I. Precizari prealabile (notiunea de accesiune, constructor de buna-credinta si constructor de rea-credinta, lucrari autonome si lucrari adaugate)
In esenta, accesiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate. In cazul accesiunii imobiliare artificiale, ca tip de accesiune de care se leaga cele mai frecvente cazuri intalnite in practica, proprietarul terenului dobandeste si dreptul de proprietate asupra constructiilor care s-ar edifica pe terenul sau.
Accesiunea apare ca o regula ce comporta exceptii, intrucat nu in toate cazurile constructiile, lucrarile sau plantatiile edificate pe un teren apartin proprietarului terenului.
Astfel, accesiunea nu este aplicabila daca proprietarul terenului a convenit cu o persoana ca lucrarile sau constructiile ce urmeaza a fi edificate pe acel teren sa devina proprietatea acestei din urma persoane; in acest din urma caz, pentru a se justifica posibilitatea proprietarului constructiei de a utiliza terenul in masura necesara exercitarii dreptului sau de proprietate asupra constructiei, se recunoaste in favoarea sa un drept de superficie (art.693 NCC). Se poate spune, asadar, ca exceptia de la accesiune o reprezinta acea ipoteza care reclama constituirea dreptului de superficie.
Proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe terenul sau chiar daca nu el este autorul constructiei, ci o alta persoana, care a edificat, insa, constructia fara a avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situatiile intalnite in practica in care, dupa desfiintarea unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren vandut fara a avea edificate constructii, proprietarul terenului redevine nu doar proprietarul terenului vandut, gratie efectului retroactiv al nulitatii sau rezolutiunii contractului, ci, in plus, apare ca proprietar si cu privire la constructia edificata de cumparator dupa perfectarea vanzarii.
Proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe teren ori de cate ori nu si-a dat acordul la edificarea constructiei, inclusiv in cazul in care constructorul a fost de buna-credinta. Constructorul este de buna-credinta atunci cand, la data la care a inceput edificarea constructiei, era inscris in cartea funciara ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului ori al altui drept care il indreptatea sa construiasca (de exemplu, dreptul de concesiune sau dreptul de superficie), si numai daca au fost respectate dispozitiile in materie de autorizare de constructii (art.586 NCC).
Chiar daca accesiunea poate fi invocata de proprietarul terenului chiar si in raport cu un constructor de buna-credinta, obligatiile pe care le are fata de un asemenea constructor sunt mai extinse decat cele nascute in raporturile cu un constructor de rea-credinta. Altfel spus, proprietarul terenului are o situatie mai avantajoasa, concretizata in optiuni mai convenabile, atunci cand se „confrunta” cu un constructor de rea-credinta.
Totodata, in compararea situatiei constructorului de buna-credinta cu aceea a constructorului de rea-credinta intervine si o alta distinctie, inedita in raport cu reglementarea din actualul Cod civil, si anume distinctia dintre „lucrarile autonome” si „lucrarile adaugate”:
- lucrarile autonome (art.578 alin.2 NCC) sunt constructii sau lucrari cu caracter de sine statator (exemplul constructiei edificate pe un teren sau al unui corp, nou, de constructie, edificat pe un teren pe care se afla deja un corp de constructie),
- lucrarile adaugate (art.578 alin.3 NCC) sunt lucrari care nu au existenta de sine-statatoare (exemplul etajului adaugat la o constructie existenta).
II. Drepturile si optiunile proprietarului terenului in ipoteza lucrarilor autonome. Cazul constructiei edificate cu buna-credinta (art.581 NCC)
Astfel, in cazul in care constructia, de tip lucrare autonoma, a fost edificata cu buna-credinta, proprietarul terenului, daca prefera varianta accesiunii, sens in care solicita inscrierea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiei edificate, va plati constructorului :
a) fie valoarea materialelor si a manoperei (deci „valoarea investitiei” facute de constructor),
b) fie sporul de valoare adus fondului imobiliar in urma edificarii constructiei.
Desigur, proprietarul terenului, avand, potrivit legii, alegerea intre cele doua variante, o va alege pe aceea care va indica o suma de plata mai mica;
c) nu mai putin, in acelasi caz al constructorului de buna-credinta, proprietarul terenului, daca estimeaza ca fiecare dintre variantele mai sus enumerate creeaza in sarcina sa obligatii de plata prea oneroase in raport cu starea sa patrimoniala, are la dispozitie solutia de a-l obliga pe constructorul de buna-credinta sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care ar fi avut-o in lipsa constructiei (practic, este vorba de valoarea de circulatie a terenului liber de constructie, determinata la epoca anterioara edificarii constructiei).
III. Drepturile si optiunile proprietarului terenului in ipoteza lucrarilor autonome. Cazul constructiei edificate cu rea-credinta (art.582 NCC)
Dimpotriva, in cazul unei constructii, de tip lucrare autonoma, edificate cu rea-credinta, Noul cod civil il „sanctioneaza” pe constructor prin aceea ca permite proprietarului terenului sa aleaga intre
a) a cere obligarea constructorului la desfiintarea constructiei edificate, pe cheltuiala acestuia din urma si cu despagubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosinta utila a terenului;
b) a retine constructia in proprietate, invocand accesiunea (si solicitand inscrierea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiei), caz in care este obligat sa plateasca jumatate din valoarea investitiei ori, tot la alegerea sa, din sporul de valoare a imobilului.
c) a-l obliga pe constructorul de rea-credinta la cumpararea imobilului in aceleasi conditii in care obligatia de cumparare poate fi impusa constructorului de buna-credinta.
IV. Drepturile si optiunile proprietarului terenului in ipoteza lucrarilor adaugate. Cazul constructiei edificate cu buna-credinta
Daca este vorba de o lucrare adaugata, solutiile Noului cod civil se delimiteaza nu doar in functie de buna sau reaua credinta a constructorului, ci si in raport cu caracterul lucrarii efectuate, si anume :
- lucrare necesara (art.578 alin.3 lit.a NCC) (fara efectuarea lucrarii, imobilul ar fi suferit deteriorari sau degradari iminente – spre exemplu lucrari de consolidare a fundatiei imobilului),
- lucrare utila (art.578 alin.3 lit.b NCC) (prin efectuarea lucrarii, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj in interiorul proprietatii)
- lucrare voluptuara, adica „de simpla placere” (art.578 alin.3 lit.c NCC) (a fost zugravit imobilul intr-o alta culoare, in conditiile in care culoarea initiala nu prezenta semne de vechime ori uzura).
Astfel, in raporturile cu un constructor de buna-credinta, proprietarul terenului :
a) daca lucrarea adaugata este necesara, poate dobandi proprietatea lucrarii prin accesiune, insa este dator sa plateasca cheltuielile rezonabile facute de constructor (art.583 alin.1 NCC);
b) daca lucrarea adaugata este utila, poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentand investitia sau sporul de valoare adus fondului in urma edificarii constructiei (art.584 alin.1 NCC); daca valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul terenului il poate obliga pe constructor sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie anterior edificarii (art.584 alin.3 NCC)
c) daca lucrarea adaugata este una de simpla placere, poate invoca accesiunea devenind proprietar fara a avea vreo obligatie de despagubire (art.585 alin.1 NCC), insa numai in masura care constructorul de buna-credinta nu a ridicat pentru sine aceasta lucrare anterior restituirii fondului catre proprietar, ridicare ce trebuie facuta fara prejudicirea fondului (art.585 alin.3 NCC).
V. Drepturile si optiunile proprietarului terenului in ipoteza lucrarilor adaugate. Cazul constructiei edificate cu rea-credinta.
In raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credinta, o lucrare adaugata, proprietarul terenului:
a) daca lucrarea adaugata este necesara, va retine in proprietate constructia, platind cheltuielile rezonabile facute de constructor, diminuate, insa, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosinta imobilului), valoare, la randul sau, redusa cu cheltuielile facute cu culegerea lor (art.583 alin.2 NCC)
b) daca lucrarea adaugata este utila, proprietarul poate alege intre:
- a invoca accesiunea, platind numai jumatate din contravaloarea investitiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului, (art.584 alin.2 lit.a NCC)
- a-l obliga pe constructorul de rea-credinta la desfiintarea constructiei, cu daune-interese (art.584 alin.2 lit.b NCC)
- daca apare ca preferabila varianta obtinerii unei sume de bani in urma situatiei create, poate sa il oblige pe constructor la cumpararea imobilului la valoarea de circulatie anterioara edificari constructiei (art.548 alin.3 NCC).
c) daca lucrarea adaugata este una de simpla placere, proprietarul poate alege intre:
- a invoca accesiunea devenind proprietar fara a avea vreo obligatie de despagubire (art.585 alin.1 NCC),
- a cere obligarea constructorului la desfiintarea constructiei si readucerea imobilului la situatia anterioara, cu daune-interese (art.585 alin.3 NCC).
