Imobil intrat in patrimoniul Statului ca urmare a rezolutiunii de plin drept a unui contract de vanzare cumparare pentru nerespectarea obligatiei asumata de cumparator. Pact comisoriu de gradul IV. Inaplicabilitatea dispozitiilor Legii nr. 10/2001.
Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate.
Index alfabetic : imobil
- contract de vanzare-cumparare
- pact comisoriu
- rezolutiune
Legea nr. 10/2001, art. 2
In categoria preluarilor caracterizate a fi abuzive de art. 2 din Legea nr. 10/2001, nu se incadreaza si acele situatii in care, ca urmare a desfiintarii unor contracte civile pentru nerespectarea de catre parti a clauzelor contractuale, bunul se reintoarce in patrimoniul partii contractante indreptatite la aceasta masura. Este situatia partilor care au incheiat un contract de vanzare cumparare in care au inteles sa insereze, de comun acord, o clauza de rezolutiune, cu valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauza potrivit careia in caz de nerealizare a conditiei stipulate, respectiv aceea de a se ridica de catre cumparator o constructie pana la implinirea termenului, contractul este desfiintat de plin drept, fara sa fie necesara interventia instantei de judecata.
Astfel, bunul se gaseste in patrimoniul vanzatorului ca urmare a desfiintarii contractului de vanzare cumparare pentru nerespectarea de catre cumparator a obligatiei asumate prin contract si nu ca urmare a unei deposedari abuzive, care sa fi fost realizata in mod arbitrar si prin abuz de putere de catre stat, situatie in care nu sunt incidente dispozitiile legii de reparatie.
I.C.C.J., Sectia I civila, decizia nr. 774 din 9 februarie 2012
Prin sentinta civila nr. 363 din 27.03.2008, Tribunalul Constanta a respins, ca nefondata, actiunea
formulata de reclamantul B.B., in contradictoriu cu paratii Primarul municipiului Constanta, Municipiul Constanta, prin primar si Consiliul local Constanta, retinand ca notificarea inregistrata sub nr. 1243/2001, a solicitat restituirea in natura a terenului in suprafata de 480,60 mp., situat in statiunea Mamaia - lotul 14, careul 56, iar prin dispozitia contestata s-a respins cererea reclamantului pe considerentul ca acest imobil nu
se incadreaza in dispozitiile Legii nr. 10/2001.
Instanta de fond a constatat ca titlul de care se prevaleaza reclamantul este actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.3225/1936, prin care autorul sau a dobandit suprafata de teren in litigiu, stabilindu-se in sarcina cumparatorului o obligatie de a edifica o constructie in termen de 4 ani de la data intervenirii vanzarii, sub sanctiunea „rezilierii de plin drept a prezentei vanzari si Municipiul Constanta, investind prezentul act cu formula executorie prevazuta de art. 20 din legea autentificarii actelor, fara somatiune, curs de judecata sau alta punere in intarziere, ci de plin drept va intra in posesiunea terenului vandut fara nici o alta formalitate".
Ulterior, termenul de executare a obligatiei cumparatorului a fost prelungit la 6 ani, insa prin decizia 22043/1958 a fostului Sfat Popular al Orasului Constanta au fost declarate desfiintate si reziliate de plin drept toate actele de vanzare de loturi de teren din statiunea Mamaia pentru neexecutarea clauzelor contractuale, atat in ceea ce priveste neplata pretului, cat si cu privire la needificarea constructiilor.
S-a constatat, ca, desi reclamantul a facut dovada ca este succesorul legal al autorului, nu a facut si dovada respectarii clauzelor contractuale de catre antecesorul sau, iar emiterea de catre Primaria Constanta a unei decizii de rezolutiune a contractului de vanzare-cumparare s-a realizat in considerarea clauzei privind obligatia de a construi pe teren, clauza care avea caracterul juridic al unui pact comisoriu de gradul IV, astfel incat nu se poate retine ca a operat o preluare abuziva a imobilului in proprietatea statului.
Instanta de fond a apreciat ca, in prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul
aplicarii sanctiunii este inlaturat in totalitate, rezolutiunea operand de drept, fara a fi necesara interventia justitiei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata prin decizia nr. 22043/1958, acest act nefiind unul abuziv, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, care a reintrat astfel in patrimoniul vanzatoarei.
Prin decizia civila nr. 268/C din 01.11.2010, Curtea de Apel Constanta, Sectia civila, minori si familie, litigii de munca si asigurari sociale, completata prin decizia nr. 65 din 31 ianuarie 2011, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamant.
S-a retinut ca prin contractul de vanzare autentificat sub nr. 3225/1936 incheiat intre Consiliul Comunal al municipiului Constanta, in calitate de vanzator si B.U.T. in calitate de cumparator, a fost instrainat terenul in litigiu, identificat in planul de sistematizare al plajei Mamaia ca fiind lotul 14, careul 56.
Imobilul a fost vandut cu „destinatiunea (...) ca cumparatorul sa construiasca casa de locuit sau vila, in conformitate cu planurile aprobate de Administratia Municipala", cumparatorul fiind obligat printr-o clauza expresa ca in timp de patru ani, cu incepere de la momentul autentificarii contractului, sa construiasca „in conditiunile de mai sus".
Actul prevedea totodata obligatia cumparatorului de a participa cu o cota determinata la cheltuielile edilitare facute de primarie, precum si faptul ca, in cazul nerespectarii vreuneia dintre obligatiile asumate de cumparator, este atrasa rezilierea de plin drept, terenul reintrand in patrimoniul Municipalitatii fara nici o alta formalitate decat simpla investire cu formula executorie a actului. Printr-o ultima clauza a contractului, cumparatorul a consimtit la operarea in acest mod a sanctiunii.
In speta, se pune problema operarii pactului comisoriu de grad IV si raportul dintre conditiile in care acesta si-a produs efectele si situatia clara de neexecutare a obligatiei contractuale de catre autorul apelantului, motivata insa pe existenta unei imprejurari obiective, mai presus de vointa debitorului obligatiei de a o executa.
Pornind de la premisa ca rolul redus al instantei in ceea ce priveste aplicarea sanctiunii rezolutiunii pe temeiul pactului comisoriu de gradul IV este acceptat doar atunci cand se cere constatarea operarii acestei sanctiuni, dar nu si atunci cand se contesta indeplinirea conditiilor de eficienta ori valabilitate a pactului comisoriu sau cand se invoca nerespectarea conditiilor generale ale raspunderii contractuale, instanta de apel analizat acele aparari ale apelantului care se raporteaza la incidenta fortei majore.
Astfel, s-a retinut ca, pe perioada celui de-al doilea razboi mondial, autorul apelantului s-a aflat intr-o situatie de imposibilitate obiectiva de a-si executa obligatia de edificare a unei constructii pe terenul cumparat, ceea ce a fost acceptat si de catre instanta de fond, ea rezultand nu atat din caracterul de notorietate al acestei imprejurari cat si din actele normative edictate la acea vreme, precum si din manifestarea autoritatilor locale, care au inteles de altfel sa proroge in mod unilateral termenul de indeplinire a unor asemenea obligatii. Interventia cazului de forta majora trebuie insa analizata pentru perioada ulterioara, cand apelantul reclamant invoca aceeasi imposibilitate obiectiva pentru autorul sau in a-si executa obligatia datorita ocuparii zonei litorale de catre trupele sovietice si mai apoi de instaurarea regimului comunist in Romania.
Din aceasta perspectiva, Curtea a retinut ca dupa finalizarea razboiului si incetarea efectelor actelor normative editate la acea vreme, perioada de rechizitie a cladirilor si de ocupare a zonei statiunii Mamaia de catre trupele rusesti, intervenita dupa mai 1945, nu mai poate fi privita ca o situatie similara de forta majora, in care autorul reclamantului nu ar fi fost in masura sa-si exercite drepturile conventionale.
Faptul ca actiunea in rezolutiune este una supusa in principiu prescriptiei extinctive nu exclude afirmarea de catre vanzator a sanctiunii rezolutiunii de plin drept dupa implinirea termenului pentru care s-a stabilit obligatia debitorului cumparator, in situatia pactului comisoriu de grad IV. In cauza, vanzatorul terenului a inserat intre clauzele contractului initial o conditie rezolutorie care excludea interventia instantei de judecata si efectuarea oricaror formalitati pentru a o valorifica, asa incat pana la realizarea conditiei rezolutorii, obligatia debitorului exista si isi producea efectele.
Totodata, s-a retinut ca nu este lipsit de relevanta ca textul art. 1368 C.civ. califica actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea contractului de vanzare ca fiind una reala, caz in care termenul prescriptiei extinctive aplicabil era cel stabilit prin art. 1890 C.civ., anume de 30 de ani. Faptul ca decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica terenul in litigiu si pe autorul apelantului reclamant, nu are nicio relevanta pentru ca autoritatea publica locala si-a manifestat doar vointa - in calitate de creditor - de a da eficienta pactului comisoriu.
Fata de configuratia clauzei, de modul de operare si de consecintele acestui pact, stabilite de comun acord de catre parti, nu era necesara interventia instantei doar pentru a constata interventia sanctiunii rezolutiunii.
Necomunicarea deciziei nu are relevanta din punctul de vedere al efectelor sale juridice, pentru ca, doar daca se declara gata sa-si execute obligatia, debitorul putea contesta orice impotrivire a creditorului in acest sens, insa, in speta, nici o proba nu a fost administrata pe considerentul inaintarii vreunei cereri catre autoritatea locala de autorizare a lucrarilor ori de inlaturare a impedimentelor legate de pierderea posesiei terenului.
De asemenea, s-a retinut ca nu au nicio relevanta apararile legate de mentionarea, in scriptele arhivistice a autorului apelantului ca proprietar al terenului, pentru ca, pe de o parte, ele exprima datele consemnate la acea vreme in legatura cu titularul dreptului, iar pe de alta parte, nu aceste evidente consacra dreptul, primaria preluand terenul pe temei contractual, in baza conditiei rezolutorii, fara a fi obligata sa transcrie ori sa radieze mentiunile anterioare efectuate de cumparator.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, criticand-o pentru nelegalitate.
Reclamantul a aratat ca a facut dovada ca are calitatea de persoana indreptatita la restituirea in natura a imobilului revendicat, ca detine un titlu valabil, ca este unicul mostenitor legal al autorului sau și ca a facut dovada proprietatii asupra imobilului in litigiu, respectiv actul de vanzare transcris sub nr. 536/1936 la Grefa Tribunalului Constanta si autentificat sub nr. 3225/1936 la Tribunalul Constanta.
Instanta de apel, avand in vedere ca printr-o clauza finala cumparatorul a consimtit la operarea in mod expres a sanctiunii prevazute, a apreciat ca este necesar sa analizeze problema operarii pactului compromisoriu de grad IV si raportul dintre conditiile in care acesta si-a produs efectele si situatia clara de neexecutare a obligatiei contractuale de catre autorul apelantului, motivata insa de existenta unei imprejurari obiective, mai presus de vointa debitorului obligatiei, de a executa obligatia, sens in care aceasta a retinut ca in cauza trebuie avute in vedere doua perioade si anume: perioada dintre data incheierii contractului de vanzare si anul 1945 si perioada ulterioara anului 1945.
Cu privire la prima perioada, instanta a retinut apararile formulate in sensul existentei fortei majore, ca si cauza exoneratoare de raspundere pentru debitorul cumparator, cu privire la cea de-a doua perioada, respectiv cea ulterioara anului 1945, instanta de apel a retinut ca nu s-a facut dovada imposibilitatii obiective de a edifica un imobil potrivit contractului de vanzare autentificat sub nr. 3225/1936, obligatie ce cade in sarcina reclamantului, fara ca o asemenea premisa sa fie supuna dezbaterii contradictorii.
In mod gresit, instanta de apel cat si cea de fond au retinut ca pactul comisoriu de gradul IV, stipulat in contractul ce constituie titlul de proprietate al autorului reclamantului, a fost activat in mod legal, in conditiile in care acesta trebuia sa fie apreciat ca abuziv, fiind pus in aplicare cu incalcarea conditiilor in care se poate cere constatarea rezolutiunii in temeiul acestuia, acelasi caracter abuziv fiind transmis si masurii de preluare a bunului, de lipsire a fostului proprietar de bunul sau si dreptul asupra acestuia.
Desi instanta de apel a inteles sa distinga intre doua perioade de timp asupra carora trebuie sa aplice normele ce privesc cauza de forta majora si cele privind rezolutiunea, in mod eronat a pus doar in sarcina reclamantului obligatia de a face dovada indeplinirii obligatiilor asumate prin contractul ce constituie titlul sau de proprietate.
S-a mai aratat, ca instanta de apel a retinut ca in prezenta unui pact comisoriu de gradul IV nu mai este necesara interventia instantei judecatoresti, insa in situatia in care instanta este investita tocmai cu o astfel de cerere, aceasta era obligata sa verifice pactul contractul in sine.
Instanta de apel era tinuta sa judece speta si in situatia in care partile solicita cenzurarea operarii unei clauze contractuale si a evitarii abuzului de drept din partea uneia dintre parti. Curtea a stabilit exclusiv in sarcina reclamantului sa faca dovada ca si-a indeplinit obligatia asumata, aceea de a construi intr-un termen dat, fara insa sa motiveze de ce nu a obligat si parata sa faca dovada demersurilor sale de a pune la dispozitia reclamantului terenul instrainat, liber de orice sarcini, intrucat, din analiza contractului de vanzare autentificat sub nr. 3225/1936, rezulta ca „destinatia terenului vandut este ca, cumparatorul sa construiasca pe el vila sau casa de locuit, conform planurilor aprobate [...]", iar clauzele care stipulau obligatii in sarcina vanzatorului si care au activat pactul comisoriu, se aflau in stransa interdependenta cu obligatiile cumparatorului.
S-a mai aratat, ca instanta de apel a omis sa faca aprecieri asupra faptului ca intimatul parat a facut o oferta de compensare in natura cu un alt teren, ceea ce echivaleaza, in opinia reclamantului, cu o recunoastere a pretentiilor sale.
Examinand decizia recurata in limita criticilor formulate, ce permit incadrarea in art. 304 pct. 5 si pct. 9 C.proc.civ., in conditiile art. 306 alin.(3) C.proc.civ., se constata urmatoarele:
Desi nu arata expres, reclamantul, in ceea ce priveste stabilirea situatiei de fapt, sustinand ca instantele de fond si apel au retinut ca pentru perioada ulterioara anului 1945 acesta nu a facut dovada imposibilitatii obiective a autorului sau de „a edifica un imobil potrivit contrarului de vanzare autentificat sub nr. 3225 din 29.06.1936, in sensul existentei fortei majore", fara sa supuna dezbaterii contradictorii o asemenea premisa, critica decizia civila recurata pentru nelegalitate, ca fiind data cu incalcarea principiului contradictorialitatii si al dreptului la aparare.
Aceasta critica este nefondata, intrucat, prin decizia recurata, instanta de apel a pus in dezbaterea partilor si a analizat motivele de apel formulate de reclamant, prin care s-au formulat critici si cu privire la stabilirea situatiei de fapt de catre prima instanta, in sensul ca, dupa anul 1945, gresit nu s-a retinut incidenta fortei majore care sa-1 fi impiedicat pe autorul acestuia sa construiasca imobilul vila, conform clauzelor contractuale, pe terenul in litigiu.
Prin urmare, se constata ca, potrivit art. 127-131 si art. 298 C.proc.civ., pronuntarea instantei de apel asupra temeiniciei sentintei primei instante nu s-a facut cu incalcarea principiilor contradictorialitatii si dreptului la aparare, consacrate de dispozitiile art. 129 C.proc.civ.
Motivul de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. este, de asemenea, nefondat, pentru urmatoarele considerente:
In drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ., se poate cere modificarea unei hotarari cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii.
In cauza, se constata ca instanta de apel a pronuntat hotararea recurata cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente.
Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat in mod
abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluari pot fi retinute ca fiind abuzive in sensul acestui act normativ, de exemplu: nationalizarea, confiscarea averii, preluarea fara vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc.
In categoria preluarilor mai sus aratate, caracterizate a fi abuzive, nu se incadreaza si acele situatii in care, ca urmare a desfiintarii unor contracte civile pentru nerespectarea de catre partile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reintoarce in patrimoniul partii contractante indreptatite la aceasta masura.
Este si situatia partilor care au incheiat un contract de vanzare cumparare, contract care ulterior a fost desfiintat, fie pe cale judiciara, fie, in cazul in care partile au inteles sa insereze clauze contractuale exprese privind rezolutiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, in puterea acestor clauze.
In acest context al analizei este de mentionat ca inserarea intr-un contract a unui pact comisoriu (cu exceptia celui care reitereaza dispozitiile art. 1020 C.civ.), nu mai face necesara interventia instantei judecatoresti, iar daca totusi se apeleaza la ea, instanta va putea face numai verificarile pe care insesi clauzele conventionale de rezolutiune stipulate de parti le permit.
In speta, este necontestat faptul ca autorul reclamantului a cumparat de la Primaria municipiului Constanta un lot din terenul situat in Statiunea Mamaia prin contractul de vanzare - cumparare transcris sub nr. 3225 din 29.08.1936 de Tribunalul Constanta.
Vanzarea acestui teren a fost posibila ca urmare a faptului ca prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 761/1906, Primaria orasului Constanta a intrat in posesia mai multor terenuri situate in Statiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii si Domeniilor, terenuri pe care a hotarat sa le vanda sub forma de loturi, cu obligatia (conditia) pentru cumparatori de a ridica in 4 ani pe acestea constructii, termen prelungit ulterior la 6 ani.
Prin contractul mai sus aratat, autorul reclamantului si-a asumat obligatia de a construi pe acest teren o casa de locuit sau vila, in conformitate cu planul aprobat de Administratia Municipala, in termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani.
In acest contract, partile au inteles sa insereze, de comun acord, o clauza de rezolutiune, necontestata de reclamant, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauza potrivit careia „nerespectarea vreunei obligatiuni luate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vanzari si Municipiul Constanta, investind prezentul act cu formula executorie conform art. 20 din legea autentificarii actelor, tara somatiune, curs de judecata sau alta punere in intarziere si cu de plin drept, va intra in posesia bunului vandut".
Faptul ca nici pana la expirarea termenului contractual si nici dupa acea data cumparatorul nu si-a indeplinit obligatia asumata, anume de a ridica o constructie, este recunoscut de reclamant.
Or, prin inserarea in contract a pactului comisoriu mai sus redat, in mod explicit partile au inteles sa accepte ca in caz de nerealizare a conditiei stipulate, aceea de a se ridica de catre cumparator o constructie pana la implinirea termenului, contractul este desfiintat de plin drept, fara sa fie necesara interventia instantei de judecata, adica fara sa fie necesara pronuntarea unei hotarari judecatoresti in acest sens, cum se apara recurentul, in sensul ca si in situatia stipularii in contract a unui pact comisoriu expres, instanta poate sa verifice daca sunt indeplinite conditiile legale pentru aplicarea sanctiunii rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare.
Ca efect al desfiintarii retroactive a contractului de vanzare cumparare, bunul s-a reintors in patrimoniul vanzatorului, adica in patrimoniul Municipiului Constanta, fapt care s-a realizat la momentul expirarii termenului stipulat in contract, asa cum a fost prelungit, si care doar a fost constatat de catre partea vanzatoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului sau executiv.
Apararea reclamantului in sensul ca, in speta, pactul comisoriu privind rezolutiunea de drept a contractului nu si-ar fi putut produce efectele ca urmare a existentei unor cauze de forta majora, respectiv izbucnirea celui de-al doilea razboi mondial, schimbarea regimului politic si ocuparea statiunii Mamaia de catre trupele rusesti, situatii in care nu este dovedita vinovatia autorului sau cat priveste neindeplinirea obligatiei asumate prin contract, nu poate fi primita.
Mai intai, pentru ca prin inserarea in contract a pactului comisoriu mai sus aratat, cumparatorul si-a asumat si riscul desfiintarii contractului pentru neindeplinirea fara vreo culpa din partea sa a obligatiilor asumate prin acesta.
In caz contrar, in masura in care partile ar fi inteles ca rezolutiunea sa intervina numai in caz de neindeplinire culpabila a obligatiilor asumate, este de observat ca nu era necesara stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea conditie fiind ceruta si verificata in cazul rezolutiunii judiciare.
Mai apoi, este de observat ca si in cazul existentei unei imposibilitatii fortuite de executare a obligatiei asumate prin contract, situatie in care nu se pune problema rezilierii sau rezolutiunii contractului, ci problema riscului contractului, acesta, riscul, este suportat de debitorul obligatiei imposibil de executat, respectiv de catre proprietarul sub conditie rezolutorie, in speta, tot de catre autorul reclamantului.
In acest context al analizei este de mentionat si faptul ca in cauza nu s-a dovedit ca prin adoptarea Decretului-Lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de catre legiuitor vreo interdictie, pe o durata nedeterminata, de a ridica constructii in zona Mamaia.
Mai mult, in speta, nu s-a dovedit in nici un mod nici faptul ca autorul reclamantului ar fi intreprins vreun demers pentru a incepe constructia dupa incheierea contractului, adica dupa data de 28 august 1936, respectiv ca acesta ar fi facut vreun demers pentru indeplinirea formalitatilor necesare autorizarii lucrarilor de construire mai inaintea declansarii sau ulterior incheierii celui de-al doilea razboi mondial, sau dupa schimbarea regimului politic, caz in care apararile reclamantului cu referire la aceste aspecte sunt nefondate.
Asa fiind, se constata ca terenul in litigiu se gaseste in patrimoniul vanzatorului Municipiului Constanta ca urmare a desfiintarii contractului de vanzare cumparare incheiat de acesta cu autorul reclamantului in anul 1936, pentru nerespectarea de catre cumparator a obligatiei asumate prin contract si nu ca urmare a unei deposedari abuzive, care sa fi fost realizata in mod arbitrar si prin abuz de putere de catre stat, situatie in care, in mod corect, instantele de fond si apel au constatat ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile legii de reparatie invocata de recurent, anume cele ale Legii nr. 10/2001.
Fata de cele expuse, imprejurarea ca intimatul-parat, in rezolvarea pretentiilor reclamantului, ar fi facut acestuia o oferta de compensare in natura cu un alt teren, nu produce nicio consecinta juridica.
Pentru considerentele expuse, Inalta Curte, in temeiul art. 312 alin.(1) C.proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamant
