Dreptul proprietarului de a-si recupera bunul: explicatii despre actiunea in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala si petitorie: se intemeiaza pe dreptul de proprietate insusi si urmareste recunoasterea si apararea acestui drept fata de orice persoana care detine bunul fara a avea un titlu legal. In practica, reclamantul va formula pretentia ca el este proprietarul unui bun individual determinat si va cere obligarea paratului la restituirea bunului sau, ori la despagubiri daca restituirea efectiva nu mai este posibila. 

Actiunea se poate exercita impotriva posesorului direct (cel care detine fizic bunul) sau impotriva oricarei alte persoane care il detine fara drept; nu este o actiune pentru stabilirea proprietatii in abstract, ci pentru a readuce in patrimoniul proprietarului un bun determinat. Actiunea in revendicare urmareste, in principiu, restituirea bunului; atunci cand restituirea este imposibila (bunul a fost distrus sau instrainat in conditii care ii fac imposibila recuperarea), pretentia se transforma, in esenta, intr-o cerere de despagubiri. 

Conform art. 563, din Codul Civil:

"Actiunea in revendicare
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul.

(2) Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil, cu exceptia cazurilor in care prin lege se dispune altfel.

(3) Dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut.

(4) Hotararea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea in revendicare este opozabila si poate fi executata si impotriva tertului dobanditor, in conditiile Codului de procedura civila." 

Prima fraza din art. 563 consacra dreptul proprietarului de a cere restituirea bunului de la cel care il detine fara drept.

Al doilea alineat instituisce o regula esentiala: actiunea in revendicare este, in principiu, imprescriptibila, ceea ce inseamna ca proprietarul nu isi pierde acest remediu in timp (cu exceptiile expres prevazute de lege).

Al treilea alineat reflecta protectia celui care a dobandit dreptul in buna credinta. Textul recunoaste situatiile in care o dobandit cu buna credinta trebuie respectata.

Al patrulea alineat arata ca hotararea favorabila proprietarului este opozabila tertilor si poate fi pusa in executare, ceea ce confera solutiei judiciare caracter executoriu. 

Mai departe, art. 566, Cod Civil, continua cu ideea:

"(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.

(2) Posesorul de rea-credinta sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la restituirea fructelor produse de bun pana la inapoierea acestuia catre proprietar.

(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a facut.

(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca prin lege nu se prevede altfel.

(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.

(6) Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza paratului o garantie indestulatoare." 

Alineatul (1) stabileste principalul efect: admiterea actiunii duce la obligarea paratului la restituirea bunului. Daca bunul a disparut din culpa paratului sau a fost instrainat, proprietarul poate primi despagubiri in locul bunului. Textul prevede si obligatia de restituire a productelor (rodul produs de bun) sau, daca este cazul, contravaloarea lor.

Alineatele urmatoare reglementeaza relatia privind fructele, cheltuielile necesare si utile si dreptul de retentie al paratului asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor. Aceste prevederi echilibreaza interesul proprietarului cu cel al posesorului care a facut investitii sau lucrari necesare. 

In practica, pentru a initia o actiune in revendicare este nevoie de probe care sa arate calitatea de proprietar a reclamantului si imprejurarea ca bunul este detinut de alta persoana fara drept.

Printre documentele uzuale se numara:

Aceste elemente sunt necesare atat pentru proba dreptului de proprietate, cat si pentru determinarea valorii obiectului si a eventualelor despagubiri. 

Pe langa documentele juridice, candidatii la revendicare ar trebui sa pregateasca orice dovada probabila de posesie anterioara sau neglijenta a posesorului actual, corespondenta relevanta, dovada platii unor taxe sau cheltuieli legate de imobil, si documentatia cadastrala actualizata. Toate acestea ajuta la instruirea cauzei si la obtinerea unei hotarari eficiente. In cazurile complexe (mosteniri, multiple incriptari in CF, dobandiri succesive), asistenta unui avocat specializat in litigii imobiliare este, de regula, indispensabila. 

Procedura practica incepe cu redactarea si depunerea unei cereri de chemare in judecata la instanta competenta. Instanta competenta teritorial este cea pe a carei raza se afla imobilul revendicat, iar competenta materiala (judecatorie/tribunal) se stabileste in functie de valoarea obiectului cererii.

Cererea trebuie sa cuprinda elementele de identificare ale partilor, descrierea obiectului (imobil, bun mobil), titlul urmarit si probele invocate. Dupa primirea cererii, instanta va cita partile si va administra probele: inscrisuri, martori, expertize cadastrale sau evaluari, in functie de imprejurari. 

Un aspect practic important este taxa judiciara de timbru: cererile care au ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sunt supuse unui calcul al taxei in functie de valoarea impozabila a imobilului, conform OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru; in anumite situatii instanta poate recurge la grile notariale sau la proceduri speciale de evaluare. Acest cost trebuie luat in calcul la initierea procesului. 

Daca, pe parcursul procesului, exista riscul producerii de daune ireparabile, se pot solicita masuri provizorii (masuri asiguratorii), de pilda poprire pe conturi, interdictii de instrainare etc. Dupa pronuntarea unei hotarari favorabile, proprietarul obtine un titlu executoriu (hotararea) prin care se poate trece la executarea efectiva (predarea bunului, intabulare, despagubiri, etc.). Hotararea poate fi opozabila si tertilor dobanditori, in conditiile legii. 

Efectul imediat dorit de reclamant este restituirea bunului in natura. Daca bunul a disparut sau a fost instrainat, legea recunoaste dreptul la despagubiri evaluate la momentul restituirii. De asemenea, sunt prevazute reguli privind restituirea fructelor si a productelor, raspunderea pentru cheltuielile necesare si utile si dreptul de retentie al paratului asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor efectuate. Aceste prevederi cauta un echilibru intre remediul proprietarului si protectia unui posesor care poate fi intr-o situatie vulnerabila dar care a efectuat lucrari necesare. 

Un alt efect practic: in unele situatii, daca bunul a fost transmis unui tert care a dobandit proprietatea cu buna credinta in conditiile legii, legea recunoaste acea dobandire (art. 563 alin. (3)), ceea ce poate transforma litigiul dintr-o actiune de restituire intr-una de drept personal (despagubiri). De asemenea, chiar dupa obtinerea unei hotarari, executarea impotriva tertilor poate fi conditionata de anumite reguli procedurale (intabulare, opozabilitate, executare silita). 

In multe cazuri de revendicare imobiliara apar situatii sensibile. Titularii de succesiuni sunt neclari, dobandiri de buna-credinta, uzucapiune (prescriptie achizitiva) dobandita de posesor, inscrieri eronate in cartea funciara si alte complicatii.

Usucapiunea (daca posesorul indeplineste conditiile legale) poate paraliza efectiv actiunea de revendicare, intrucat posesorul poate dobandi proprietatea prin prescriptie achizitiva. Noul Cod Civil a extins posibilitatea uzucapiunii in anumite conditii. De aceea este esential sa se verifice elementele de buna-credinta si durata detinerii la data initiarii procesului. 

Un alt risc este costul procesual si perioada de desfasurare. Procesele imobiliare pot fi de durata, iar sansele de reusita depind mult de calitatea probelor privind titlul de proprietate si de complexitatea succesiunilor juridice. In plus, daca bunul a fost instrainat unui tert de buna-credinta, solutia poate fi diferita fata de situatia in care paratul a detinut bunul fara titlu valid. Consultarea unui avocat specializat inainte de depunerea cererii reduce substantial riscul procedural si optimizeaza strategia probatorie.