Conform Codului civil in vigoare, chiriasul nu poate fi evacuat pentru neplata chiriei. Proprietarii trebuie sa fie extrem de atenti si sa retina informatiile de mai jos.
Daca va gandeati ca puteti sa scapati usor si rapid de un chirias problematic la capitolul plati, aflati ca nu esti chiar asa. Acesta nu poate fi evacuat pentru neplata chiriei. Explicatiile sunt mai jos si ar fi bine sa le parcurgeti cu rabdare pentru a evita astfel de situatii.
Din start, aici nu se discuta despre cei care inchiriaza/stau in chirie fara un contract. Urmariti explicatiile doar daca repectati normele legale in vigoare, dar retineti ca aceasta situatie se aplica si celor care nu declara veniturile obtinute din chirii!
De la 1 ianuarie 2024, chiria platita are un nou tratament fiscal conform OUG nr. 115/2023! Afla totul despre noile reglementari si obligatii fiscale cu ghidul "Impozitarea veniturilor din chirii 2024" de la Rentrop & Straton. Descopera solutii pentru 32 de situatii frecvente, inclusiv plata chiriei in valuta, indexarea pretului si impozitarea veniturilor din platforme precum Airbnb si Booking.
Se presupune ca ati incheiat un contract de inchiriere cu o persoana prin care ii dati in folosinta imobilul pentru o anumita perioada de timp sau pana cand partile decid ca nu vor sa mai colaboreze. Dupa cateva luni, chiriasul nu mai efectueaza plata. Ce e de facut?
Regimul juridic al contractului de locatiune este reglementat de Codul civil in vigoare incepand cu art. 1777 din Codul civil, dispozitie legala, care constituie definitia data contractului de locatiune, in sensul ca acesta este un contract prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.
In maniera in care este reglementat in prezent, contractul de locatiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de folosinta si cu executare succesiva.
Ca in cazul oricarui contract sinalagmatic, contractul de locatiune poate cunoaste sanctiunea rezilierii in mai multe tipuri reglementate de art. 1550 si 1553 din
Codul civil, iar acestea sunt:
Indiferent de tipul rezilierii care opereaza, efectele rezilierii sunt aceleasi - incetarea contractului de locatiune pentru viitor, asa cum prevede clar art. 1554 alin. (3) din Codul civil.
NOTA! Un
model de contract de inchiriere gratuit si actualizat conform normelor in vigoare poate fi gasit
AICI!
Ca urmare a incetarii contractului prin incidenta rezilierii, locatarul este obligat, in temeiul art. 1796 alin. (1) lit. d) si art. 1821 din Codul civil, sa restituie catre locator bunul dat in locatiune.
Ce facem, insa, cand contractul nu este reziliat (inchis/desfacut), iar chiriasul nu isi achita obligtiile asumate la preluarea imobilului? Ne gandim la
procedura speciala a evacuarii.
Aceasta procedura speciala este reglementata de art. 1034-1049 din Codul de procedura civila si se refera la un remediu judiciar derogatoriu de la dreptul comun in materie de evacuare prin care cel indreptatit poate obtine evacuarea fostilor locatari sau a altor persoane din imobilele folosite de acestia de fara drept. Desi deroga de la regulile de procedura obisnuite, procedura speciala a evacuarii nu este obligatorie pentru reclamant, acesta putand opta intre aceasta procedura speciala si procedura de drept comun.
Inainte de a te adresa instantei, e important sa retinem ca locatarul trebuie notificat in prealabil despre evacuare, iar acest lucru se face in scris, prin intermediul unui executor judecatoresc. Daca acest pas nu este indeplinit, atunci evacuarea va fi intalnita de sanctiunea inadmisibilitatii. Pe scurt, instanta nu va da curs cererii si chiriasul ramane in imobil, chiar daca nu plateste.
De la 1 ianuarie 2024, chiria platita are un nou tratament fiscal conform OUG nr. 115/2023! Afla totul despre noile reglementari si obligatii fiscale cu ghidul "Impozitarea veniturilor din chirii 2024" de la Rentrop & Straton. Descopera solutii pentru 32 de situatii frecvente, inclusiv plata chiriei in valuta, indexarea pretului si impozitarea veniturilor din platforme precum Airbnb si Booking.
Daca locatarul refuza sa paraseasca imobilul in urma notificarii, atunci locatorul (cel care inchiriaza) poate sa se adreseze instantei pentru a incepe procedura speciala a evacuarii.
Cererile de evacuare formulate in cadrul procedurii speciale de evacuare sunt, potrivit art. 1036 din Codul de procedura civila, de competenta judecatoriei in circumscriptia careia se afla situat imobilul ocupat fara drept ori, dupa caz, inchiriat sau arendat, chiar daca locatarul a parasit imobilul sau contractul a incetat. Se poate observa ca, in materie de competenta, procedura speciala analizata deroga de la dreptul comun prin aceea ca instituie o competenta teritoriala exclusiva a judecatoriei in circumscriptia careia se afla situat imobilul ocupat fara drept ori, dupa caz, inchiriat sau arendat, chiar daca locatarul a parasit imobilul sau contractul a incetat.
Cererea de evacuare in cadrul procedurii speciale se judeca de urgenta, in principiu cu citarea partilor, in camera de consiliu. In privinta citarii, procedura speciala instituie din nou reguli derogatorii in sensul ca, potrivit art. 1037 din
Codul de procedura civila, locatarul si ocupantul imobilului sunt socotiti ca avand domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care il ocupa fara niciun drept, iar daca imobilul este inchis, toate notificarile, citatiile si celelalte acte de procedura vor fi afisate la usa imobilului.
Daca instanta emite hotararea de evacuare, atunci aceasta poate fi atacata numai cu apel in termen de 5 zile de la pronuntare, daca s-a dat cu citarea partilor, sau de la comunicare, cand s-a dat fara citarea lor. Actul este executoriu!
Acum poate instanta sesizata exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatand simplul fapt al neplatii chiriei sa dispuna direct evacuarea locatarului, chiar daca nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locatiune (inchiriere)?
Inainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuie sa fi obtinut deja o hotarare definitiva de reziliere a contractului de locatiune.
Chiar si in cazul rezilierii unilaterale extrajudiciare, a rezilierii de drept legala si rezilierii de drept conventionale, in temeiul pactelor comisorii, in situatia contestarii din partea locatarului, este nevoie in prealabil de existenta unei hotarari judecatoresti definitive prin care s-a constatat rezilierea unilaterala, rezilierea de drept legala sau operarea pactelor comisorii, intrucat in aceasta situatie desi nu mai este vorba de o reziliere judiciara, interventia instantei este totusi necesara pentru verifica daca sunt indeplinite conditiile rezilierii extrajudiciare si de a constata rezilierea si nu pentru a o dispune.
Finalmente, retinem ca instanta sesizata exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatand simplul fapt al neplatii chiriei, nu poate considera pur si simplu contractul de locatiune a incetat si nu poate sa dispuna direct evacuarea locatarului daca nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locatiune.
E-JURIDIC.RO
