Ipotecarea unei cladiri finalizate dupa intrarea in vigoare a NCC si construita pe un teren ipotecat conform prevederilor vechiului Cod Civil

Facem o mentiune preliminara cu privire la faptul ca observatiile de mai jos nu au in vedere regimul derogatoriu instituit de Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

Ca regula generala, in conformitate cu vechiul Cod Civil (art. 1775) bunurile viitoare nu puteau face obiectul unei ipoteci. În acelasi timp art. 1777 prevedea faptul ca o ipoteca se intinde asupra „tuturor amelioratiunilor survenite in urma constituirii imobilului ipotecat”.

În acest context, s-a pus problema daca ar putea fi considerate ca fiind amelioratiuni cladirile ridicate pe un teren ipotecat, existand opinii diferite in doctrina si practica. Într-o opinie s-a considerat ca acestea ar putea fi considerate ca fiind amelioratiuni astfel incat ipoteca ce greveaza terenul s-ar extinde automat asupra tuturor constructiilor ridicate pe terenul ipotecat. Într-o alta opinie (confirmata in buna masura de jurisprudenta) s-a considerat ca o cladire nu poate fi considerata amelioratiune fata de terenul pe care este ridicata (unul dintre argumente fiind ca, de multe ori, valoarea cladirii depasea cu mult valoarea terenului), astfel incat la momentul finalizarii cladirii este necesar sa se constituie o ipoteca distincta asupra acesteia, concretizata, din punct de vedere al instrumentum-ului, printr-un act aditional la contractul de ipoteca initial sau printr-un nou contract de ipoteca.

De asemenea, in sistemul vechiului Cod Civil, un argument in ceea ce priveste faptul ca ipoteca constituita asupra unui teren nu se extinde automat asupra cladirii construite ulterior pe acel teren, este si existenta unor prevederi speciale in cuprinsul Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare care stipuleaza in mod expres posibilitatea constituirii unei ipoteci asupra unei cladiri viitoare. Într-o interpretare per a contrario rezulta ca atunci cand legiuitorul a dorit sa consacre aceasta posibilitate, a facut-o expres si doar pentru scopul si conditiile creditului ipotecar pentru investitii imobiliare.

Noul Cod Civil aduce o schimbare de regim in aceasta materie, art. 2.380 si art. 2.382 permitand ipotecarea constructiilor viitoare, fiind totodata stipulata extinderea automata a ipotecii asupra cladirii ce urmeaza a fi ridicata pe teren. Totusi, aceste prevederi nu se aplica unui contract de ipoteca (avand ca obiect un teren) incheiat sub dispozitiile vechiului Cod Civil deoarece potrivit art. 6 (2) din Noul Cod Civil, actele si faptele juridice incheiate inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii lor sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor. Prevederi similare se regasesc si in art. 104 din Legea 71/2011.

Prin urmare, consideram ca este recomandabil ca, pentru crearea unei ipoteci asupra unei cladiri (cladire care este finalizata si intabulata in cartea funciara dupa intrarea in vigoare a Noului Cod Civil) ridicate pe terenul ipotecat sub dispozitiile vechiului Cod Civil, sa fie incheiat un contract de ipoteca asupra cladirii, contract ce va fi guvernat de dispozitiile Noului Cod Civil. Din punct de vedere al instrumentum-ului prin care se constituie ipoteca asupra cladirii, acesta poate imbraca forma unui act aditional la contractul de ipoteca existent sau un nou contract de ipoteca, in ambele situatii trebuind sa fie respectate conditiile din Noul Cod Civil pentru incheierea si perfectarea ipotecilor imobiliare.

Autori: Mihai Dudoiu, Dragos Stratone