Revendicarea imobiliara - succesul obtinut in instanta

Judecatoria Targu Mures ofera prin sentinta civila nr. 3436 din 2021 o oportunitate de a descoperi cum functioneaza revendicarea imobiliara in instanta. Situatia descrisa si solutia sunt de importanta pentru proprietari.

Prin cererea introdusa pe rolul acestei instante la data de 25 septembrie 2019, reclamanta A_______ A____ S.R.L. a solicitat in contradictoriu cu paratul B_____ B____ (identificat in urma demersurilor efectuate de catre instanta) obligarea acestuia sa lase in deplina proprietate si posesie terenul inscris in CF nr. ______ situat administrativ in ____________________, jud. M____, sa desfiinteze constructiile pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia la granituirea terenului si cheltuieli de judecata.

In motivare, a aratat ca la data de 27.03.2008 a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu nr. 606 autentificat de notar public M__ A_____ C______ din Bucuresti prin care a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Mentioneaza ca pe teren exista un grup de persoane de etnie rroma care au edificat in mod abuziv constructii, fara forme legale.

A adresat o cerere Politiei Locale Targu-M____, in vederea identificarii acestor persoane, iar prin adresa nr. 9211 /08.07.2019 li s-a comunicat ca pe parcursul anului 2019, numitul B.G. a realizat un gard din tabla metalica, pe structura de beton, fara autorizatie de construire, motiv pentru care, in conformitate cu prevederile Legii 50/1991, art. 26 lit. a) s-a incheiat procesul-verbal de constatare si sanctionare nr. 21/CT/21/21.05.2019, s-a dispus oprirea lucrarilor si intrarea in legalitate.

In drept, a invocat prevederile art. 563 Cod civil, aratand ca este titularului unui drept real de proprietate, drept care imprima actiunii acelasi caracter real, urmareste predarea posesiei bunului si prin extrasul CF dovedeste calitatea de titular al dreptului de proprietate.

In temeiul art. 1528 Cod civil, a solicitat ca instanta sa se dispuna obligarea paratului la desfiintarea constructiilor edificate pe teren fara autorizatie de construire, iar in caz contrar hotararea sa permita reclamantei sa procedeze la desfiintarea constructiilor.

In probatiune, a solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul partilor, proba cu cercetarea la fata locului si proba cu expertiza topografica.

Au fost anexate inscrisuri (f. 7-12)

Directia Politia Locala a transmis instantei copia procesului-verbal de constatare si sanctionare a contraventiilor nr. 21/05 din data de 15.05.2019.(f. 29-30)

Cererea a fost legal timbrata (f. 42)

La data de 12 ianuarie 2021, prin avocat desemnat din oficiu ca urmare a admiterii cererii de ajutor public judiciar,(f. 80), paratul B_____ B____ a depus intampinare, invocand exceptia lipsei calitatii pasive in ceea ce priveste obligarea sa la granituirea terenului, iar pe fondul cauzei a solicitat pronuntarea unei hotarari prin care instanta sa se dispuna:

In ceea ce priveste exceptia lipsa calitatii procesuale pasive isi manifesta dezacordul cu privire la al treilea petit din cuprinsul cererii de chemare in judecata, prin care reclamanta solicita obligarea subsemnatului la granituirea terenului a carui eliberare o urmareste prin prezenta actiune.

In acest sens, precizeaza ca in temeiul prevederilor art. 560 din C.c. persoana care poate fi obligata sa contribuiee la granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare este in mod exclusiv proprietarul terenului in cauza. Or, reclamanta in sustinerea primelor doua petite intelege sa dovedeasca faptul ca subsemnatul, in lipsa unui titlu, nu are calitatea de proprietar al terenului anterior precizat, obligandu-se la parasirea acestuia, insa acest aspect este neglijat la formularea petitului privind obligarea subsemnatului la granituirea terenului.

Avand in vedere faptul ca, subsemnatul nu are calitatea prevazuta de lege pentru a putea fi impusa in mod just in sarcina sa obligatia susmentionata, solicita cu respect ca in temeiul art. 36 din C.p.c. sa se admita exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si sa se dispuna respingerea petitului formulat de reclamanta ca fiind nelegal si neintemeiat.

In al doilea rand isi manifesta acordul privind indeplinirea obligatiei de a lasa in deplina proprietate terenul inscris in C.F. nr. ______ Targu M____, situat adminsitrativ in Targu M____, ____________________, jud. M____, pe care locuiesc impreuna cu familia sa incepand din anul 1990.

Precizeaza faptul ca, subsemnatul si ceilati membrii familiei nu au la dispozitie o alta locuinta in care le-ar putea muta de indata. In corelatie, arata ca situatia sa financiara nu ii permite efectuarea demersurilor in vederea achizitionarii unui imobil, veniturile realizate de catre subsemnatul nefiind indestulatoare nici pentru intretinerea familiei sale, aceasta fiind compusa din 6 copii minori si 3 persoane majore, subsemnatul fiind singurul intretinator al acestora.

Referitor la starea materiala a subsemnatului, considera ca admiterea cererii privind acordarea ajutorului judiciar in prezenta cauza confirma faptul ca se afla in imposibilitate de a asigura o alta locuinta pentru familia sa, veniturile obtinute, acestea neavand un caracter regulat, nefiind indestulatoare nici pentru acoperirea cheltuielilor de judecata ocazionate cu solutionarea prezentului dosar.

In ceea ce priveste acordarea unui termen pentru executarea obligatiei anterior mentionate, apreciaza ca in vederea solutionarii juste si echitabile a prezentei cauze nu poate fi ignorata de catre Instanta buna-credinta subsemnatului, sens in care intelege sa arate urmatoarele:

In lumina aspectelor anterior relatate se poate constata faptul ca subsemnatul intelege sa duc la indeplinire de bunavoie obligatiile ce urmeaza a fi stabilite in sarcina sa, dar executarea acestora urmeaza a fi afectata/intarziata in mod sigur de situatia financiara a subsemnatului pe de o parte, si de imposibilitatea asigurarii unei locuintei familiei in timpul iernii.

Mai mult decat atat, arata ca in temeiul art. 896 din C.p.c “Nicio evacuare din imobilele cu destinatie de locuinta nu poate fi facuta de la data de 1 decembrie si pana la data de 1 martie a anului urmator, decat daca creditorul fac dovada ca, in sensul dispozitiilor legislatiei locative, el si familia sa nu au la dispozitie o locuinta corespunzatoare ori ca debitorul si familia sa au o alta locuinta corespunzatoare in care s-ar putea muta de indata

De asemenea, apreciaza ca beneficiul de uz asupra locuintei situat in terenul ce face obiectul prezentei revendicari imobiliare in favoarea celor 6 minori pana la data de 01.04.2021 reprezinta un aspect important in aceasta cauza. Asadar, prin neacordarea termenului in vederea executarii obligatiei de parasire/eliberare a imobilului se aduce o grava atingere inclusiv principiului interesului superior al minorilor, in speta aceasta incalcare urmand a se concretiza in neasigurarea locuintei si evacuarea acestora in mijlocul iernii.

Asadar, potrivit dispozitiilor legale ale art. 263 alin. (1) din C.p.C ‘Orice masura privitoare la copil, indiferent de autorul ei, trebuie sa fie luata cu respectarea interesului superior al copilului. ” Or, evacuarea minorilor aflati in intretinerea subsemnatului in lipsa asigurarii altei locuinte in timp de iarna ar conduce la nerespectarea acestor prevederi.

De asemenea, in temeiul art. 263 alin. (2) din C.p.C pentru rezolvarea cererilor care se refera la copii, autoritatile competente sunt datoare sa dea toate indrumarile necesare pentru ca partile sa recurga la metodele de solutionare a conflictelor pe cale amiabila. Cu toate ca, prin cererea de chemare in judecata reclamanta solicita obligarea subsemnatului sa paraseasca terenul pe care a construit o casa pentru familia sa, nefiind nominalizate membrii familiei sale, solutia pronuntata in cauza va avea un efect determinant asupra vietii, sanatatii si a nivelului de trai al celor 6 copii minori.

In corelatie, arata ca potrivit legislatiei europene in vigoare, conform prevederilor art. 3 din Conventia O.N.U, in toate actiunile care privesc copiii, intreprinse de institutiile de asistenta sociala publice sau private, de instantele judecatoresti, autoritatile administrative sau de organele legislative, interesele copilului vor prevala, neprezentand importanta obiectul prezentei cauze.

In al treilea rand, avand in vedere faptul ca imobilul construit de subsemnatul este afectat locuintei familiei, solicita ca in cazul in care dispuneti acordarea unui termen pentru eliberarea acestuia, sa se pronunte o hotarare prin care sa ii acordati un termen ulterior datei de 01.04.2021

pentru indeplinirea obligatiei de desfiintare a constructiei situat in terenul anterior mentionat.

Pornind de la faptul ca, subsemnatul intelege sa isi manifesta acordul cu privire la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta inainte de primul termen de judecata de la contactactarea reprezentantului sau desemnat din oficiu si avand in vedere faptul ca prealabil formularii prezentei actiuni nu a pus in intarziere cu privire la executarea obligatiilor anterior mentionate, solicita in mod respectuos sa se respinga petitul privind obligarea subsemnatului la plata cheltuielilor de judecata.

Astfel, in temeiul dispozitiilor art. 454 din C.p.c invedereaza ca, ‘paratul care a recunoscut, la primul termen de judecata la care partile simt legal citate, pretentiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, cu exceptia cazului in care, prealabil pornirii procesului, a fost pus in intarziere de catre reclamant sau se afla de drept in intarziere.

In probatiune, a solicitat incuviintat proba cu inscrisurile anexate. (83-89)

A fost administrata proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul paratului (f. 119)

La primul termen de judecata dupa depunerea intampinarii, paratul a invederat ca nu mai este de acord cu eliberarea spatiului.

La data de 18 mai 2021, reclamanta a renuntat la judecata petitului privind granituirea.

Analizand actele si lucrarile dosarului civil, retine:

Dispozitii legale aplicabile
CODUL CIVIL DIN 2009
ART. 563
Actiunea in revendicare
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul.
(2) Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil, cu exceptia cazurilor in care prin lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut.
(4) Hotararea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea in revendicare este opozabila si poate fi executata si impotriva tertului dobanditor, in conditiile Codului de procedura civila.

Sub aspectul aplicarii legii in timp, vazand dispozitiile art. 6 alin. 6 din c.civ. si ale art. 5 alin. 2 din legea 71/2011, instanta retine ca litigiul este guvernat de dispozitiile legii nr. 287/2009 privind codul civil.

In drept, conform art. 563 alin. 1 Cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept si are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul.

Potrivit art. 565 c .civ., in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara.

In conformitate cu art. 56 din Legea nr. 71/2011, „(1) dispozitiile codului civil privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. (2) pana la data prevazuta la alin. (1), inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil, se face numai in scop de opozabilitate fata de terti”.

Instanta retine ca in materia actiunii in revendicare, prin titlu se intelege actul juridic, actul jurisdictional sau chiar actul administrativ translativ, constitutiv ori chiar declarativ de proprietate, care genereaza o prezumtie de proprietate in favoarea persoanei care il invoca, mai exact, o prezumtie de existenta a unui mod de dobandire a dreptului de proprietate. in literatura de specialitate s-a aratat ca notiunea de titlu are, in primul rand, acceptiunea de mod de dobandire a proprietatii, iar, in al doilea rand, acceptiunea de inscris care dovedeste un anumit mod de dobandire a proprietatii, fiind inclusa in notiunea de titlu (in materia actiunii in revendicare) contractul de vanzare, conventia sau hotararea de partaj.

Totodata, efectul ce i se atribuie titlului, este acela de a crea o prezumtie simpla in legatura cu calitatea de proprietar a persoanei care il produce, prezumtie care poate fi rasturnata de partea adversa, inclusiv prin invocarea unui titlu propriu de natura sa genereze o prezumtie mai puternica, dar tot susceptibil de a fi combatuta.

Or, in prezenta cauza, paratul nu au reusit sa rastoarne prezumtia de proprietar de care se bucura reclamanta.

Mai mult, prima manifestare de vointa din partea paratului in sens procesual a fost aceea de a recunoaste titlul reclamantei, respectiv de a recunoaste faptul ca el nu detine un titlu pe care sa il poata opune cu succes reclamantei, avand doar un inscris sub semnatura privata (f. 80)

Desi a revenit ulterior in ceea ce priveste pozitia exprimata prin intampinare, instanta retine ca recunoasterea pretentiilor reclamantei constituie o manifestare de vointa irevocabila, astfel ca paratul nu mai putea reveni cu privire la pozitia exprimata.

Astfel, in ceea ce priveste petitul de revendicare, instanta retine ca reclamanta are calitate de proprietar neposesor, iar paratul de posesor neproprietar, urmand a admite petitul privind revendicarea terenului in suprafata de 982 mp situat administrativ la adresa ______________________, Targu-M____, judet M____ inscris in CF nr. ______ Targu-M____ si sa il oblige pe paratul B_____ B____ sa il lase in deplina proprietate si posesie reclamantei.

In ceea ce priveste petitul privind granituirea, instanta va lua act de cererea de renuntare la judecata formulata de reclamanta.

In ceea ce priveste petitul privind ridicarea constructiilor edificate pe terenul proprietatea reclamantei, constand in gard metalic si spatii locative, cu privire la care nu exista autorizatie de construire ori certificat de urbanism, acestea nefigurand in evidentele fiscale ale Primariei Targu-M____ (f. 136-138).

Instanta retine ca sunt incidente prevederile art. 582 Cod civil, paratul avand situatia unui constructor de rea-credinta care a efectuat lucrari cu caracter durabil pe terenul proprietatea altei persoane, respectiv a reclamantei, reaua-credinta rezultand, dincolo de faptul ca nu s-a intemeiat pe cuprinsul Cartii Funciare, mai ales din faptul ca a construit fara a avea autorizatie de construire, conform art. 586 alin. (2) Cod civil.

Fata de solicitarea reclamantei, instanta va admite petitul.

Instanta retine ca paratul nu trebuia notificat anterior introducerii cererii de chemare in judecata, fiind de drept in intarziere conform art. 1523 alin. (2) lit. e) Cod civil, fapta sa de a ocupa si de a construi pe terenul altei persoane fiind o fapta ilicita extracontractuala.

Fiind partea care a cazut in pretentii conform art. 453 alin. (1) si 454 Cod de procedura civila, instanta va obliga paratul la plata cheltuielilor de judecata efectuate de catre reclamanta in cuantum de 4.351 lei cu titlu de taxa judiciara de timbru aferenta petitelor 1 si 2 (f. 42) si a sumei de 1.000 lei cu titlu de onorariu avocatial (f. 68).

In ceea ce priveste onorariul aparatorului din oficiu desemnat in dosarul de ajutor public judiciar pentru parat, in cuantum de 1.567 lei , instanta va dispune avansarea acestuia din fondurile Ministerului de Justitie.