresa instantei de judecata.
Daca insa veti ajunge la rezilierea contractului prin intermediul instantei de judecata, consideram in drept sa solicitati plata chiriei pana la data introducerii cererii de chemare in judecata, suma la care veti adauga penalitatile de intarziere si daunele interese pe care le puteti aprecia tot in functie de valoarea chiriei. Nu consideram insa gresit nici sa facturati pana la data evacuarii insa este dificil a pune in practica aceasta modalitate deoarece nu cunoasteti data la care va fi finalizat litigiul.
O solutie acceptabila ar fi ca sa introduceti si o ordonanta presedintiala pentru predarea spatiului pentru a micsora pagubele care ar putea fi create prin lipsa de folosinta a acestuia. Aceasta este indicat mai ales daca locatarul este tot o societate comerciala care este posibil sa intre in procedura insolventei din cauza debitelor pe care le inregistreaza.
2. Recuperarea si incasarea creantelor restante
In vederea recuperarii si incasarii creantelor restante societatea creditoare are mai multe posibilitati, in functie de contractul pe care l-a incheiat.
De exemplu: conform art. 1869 Cod civil, in cazul contractului de antrepriza se va institui ipoteca legala asupra lucrarii in vederea garantarii pretului datorat pentru lucrare. In aceasta situatie incasarea pretului este asigurata de instituirea ipotecii. Ipoteca poate fi instituita si in cazul unui imprumut dar si pentru plata unei plati datorate, conform art. 2386 Cod civil. In cazul instituirii unei ipoteci sau constituirii unei garantii/gaj, exista o posibilitate mai mare de recuperare a creantelor.
In situatia in care insa tipul contractului nu permite acest lucru, atunci cea mai rapida modalitate de recuperare a creantelor este procedura prevazuta de OUG nr. 119/2007 privind ordonanta de plata, daca sunt indeplinite conditiile pentru initierea unei astfel de actiuni. Acest aspect trebuie retinut si aplicat, astfel incat in orice relatie comerciala sa incheiati un contract, pentru a putea beneficia de dispozitiile OUG nr. 119/2007. Prin urmare, veti pune in intarziere debitorul, conform art. 1522 Cod civil printr-o notificare scrisa, veti initia si o invitatie la concieliere conform art. 720 indice 1 Cod de proc.civ. dupa care veti putea solicita plata prin intermediul instantei. In vederea certitudinii recuperarii creantelor puteti institui un sechestru asigurator asupra bunurilor mobile si imobile ale debitorului, conform art. 591 Cod de proc. civ. sau se va infiinta poprirea asiguratorie prevazuta de art. 597 Cod proc. civ.
Solutionarea ordonantei de plata se face intr-un termen mai scurt si, in functie de solvabilitatea debitorului, creantele vor fi incasate mai repede decat in cazul in care s-ar opta pentru o cerere de emitere a somatiei de plata.
Important este insa ca inainte de initierea unor relatii contractuale cu o alta persoana juridica sa va interesati de solvabilitatea acesteia prin consultarea informatiilor existente pe site-ul Ministerului de Finante si pe site-ul Oficiului National al Registrului Comertului. De asemenea, intocmiti contracte ferme, cu clauze concrete care sa va ofere o posibilitate reala de incasare a creantelor. Am oferit exemplul contractului de antrepriza, insa si in cazul locatiunii, chiria se plateste in avans, iar in caz de neplata se poate stipula ca spatiul va fi eliberat intr-un anumit termen, contractul de locatiune constituind titlu executoriu, in conditiile art. 1798 si art.1809 Cod civil. Se pot constitui garantii sau pot fi luate alte masuri care sa asigure creditorului recuperarea si incasarea creantelor in cel mai scurt timp posibil.
Atragem atentia insa ca de la data intrarii in vigoare a noului Cod de procedura civila vor fi incidente alte prevederi legale, odata cu intrarea acestuia in vigoare fiind abrogata OUG 119/2007 si disparand obligatiile prevazute de art. 7201 Cod de proc. Civ. O deosebita importanta trebuie acordata si legii medierii care va aduce anumite modificari incapand cu 1 octombrie 2012.
