Adoptat de Senat! Reguli mai stricte pentru dezvoltatorii imobiliari

L381/2019 introduce noi reguli pe care dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa le respecte. Este un proiect legislativ amplu care introduce masuri de supraveghere si reglementare nemaintalnite pana acum in Romania. Noi il vom prezenta mai jos in integralitatea sa. Daca sunteti in cautare de o noua casa sau doriti sa realizati investitii in acest domeniu in perioada urmatoare, ar fi bine sa aveti in vedere aceasta initiativa.

"Necesitatea sociala pentru reglementarea legislativa in domeniul imobiliar este stringenta", sustin semnatarii intiativei legislative.

"Actualul cadru legislativ, restrans ca intindere si dispersat in multe reglementari cu putere juridica diferita determina cresterea numarului reclamatiilor romanilor care se simt inselati, dar si a situatiilor in care viata proprietarilor este in pericol in propria casa.

Piata imobiliara este singura piata de bani, in sensul definit de teoria economica, lipsita de o autoritate de reglementare si supraveghere. Celelalte piete de bani beneficiaza de o astfel de institutie, astfel:

• piata bancara si de valuta - Banca Nationala a Romaniei (BNR);
• piata de capital - Autoritatea de Supraveghere Financiara (ASF);
• piata asigurarilor - Autoritatea de Supraveghere Financiara (ASF);
• piata pensiilor private - Autoritatea de Supraveghere Financiara (ASF)", mai arata initiatorii in expunerea de motive atasata proiectului de lege.

"Scopul legii este acela de a institui standardele minimale in domeniul dezvoltarii imobiliare si ale constructiilor. Legea trebuie sa rezolve toate problemele din domeniul imobiliar prin introducerea medierii intre cumparatori si dezvoltatori. Prin mediere dezvoltatorii sunt indrumati cu ajutorul noii legislatii sa ofere locuinte sigure, confortabile si autorizate – asa cum promit in anunturi – cumparatorilor”, spun parlamentarii.

Propunerea de act normativ adoptata deja tacit de Senat impune dezvoltatorului cateva reguli importante in relatia cumparator-dezvoltator, dupa cum urmeaza:

• locuinta poate fi promovata spre vanzare doar prin specificatii precise, insotite de o descriere clara a preturilor, a taxelor si a serviciilor propuse;
• cumparatorul trebuie sa primeasca inainte de achizitie garantia locuintei si informatii precise cu privire la aceasta, avand intr-acelasi timp si o copie a acesteia;
• dezvoltatorul ii prezinta cumparatorului un model de antecontract in care vor fi incluse:
  • descrierea detaliata a locuintei;
  • detalii cu privire la orice servicii de management si organizare;
  • costul serviciilor de management si organizare;
  • detalii amanuntite cu privire la orice serviciu prestat de dezvoltator si costul aferent acestuia;
  • denumirea legala completa a dezvoltatorului, date de contact, adresa si detalii despre alte persoane terte care pot reprezenta dezvoltatorul;
  • detalii complete cu privire la posibilitatea de a intocmi o plangere sau o reclamatie;
  • informarea corecta a cumparatorului cu privire la toate caracteristicile locuintei;
  • modul prin care vor fi solutionate divergentele si/sau reclamatiile.

"In prezent, piata imobiliara este privita cu suspiciune de consumatori, doar 38% au incredere ca o tranzactie imobiliara nu este o pacaleala. Acest sector este intrecut doar de cel al masinilor second-hand, unde cumparatorii au incredere doar intr-un procent de 36% ca tranzactia este corecta. In acest moment, legislatia din domeniul constructiilor este una permisiva, ceea e face aparitia chiar si a cazurilor in care proprietarii mor incendiati in propria casa. Important de mentionat ca aceasta lege nu este una impotriva dezvoltatorilor, ci isi propune sa stabileasca un set de reguli care trebuie respectat atunci cand se construieste si vinde un spatiu locativ", subliniaza parlamentarii.

Lege noua pentru dezvoltatorii imobiliari. Cateva informatii esentiale de retinut

Consilier - Codul Muncii abonament 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Teste REZOLVATE pentru examenul de titularizare Limba si Literatura engleza

Vezi AICI detalii

Evaluarea Nationala - Teste rezolvate de matematica pentru clasa a VIII-a

Vezi AICI detalii

Noul act redefineste cateva termene, dupa cum urmeaza:

• dezvoltarea imobiliara este un ansamblu de locuinte format prin constructia a cel putin o cladire de locuinte individuale avand o amprenta la sol de minim 500 de metri sau formata din minim 6 locuinte individuale;
• dezvoltatorul imobiliar este persoana juridica care efectueaza toate operatiunilor imobiliare in vederea construirii, finalizarii si predarii catre beneficiari a locuintelor din cadrul dezvoltarii imobiliare, precum si coordonarea surselor de finantare necesare realizarii acestor operatiuni;
• cumparatorul este beneficiarul de buna credinta al unei locuinte sau spatiu cu destinatia de biruouri, inclusiv in faza de promisiune de vanzare, definit consumator al unei dezvoltari imobiliare conform dispozitiilor legale in vigoare privind protectia drepturilor consumatorilor.

Agentia Nationala pentru Locuinte primeste noi responsabilitati, in sensul ca va verifica regulile de construire si va deveni autoritate de reglementare si supraveghere.

"A.N.L. este o institutie de interes public cu personalitate juridica, de coordonare a unor surse de finantare in domeniul constructiei de locuinte, avand autonomie financiara si cu rol de inregistrare, supraveghere al dezvoltarilor imobiliare", este precizat la Titlul III din proiectul de act normativ. Daca actul de care am amintit va intra in vigoare, atunci in 60 de zile ANL va trebui sa modifica Regulamentul de organizare si functionare.

Ai nevoie de un model de contract de vanzare-cumparare apartament? Ai AICI doua modele gratuite in format .PDF impreuna cu informatii utile!

Dezvoltatorilor le va fi interzis sa faca publicitate, sa comercializeze sau vanda o parcela de teren, apartament sau cladire, dupa caz, fara inregistrarea dezvoltarii imobiliare la Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL).

Obligatiile noi ale dezvoltatorului imobiliar

Dupa inregistrarea proiectului de dezvoltare imobiliara, acesta creaza o pagina in cadrul paginii web pusa la dispozitie de ANL si introduce acolo toate detaliile proiectului propus pentru a putea fi consultate de catre consumatori, inclusiv:

• detaliile inregistrarii acordate de Agentie;
• lista actualizata (cel putin o data la trei luni) care contine numerele si tipurile de apartamente sau parcele;
• numarul de locuri de parcare rezervate;
• lista aprobarilor existente si cele care sunt in asteptare, dupa emiterea certificatului de urbanism;
• starea actualizata cu privire la proiect.

Clientul va primi in mod obligatoriu de la dezvoltator planurile de proiectare aprobate impreuna cu specificatiile aprobate de autoritatea competenta si calendarul etapelor de finalizare a proiectului, inclusiv prevederile privind infrastructura civia (apa, salubrizare, curent).

Dezvoltatorul imobiliar este responsabil:

• de toate obligatiile conform legii avute pana la transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau cladirilor;
• de obtinerea certificatului de finalizare sau a certificatului de ocupare, sau ambele, dupa cum e cazul;
• de obtinerea contractului de concesiune, in cazul in care proiectul imobiliar este dezvoltat pe un teren concesionat;
• de furnizarea si intretinerea serviciilor de utilitati esentiale, cu taxe rezonabile, pana la preluarea intretinerii proiectului de catre asociatia proprietarilor;
• de constituirea asociatiei de proprietari;
• de plata tuturor cheltuielilor pana cand va transfera posesia fizica a proiectului imobiliar;
• sa nu puna ipoteca sau alte sarcini pe un apartament care are incheiat antecontract de vanzare;
• sa aiba in vedere cerintele cumparatorilor care se declara clienti vulnerabili;
• sa plateasca toate politele de asigurare si taxele aferente acestora.

Important! In cazul in care un cumparator efectueaza o plata a unui avans sau o garantie in baza informatiilor continute in anuntul de publicitate sau prospect, sau in baza oricarui model de apartament, parcela sau cladire, dupa caz, si sufera o pierdere sau dauna, din cauza unei declaratii false incorecte inclus in aceasta, el este despagubit de dezvoltator.

Suma maxima admisa ca avans sau taxa de rezervare este de 10% din costul apartamentului, parcelei sau cladirii. Daca se incheie o promisiune de vanzare, inscris autentic, atunci acest procent poate creste.

In situatia in care au loc modificari ale proiectului, constructiei sau materialelor, dezvoltatorul trebuie sa obtina acordul cumparatorului pentru a putea continua. Daca acesta nu e de acord, atunci poate denunta contractul si poate obtine o restituire completa a avansului, fara deduceri sau retineri de taxe.

Obligatiile cumparatorului

Cumparatorul are obligatia de a participa la inregistrarea actului de transmitere a apartamentului, parcelei sau a cladirii si trebuie sa respecte prevederile contractului de vanzare-cumparare.

Sanctiuni aplicabile

Dezvoltatorul va achita o amenda de 5% din valoarea intregului proiect de dezvoltare imobiliara, daca nu inregistreaza proiectul la ANL. Daca nici dupa prima amenda nu se intampla acest lucru, atunci urmeaza o amenda de 10%.

Dezvoltatorul va achita o despagubire catre client in valoare de:

• 10% din valoarea locuintei pentru ca nu a promovat proiectul folosindu-se de informatii clare si corecte, care sa nu induca in eroare cumparatorul sau pentru a ca a folosit tehnici de vanzare agresive sau pentru ca nu a pus la dispozitie informatii suficiente inainte de incheierea antecontractului;
• 20% din valoarea locuintei pentru ca nu a oferit cumparatorului un acord scris in vederea rezervarii locuintei, nu a dat informatii concrete cu privire la planurile urbanistice aprobate, nu a publicat graficul etapelor de finalizare.

Actul normativ care a trecut deja tacit de Senat mai prevede transformarea Agentiei Nationale pentru Locuinte in Autoritatea Nationala pentru Locuinte si obliga Guvernul la eliberarea de norme de aplicare in 60 de zile de la intrarea in vigoare a actului.

Atentie! L381/2019 nu se aplica momentan. Pentru a intra in vigoare are nevoie de votul deputatilor, promulgarea presedintelui si publicarea in Monitorul Oficial.

Proiectul de lege nu este sustinut de Guvernul Romaniei.

Initiatorii sunt Andronache Gabriel si Roman Florin Claudiu.

Procedura de urgenta n-a fost aprobata pentru aceasta initiativa.

Vom reveni cu informatii noi imediat ce acestea vor fi disponibile.