Noul Cod Civil (“NCC”) consacra caracterul de titlu executoriu al contractelor de inchiriere incheiate in forma autentica, precum si al celor incheiate prin inscris sub semnatura privata dar inregistrate la organele fiscale, in ceea ce priveste obligatia de plata a chiriei [art. 1798 NCC] si obligatia de restituire a bunului care face obiectul contractului [art. 1809 alin. 2 si 3 si art. 1816 alin. 3 NCC]. Aceasta noutate adusa de NCC este aplicabila tuturor contractelor de inchiriere, cu alte cuvinte atat contractelor ce au ca obiect imobile (locuinte, spatii destinate activitatii profesionistilor – sedii principale sau secundare, imobile cu alta destinatie), cat si contractelor de inchiriere a bunurilor mobile (mijloace de transport, echipamente, etc)[1]. Consecintele acestei reglementari sunt importante, intrucat locatorul nu mai trebuie sa obtina o hotarare judecatoreasca pe fondul pretentiei sale, ci poate porni direct executarea silita impotriva chiriasului de rea-credinta (fie pentru neplata chiriei, fie pentru predarea bunului la incetarea contractului).
Cum autentificarea unui contract de inchiriere presupune plata unui onorariu calculat in functie de valoarea totala a contractului[2], putem presupune ca in cazul contractelor cu valoare insemnata (pe termen lung si/sau cu chirie mare), partile vor prefera inregistrarea la organele fiscale in locul autentificarii contractului. Cu toate acestea, chestiunea inregistrarii la organele fiscale a contractelor de locatiune nu este tocmai una simpla.
Precizam de la inceput ca, in opinia noastra, inregistrarea contractului de locatiune la organele fiscale nu poate consta intr-o procedura prin care contractului de locatiune i se atribuie un numar de inregistrare (data certa), ci reprezinta exclusiv inregistrarea in vederea luarii in evidenta a existentei acelui contract intr-un scop determinat, potrivit unei proceduri speciale. Aceasta deoarece caracterul executoriu al unui inscris este acordat numai in temeiul legii [art. 372 C.proc.civ], cu consecinta importanta a lipsei unui litigiu pe fondul dreptului si punerea la dispozitie a procedurii de executare silita, astfel ca interpretarea art. 1798, 1809 si 1816 NCC nu poate fi una extensiva.
Data certa a unui inscris (chiar acordata de un organ fiscal) nu este suficienta, in opinia noastra, pentru a constitui „inregistrare” si a acorda caracterul executoriu acelui contract de locatiune, concluzie sprijinita si de faptul ca „inregistrarile” de contracte de locatiune facute de organele fiscale anterior intrarii in vigoare a NCC se efectuau potrivit unor proceduri specifice, simpla data certa acordata unui asemenea contract neavand aceeasi valoare.
In prezent exista doua modalitati (preexistente intrarii in vigoare a NCC) prin care contractele de locatiune pot fi inregistrate la organele fiscale, anume:
Art. 81 alin. 2 din Codul fiscal impune in sarcina persoanelor fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal obligatia de a depune o declaratie privind venitul estimat in termen de 15 zile de la incheierea contractului intre parti. In continuare, acelasi articol prevede ca declaratia privind venitul estimat se depune o data cu inregistrarea la organul fiscal a contractului incheiat intre parti. Observam ca acest text asigura inregistrarea la organele fiscale a contractelor de locatiune incheiate de locatori persoane fizice, indiferent de calitatea chiriasului (persoana fizica sau persoana juridica), de scopul contractului (locuinta / desfasurarea activitatii unui profesionist / alte scopuri) sau de tipul de bun (imobil / mobil). Cu titlu informativ, precizam ca intreg capitolul III „Inchirierea locuintelor” din Legea nr. 114/2006 (Legea locuintei) a fost abrogat prin art. 230 lit. ss) din Legea 71/2011 privind punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, printre care si art. 21 care reglementa necesitatea inregistrarii contractului de inchiriere a locuintei la organele fiscale. Avand in vedere ca art. 31 din Normele metodologice privind punerea in aplicare a Legii locuintei, care facea trimitere la prevederile art. 21 din Legea locuintei a ramas fara obiect, apreciem ca inregistrarea contractelor de inchiriere a locuintelor incheiate de persoanele fizice se va face in temeiul dispozitiei generale cuprinse in Codul fiscal.
Art. 17 alin. 3 din Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale stabileste ca la inmatricularea societatii comerciale si la schimbarea sediului social se va prezenta la sediul oficiului registrului comertului documentul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatie de sediu social inregistrat la organul fiscal din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala in a carui circumscriptie se situeaza imobilul cu destinatie de sediu social. Procedura concreta care trebuie urmata este prevazuta in Ordinul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 205/2012 pentru aprobarea Procedurii de solicitare si emitere, in format electronic, a adeverintei privind inregistrarea documentului care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatie de sediu social si a certificatului pentru spatiul cu destinatie de sediu social[3]. Textul de lege nu distinge in privinta persoanei locatorului, prin urmare acesta poate fi atat o persoana fizica, cat si o persoana juridica. In ceea ce priveste persoana chiriasului, dispozitia este limitata la societatile comerciale, fiind inaplicabila in ceea ce priveste ceilalti profesionisti.
Avand in vedere cele de mai sus, apreciem ca exista situatii practice care nu sunt acoperite de procedurile in vigoare de inregistrare a contractelor de locatiune la organele fiscale, cum ar fi situatia contractelor de inchiriere a imobilelor incheiate intre persoane juridice pentru alte scopuri decat stabilirea sediului social al unei societati comerciale, sau cele incheiate de locatori persoane juridice cu chiriasi persoane fizice. In cazul acestora, in prezent, niciuna din parti nu are un temei legal pentru a solicita inregistrarea contractului la vreun organ fiscal si, prin urmare, contractul in cauza nu poate beneficia de aceasta modalitate de dobandire a caracterului executoriu. Cum situatiile respective nici nu prezinta un interes fiscal, impozitele pe chiriile percepute fiind incluse in impozitele aplicate persoanelor juridice, este probabil ca Agentia Nationala de Administrare Fiscala nu va avea in vedere nici in viitor reglementarea unei proceduri generale de inregistrare (si evidenta) a tuturor contractelor de inchiriere. In tot cazul, cel putin in prezent locatorii interesati de caracterul executoriu al contractelor de inchiriere si aflati in situatiile mentionate pot doar sa solicite incheierea contractelor in forma autentica.
______________
[1] Dintre contractele de locatiune numai cele de arenda beneficiaza de prevederi speciale cu privire la caracterul executoriu, inregistrarea la organele fiscale fiind inlocuita de inregistrarea la consiliul local [art. 1845 NCC].
[2] “Pentru contractele de inchiriere, onorariul se stabileste prin aplicarea procentului 0,3%, calculat la valoarea chiriei pentru intreaga perioada de inchiriere prevazuta in contract, dar nu mai putin de 50 lei” – punctul VIII din Anexa 2 a Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici, aprobate prin Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011, publicat in Monitorul Oficial nr. 133/2011.
[3] Pana in februarie 2012 procedura era reglementata de Ordinul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 2112/2010 pentru aprobarea procedurii de solicitare si eliberare a certificatului pentru spatiul cu destinatie de sediu social si de inregistrare a documentului care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatia de sediu social).
Autor: Andreea Lisievici
