Contract de locatiune. Raspunderea pentru evictiune a locatorului

Contract de locatiune. Raspunderea pentru evictiune a locatorului. Interpretarea si aplicarea art. 1427 C. civ.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale

Index alfabetic: contract de inchiriere

-                                       daune
-                                       raspundere pentru evictiune
-                                       sechestru judiciar


C. civ., art. 1420 alin. (3), art. 1427, art. 1428

Aplicarea sechestrului judiciar de catre un tert, fara nicio impiedicare a folosintei bunului, reprezinta o masura provizorie, care nu echivaleaza cu o tulburare de drept in sensul art. 1427 C. civ.

Prin urmare, despagubirile solicitate de locatar nu sunt datorate, deoarece restituirea chiriei incasate de locator pe perioada in care acesta si-a indeplinit obligatia de a asigura locatarului folosinta exclusiva a bunului inchiriat nu se incadreaza in ipoteza reglementata de art. 1427 C. civ. care are in vedere despagubiri determinate de o tulburare a folosintei locatarului.


Sectia comerciala, Decizia nr.1097 din 15 martie 2011


Obiectul cauzei si hotararea pronuntata de  Tribunalul Bucuresti, ca prima instanta.

Prin actiunea introductiva inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, reclamanta SC APP F. SRL a solicitat in contradictoriu cu parata SC T.T. SRL sa se constate incetarea de drept a contractului de inchiriere nr. 126/2005 incheiat cu parata, urmare desfiintarii titlului paratei locator; sa fie obligata parata, in temeiul raspunderii pentru evictiune a locatorului, potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. si art. 1427 – 1428 C. civ. la plata daunelor suferite prin  pierderea folosintei bunului, respectiv beneficiul nerealizat de societate prin lipsa de folosinta a bunului, estimat provizoriu la 20.000 lei; sub acelasi temei reclamanta a solicitat si obligarea paratei la restituirea sumelor incasate in baza contractului, cu titlu de chirie pe perioada 1 septembrie 2005 – 03.03.2006 in cuantum de 92.000 lei.

Prin aceeasi actiune reclamanta a formulat si un al treilea capat de cerere, in contradictoriu cu parata SC R. SA, societate aflata in faliment, prin care a solicitat obligarea acestei parate, in temeiul imbogatirii fara justa cauza, la plata contravalorii imbunatatirilor aduse bunului inchiriat, estimate la suma de 120.136 lei.

In motivare reclamanta a aratat ca la data de 30 august 2005 a incheiat cu parata SC T.T. SRL contractul de inchiriere nr. 126 avand ca obiect  imobilul – statia compresoare si teren in suprafata de 2415 m2, pe o durata de 3 ani incepand cu 01 octombrie 2005, la momentul incheierii contractului si chiar ulterior societatea parata a ascuns cu rea-credinta situatia juridica a bunului, respectiv faptul ca exista pe rolul unei instante un proces asupra proprietatii bunului, fiind instituita masura asiguratorie a sechestrului judiciar, prin incheierea din 19 august 2005 data de Tribunalul Bucuresti.

Potrivit sustinerilor reclamantei, a luat cunostinta despre aceasta situatie la data de 07 martie 2006 cand a fost notificata de administratorul - sechestru judiciar al bunului, iar la data de 04 mai 2006  au fost aplicate sigiliile asupra bunului inchiriat, care a fost astfel indisponibilizat in fapt de catre persoana juridica insarcinata cu conservarea bunului.

In sfarsit, reclamanta a aratat ca prin sentinta comerciala nr. 3044/2006 a fost anulat contractul de vanzare-cumparare prin care parata SC T.T. SRL dobandise imobilul in proprietate, iar la data de 4 decembrie 2006 bunul a fost predat proprietarului SC R. SA.

Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a comerciala, astfel investit, prin incheierea din data de 14 mai 2009, a  disjuns capatul de cerere formulat in contradictoriu cu parata SC R. SA, iar prin sentinta comerciala nr. 11038/2009 a admis actiunea reclamantei, a constatat incetarea de drept a contractului de inchiriere nr. 126/2005 incheiat cu parata SC T.T. SRL si a obligat parata la plata sumei de 112.000 lei cu titlu de daune.

Tribunalul a apreciat ca este angajata raspunderea pentru evictiune a locatorului in temeiul art. 1420 pct. c) C. civ. pentru daunele suferite de chirias ca efect al pierderii folosintei spatiului, daune constand in beneficiul nerealizat si restituirea chiriilor incasate, in conditiile in care intre parti a convenit o compensare a chiriei cu imbunatatirile aduse spatiului de reclamanta, compensarea nu a mai avut loc.

Apararea paratei in sensul ca masura sechestrului judiciar nu produce efecte asupra dreptului chiriasului, care este opozabil administratorului sechestru, a fost inlaturata de prima instanta cu motivarea ca locatorul era dator sa aduca la cunostinta locatarului situatia juridica a bunului.

Apel. Decizia Curtii de Apel Bucuresti, Sectia a V-a comerciala.

Prin decizia comerciala nr. 348/2010, Curtea de Apel Bucuresti a admis apelul formulat de parata SC T.T. SRL impotriva sentintei fondului, pe care a schimbat-o in parte, in sensul ca a respins ca neintemeiat capatul din cererea de chemare in judecata referitor la raspunderea paratei pentru evictiune, la plata beneficiului nerealizat si la restituirea sumelor incasate in perioada 01 septembrie 2005 – 03 martie 2008.

A fost mentinuta dezlegarea data pe primul capat de cerere referitor la constatarea incetarii de drept a contractului de inchiriere urmare desfiintarii titlului locatorului prin sentinta nr. 3044/2006 din 17 noiembrie 2006.

Verificand stabilirea situatiei de fapt si aplicarea dispozitiilor legale incidente, din perspectiva caracterului devolutiv al acestei cai de atac, instanta de apel a considerat ca la data incheierii contractului de inchiriere 30 august 2005, desi masura sechestrului judiciar fusese instituita de judecatorul sindic (19 august 2005) in litigiul vizand proprietatea asupra bunului imobil, nu exista niciun motiv legal care sa-l impiedice pe proprietar sa incheie o conventie asupra folosintei bunului care se afla inca in patrimoniul sau.

In acest sens, instanta a retinut si imprejurarea ca reclamanta, desi la 7 martie 2006 a fost convocata de administratorul bunului in vederea renegocierii clauzelor contractuale, a refuzat sa negocieze clauzele contractuale si in acelasi timp a continuat locatiunea in temeiul contractului incheiat cu societatea parata.

Referitor la incidenta dispozitiilor art. 1420 pct. 3 C. civ., 1427 si 1428 C. civ., instanta de apel a considerat ca in raport de situatia de fapt statuata in cauza, nu este antrenata raspunderea pentru evictiune a paratei, care a asigurat folosinta bunului pana la desfiintarea titlului sau pe cale judecatoreasca, ipoteza care nu se inscrie in notiunea de viciu al lucrului insusi, astfel cum prevad dispozitiile invocate de reclamanta in sustinerea cererii de despagubiri.

Cu privire la tulburarea folosintei bunului de catre locatar din partea unor terti, instanta a retinut ca locatorul nu raspunde de faptul cauzat de un tert care nu invoca un drept asupra lucrului, deoarece locatarul se poate apara prin  exercitarea actiunilor posesorii.

In raport de cele statuate in fapt si in drept, instanta de apel a apreciat ca obligarea paratei la daune reprezentand beneficiul nerealizat pentru lipsa de folosinta a spatiului pe perioada 01 octombrie 2005 si pana la data incetarii contractului este nejustificata, cata vreme reclamanta a folosit nestingherita imobilul, iar cererea de restituire a sumelor incasate cu titlu de chirie pe perioada 01 septembrie 2005 – 03.03.2008 nu are temei contractual, distinct de faptul ca dupa desfiintarea titlului paratei, de amenajarile aduse imobilului beneficiaza actualul proprietar, SC R. SA, impotriva careia reclamanta a formulat aceleasi pretentii intemeiate pe imbogatirea fara justa cauza.

Recursul. Motivele de recurs.

Reclamanta SC APP F. SRL a declarat recurs, la data de 27 iulie 2010, impotriva deciziei instantei de apel, solicitand modificarea hotararii in sensul respingerii apelului promovat de  societatea parata si mentinerii in totalitate a sentintei fondului.

Recurenta si-a intemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 (...) si pct. 9 C. proc. civ., in argumentarea carora a sustinut urmatoarele:  (...)

Cu privire la motivul vizand lipsa de temei legal a hotararii, recurenta a aratat ca faptul necontestat al tulburarii folosintei bunului, prin conduita locatorului cat si a unor terti atrage raspunderea locatorului pentru evictiune cu consecinta obligarii locatorului la plata daunelor.

Intimata SC T.T. SRL a formulat intampinare la cererea de recurs prin care a solicitat respingerea  recursului, ca nefondat.

 Asupra recursului.

Inalta Curte, verificand in cadrul controlului de legalitate decizia atacata, in raport de criticile formulate, a constatat ca recursul este nefondat pentru considerentele ce urmeaza:  (…)

Verificand hotararea atacata prin prisma motivului reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Inalta Curte a constatat ca dezlegarea data de instanta de recurs este corecta.

Dispozitiile legale pe care reclamanta recurenta si-a intemeiat cererea de daune sunt cuprinse in art. 1420 alin. (3) C. civ. si art. 1427 – 1428 C. civ., potrivit carora locatorul este obligat, intre altele, sa asigure locatarului in timpul locatiunii folosinta bunului inchiriat.

Ca o consecinta a acestei obligatii, locatorul raspunde fata de locatar de tulburarile aduse folosintei bunului in urma unei actiuni relative la proprietatea bunului din partea unor terti.

In intelesul art. 1427 C. civ., tulburarea de drept exista cand cel de-al treilea pretinde asupra bunului inchiriat un drept de proprietate si isi manifesta vointa constanta de a impiedica definitiv folosinta bunului.

Or, in raport de circumstantele de fapt ale cauzei se poate considera ca tulburarea de drept a locatarului s-a produs din partea tertului la data cand bunul a fost indisponibilizat de administratorul sechestru judiciar prin aplicarea sigiliilor, respectiv la 4 mai 2006, imprejurare care semnifica vointa incontestabila de a impiedica folosinta pentru totdeauna a bunului inchiriat de locatar.

Aplicarea sechestrului judiciar la 19 august 2005, fara nicio impiedicare a folosintei bunului, reprezinta o masura provizorie, care nu echivaleaza cu o tulburare de drept in sensul art. 1427 C. civ., asa cum, de altfel a retinut si instanta de apel, deoarece dupa luarea acestei masuri, locatarul a ramas cu folosinta bunului, avand posibilitatea sa continue locatiunea in situatia in care ar fi acceptat o renegociere a clauzelor contractului propuse de administratorul bunului, pana la finalizarea litigiului asupra proprietatii imobilului.

Asa fiind, numai de la data de 4 mai 2006, cand locatarul a fost impiedicat definitiv sa foloseasca imobilul, se poate pune in discutie antrenarea raspunderii locatorului pentru evictiune prin tulburarea de drept a locatarului, in temeiul art. 1427 C. civ., deoarece dupa aceasta data proprietarul locator nu si-a mai indeplinit obligatia de a garanta folosinta bunului inchiriat facand sa dispara tulburarea adusa acesteia.

Cu toate acestea, despagubirile solicitate in cauza de recurenta, astfel cum au fost justificate, nu sunt datorate, deoarece restituirea chiriei incasate de locator pe perioada in care acesta si-a indeplinit obligatia de a asigura locatarului folosinta exclusiva a bunului inchiriat (01.10.2005 – 03.03.2006) nu se incadreaza in ipoteza reglementata de art. 1427 C. civ. care are in vedere despagubiri determinate de o tulburare a folosintei locatarului.

Chestiunea compensarii valorii investitiilor facute de locatar cu chiria pe sase luni consecutive realizarii acestora, respectiv din chiria datorata cu incepere de la 03.03.2006 si in continuare, nu mai poate fi repusa in discutie, ca o componenta a despagubirilor solicitate de locatar, urmare neoperarii compensarii, deoarece aceasta suma a fost solicitata prin capatul trei de cerere, disjuns, de la actualul proprietar, in temeiul imbogatirii fara justa cauza.

In sfarsit, in ce priveste despagubirea constand in plata beneficiului nerealizat de locatar pentru perioada cat contractul s-a aflat in fiinta si pana la desfiintarea titlului locatorului, nu a fost acordata in absenta dovezilor pertinente pe acest aspect, iar din sustinerile recurentei nu rezulta nicio incalcare de natura sa puna in discutie solutia pe acest capat de cerere.

Asa fiind, Inalta Curte, constatand ca dezlegarea data de instanta de apel nu este susceptibila de critica sub aspectul incalcarii dispozitiilor legale invocate, a respins recursul, in temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., ca nefondat.