Dreptul de superficie: Reglementari, caracteritici si limitari

Caracteristicile dreptului de superficie sunt durata, dreptul de a construi si relatia cu terenul. In acest caz, dreptul de superficie este, de regula, acordat pe o perioada determinata, frecvent 30, 50 sau chiar 99 de ani, in functie de acordul partilor. In unele cazuri, poate fi prelungit sau reinnoit printr-un nou contract.

De asemenea, superficiarul are dreptul de a construi, planta sau exploata terenul pe durata existentei dreptului sau. De asemenea, poate vinde, inchiria sau ipoteca constructiile edificate, fara a fi necesar acordul proprietarului terenului.

Terenul ramane in proprietatea celui care l-a concesionat sau cedat in superficie. Proprietarul terenului nu poate interveni asupra constructiilor fara acordul superficiarului, iar terenul nu poate fi folosit in mod diferit fata de destinatia stabilita prin contract.

Codul Civil reglementeaza acest drept, stabilind conditiile de constituire, exercitare si incetare a acestuia.

Articolul 693 - Notiune
(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.
(2) Dreptul de superficie se dobandeste in temeiul unui act juridic, precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.
(3) Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) In situatia in care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate inscrie in favoarea unui tert pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Articolul 694 - Durata dreptului de superficie
Dreptul de superficie se poate constitui pe o durata de cel mult 99 de ani. La implinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reinnoit.

Articolul 695 - Intinderea si exercitarea dreptului de superficie
(1) Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.
(2) In cazul prevazut la art. 693 alin. (3), in absenta unei stipulatii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura constructiei. El o poate insa demola, dar cu obligatia de a o reconstrui in forma initiala.
(3) In cazul in care superficiarul modifica structura constructiei, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de 3 ani, incetarea dreptului de superficie sau repunerea in situatia anterioara. In al doilea caz, curgerea termenului de prescriptie de 3 ani este suspendata pana la expirarea duratei superficiei.
(4) Titularul poate dispune in mod liber de dreptul sau. Cat timp constructia exista, dreptul de folosinta asupra terenului se poate instraina ori ipoteca numai odata cu dreptul de proprietate asupra constructiei.

Articolul 696 - Actiunea confesorie de superficie
(1) Actiunea confesorie de superficie poate fi intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea dreptului, chiar si a proprietarului terenului.
(2) Dreptul la actiune este imprescriptibil.

Articolul 697 - Evaluarea prestatiei superficiarului
(1) In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei.
(2) In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca.

Articolul 698 - Cazurile de incetare a superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara, pentru una dintre urmatoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane;
c) prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens;
d) in alte cazuri prevazute de lege.

Articolul 699 - Efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului
(1) In cazul prevazut la art. 698 lit. a), in absenta unei stipulatii contrare, proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului.
(2) Cand constructia nu exista in momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egala sau mai mare decat aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia. Constructorul poate refuza sa cumpere terenul daca ridica, pe cheltuiala sa, constructia cladita pe teren si repune terenul in situatia anterioara.
(3) In absenta unei intelegeri contrare incheiate cu proprietarul terenului, dezmembramintele consimtite de superficiar se sting in momentul incetarii dreptului de superficie. Ipotecile care greveaza dreptul de superficie se stramuta de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (1), se extind de drept asupra terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se stramuta de drept asupra materialelor in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a.
(4) Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie in cazul prevazut la alin. (1). Ele se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la intregul teren in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a.

Articolul 700 - Efectele incetarii superficiei prin consolidare
(1) In cazul in care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, in absenta unei stipulatii contrare, dezmembramintele consimtite de superficiar se mentin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al superficiei.
(2) Ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit.

Articolul 701 - Efectele incetarii superficiei prin pieirea constructiei
(1) In cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, drepturile reale care greveaza dreptul de superficie se sting, daca legea nu prevede altfel.
(2) Ipotecile nascute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existentei dreptului de superficie se mentin asupra dreptului de proprietate reintregit.

Articolul 702 - Alte dispozitii aplicabile
Dispozitiile prezentului capitol sunt aplicabile si in cazul plantatiilor, precum si al altor lucrari autonome cu caracter durabil.

Dreptul de superficie se dobandeste cel mai frecvent prin contract intre proprietarul terenului si superficiar, care stabileste conditiile de utilizare a terenului. 

Partile pot conveni asupra termenilor si conditiilor aplicabile, inclusiv asupra duratei dreptului, eventualei remuneratii platite de superficiar si modalitatilor de transfer sau prelungire.

In anumite situatii, dreptul de superficie poate fi dobandit si prin uzucapiune (posesie indelungata si neintrerupta asupra constructiei), daca sunt indeplinite conditiile legale.

Titularul dreptului de superficie detine proprietatea asupra constructiilor sau plantelor amplasate pe terenul altcuiva, iar terenul ramane in proprietatea titularului initial. In unele cazuri, la expirarea dreptului, constructiile pot reveni proprietarului terenului, conform prevederilor contractuale.

Titularul dreptului de superficie are dreptul de a utiliza terenul pentru edificarea si exploatarea constructiilor sau plantatiilor. De asemenea, poate instraina sau inchiria dreptul de superficie, daca nu exista restrictii contractuale.

Obligatiile superficiarului includ intretinerea si conservarea constructiilor si respectarea conditiilor contractuale (ex. plata unei eventuale chirii sau redevente).

Proprietarul terenului nu poate interveni asupra constructiilor fara acordul superficiarului, dar poate impune anumite restrictii in contract privind utilizarea terenului.

Pe de alta parte, titularul dreptului de superficie poate fi obligat sa plateasca o chirie sau o redeventa proprietarului terenului pentru folosirea acestuia. Aceasta poate fi stabilita ca suma fixa periodica (lunar, anual) sau sub forma unei plati unice la inceputul contractului.

Daca nu exista o clauza contrara in contract, la expirarea dreptului, constructiile pot trece in proprietatea detinatorului terenului, fie gratuit, fie cu obligatia de a plati o despagubire titularului dreptului de superficie.

In ceea ce priveste reglementarile urbanistice si de mediu, titularul dreptului de superficie trebuie sa respecte planurile urbanistice zonale (PUZ) si regulamentele de urbanism, care pot impune restrictii de inaltime, distanta fata de alte constructii sau destinatia terenului.

De asemenea, este obligatorie conformarea cu normele de protectie a mediului, mai ales daca terenul este situat intr-o zona protejata sau cu restrictii ecologice.
Se aplica si normele de siguranta privind rezistenta constructiilor si protectia impotriva riscurilor naturale (cutremure, inundatii etc.).

Limitarile acestui drept sunt: