Proprietatea privata - Codul Civil 2025

Regulamentul intern in avantajul dvs Ghid complet

Vezi AICI detalii

Legis Plus Legislatia Muncii

Vezi AICI detalii

Consilier Ghid complet de Salarizare ReviSal si Contributii sociale

Vezi AICI detalii

    CAP. I -  Dispozitii generale

    SECTIUNEA 1
    Continutul, intinderea si stingerea dreptului de proprietate privata

Articolul 555
Continutul dreptului de proprietate privata

(1) Proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
(2) In conditiile legii, dreptul de proprietate privata este susceptibil de modalitati si dezmembraminte, dupa caz.

Articolul 556
Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata

(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitata si prin vointa proprietarului, cu exceptiile prevazute de lege.

Articolul 557
Dobandirea dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate se poate dobandi, in conditiile legii, prin conventie, mostenire legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarare judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin ea insasi.
(2) In cazurile prevazute de lege, proprietatea se poate dobandi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa si alte moduri de dobandire a dreptului de proprietate.
(4) Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobandeste prin inscriere in cartea funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute la art. 888.

Articolul 558
Riscul pieirii bunului

Proprietarul suporta riscul pieirii bunului, daca acesta n-a fost asumat de o alta persoana sau daca prin lege nu se dispune altfel.

Articolul 559
Intinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

(1) Proprietatea terenului se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra si in subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si lucrarile pe care le gaseste de cuviinta, in afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este tinut sa respecte, in conditiile si in limitele determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane si altora asemenea.
(3) Apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg, in conditiile prevazute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria si de a utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatica, precum si apele pluviale.

Articolul 560
Obligatia de granituire

Proprietarii terenurilor invecinate sunt obligati sa contribuie la granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare, suportand, in mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Articolul 561
Dreptul de ingradire

Orice proprietar poate sa isi ingradeasca proprietatea, suportand, in conditiile legii, cheltuielile ocazionate.

Articolul 562
Stingerea dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate privata se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. El poate fi insa dobandit de altul prin uzucapiune sau intr-un alt mod, in cazurile si conditiile anume determinate de lege.
(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renunta, prin declaratie autentica, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, inscris in cartea funciara. Dreptul se stinge in momentul parasirii bunului mobil, iar daca bunul este imobil, prin inscrierea in cartea funciara, in conditiile legii, a declaratiei de renuntare.
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauza de utilitate publica stabilita potrivit legii, cu justa si prealabila despagubire, fixata de comun acord intre proprietar si expropriator. In caz de divergenta asupra cuantumului despagubirilor, acesta se stabileste pe cale judecatoreasca.
(4) Nu pot fi supuse confiscarii decat bunurile destinate sau folosite pentru savarsirea unei infractiuni ori contraventii sau cele rezultate din acestea.

SECTIUNEA a 2-a 
Apararea dreptului de proprietate privata

Articolul 563
Actiunea in revendicare

(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul.
(2) Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil, cu exceptia cazurilor in care prin lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut.
(4) Hotararea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea in revendicare este opozabila si poate fi executata si impotriva tertului dobanditor, in conditiile Codului de procedura civila.

Articolul 564
Actiunea negatorie

(1) Proprietarul poate intenta actiunea negatorie contra oricarei persoane care pretinde ca este titularul vreunui drept real, altul decat cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.

Articolul 565
Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in cartea funciara

In cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara.

Articolul 566
Efectele admiterii actiunii in revendicare

(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.
(2) Posesorul de rea-credinta sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la restituirea fructelor produse de bun pana la inapoierea acestuia catre proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a facut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca prin lege nu se prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza paratului o garantie indestulatoare.
(7) Dreptul de retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra bunului frugifer sau cand intrarea in stapanirea materiala a bunului s-a facut prin violenta ori frauda sau cand produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator sa acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-si insusi lucrarile efectuate cu aceste cheltuieli numai daca prin aceasta bunul nu se deterioreaza.
(9) Dispozitiile alin. (3), (4) si (8) se aplica numai in acele situatii in care cheltuielile nu se concretizeaza intr-o lucrare noua, caz in care sunt incidente dispozitiile corespunzatoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.

CAPITOLUL II - Accesiunea

SECTIUNEA 1
Dispozitii generale

Articolul 567
Dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune

Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel.

Articolul 568
Formele accesiunii

Accesiunea este naturala, cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificiala, cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

SECTIUNEA a 2-a 
Accesiunea imobiliara naturala

Articolul 569
Aluviunile

Adaugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran, numai daca ele se formeaza treptat.

Articolul 570
Terenul lasat de apele curgatoare

Proprietarul fondului riveran dobandeste, de asemenea, terenul lasat de apele curgatoare care s-au retras treptat de la tarmul respectiv.

Articolul 571
Terenul lasat de apele statatoare

(1) Proprietarul terenului inconjurat de helesteie, iazuri, canale si alte asemenea ape statatoare nu devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea temporara a acestor ape sub inaltimea de scurgere.
(2) Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revarsari sporadice.

Articolul 572
Avulsiunea

Proprietarul terenului de la care o apa curgatoare a smuls brusc o portiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse daca o revendica in termen de un an de la data faptului.

Articolul 573
Albiile raurilor, insulele si prundisurile

(1) Albiile raurilor apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.
(2) Insulele si prundisurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.
(3) Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la jumatatea apei.

Articolul 574
Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate

In cazul in care o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul unui proprietar riveran, el ramane proprietar asupra insulei astfel create.

Articolul 575
Albiile parasite de apele curgatoare

Albia parasita de o apa curgatoare care si-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit in legea speciala.

Articolul 576
Accesiunea naturala asupra animalelor

(1) Animalele domestice ratacite pe terenul altuia ii revin acestuia din urma daca proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la primarie de catre proprietarul terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia cazului in care trecerea a fost provocata prin frauda sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.

SECTIUNEA a 3-a 
Accesiunea imobiliara artificiala

Articolul 577
Dobandirea lucrarii de catre proprietarul imobilului

(1) Constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
(2) Cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Nota
Decizie de admitere: RIL nr. 13/2019, publicata in Monitorul Oficial nr. 440 din 3 iunie 2019:

Lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum si lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie impedimente pentru recunoasterea pe cale judiciara, in cadrul actiunii in constatare, a dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate de catre proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Articolul 578
Categoriile de lucrari

(1) Lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrarile autonome sunt constructiile, plantatiile si orice alte lucrari cu caracter de sine statator realizate asupra unui imobil.
(3) Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator. Ele pot fi:
a) necesare, atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
b) utile, atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;
c) voluptuare, atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat, fara a spori valoarea economica a imobilului.

Articolul 579
Prezumtiile in favoarea proprietarului imobilului

(1) Orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui, pana la proba contrara.

Nota
Decizie de admitere: RIL nr. 13/2019, publicata in Monitorul Oficial nr. 440 din 3 iunie 2019:

Lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum si lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie impedimente pentru recunoasterea pe cale judiciara, in cadrul actiunii in constatare, a dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate de catre proprietarul terenului, cu materiale proprii.
(2) Proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri prevazute de lege.

Articolul 580
Regimul juridic

(1) In cazul in care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii, neputand fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor intrebuintate.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum si la repararea, in conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate.

Articolul 581
Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta

In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de buna-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Articolul 582
Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta

(1) In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii, cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau
c) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este tinut totodata sa repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

Articolul 583
Lucrarile adaugate necesare

(1) Proprietarul imobilului dobandeste dreptul de proprietate asupra lucrarii adaugate necesare din momentul efectuarii acesteia, platind autorului cheltuielile rezonabile facute de acesta, chiar daca imobilul nu mai exista.
(2) In cazul in care lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, din suma datorata de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuata cu costurile necesare obtinerii acestora.

Articolul 584
Lucrarile adaugate utile

(1) In cazul in care autorul lucrarii utile este de buna-credinta, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii din momentul efectuarii acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor si a manoperei; sau
b) a sporului de valoare adus imobilului.
(2) In cazul in care autorul lucrarii utile este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa devina proprietarul lucrarii, in functie de regimul acesteia, cu sau fara inscriere in cartea funciara, dupa caz, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie jumatate din valoarea materialelor si a manoperei, fie jumatate din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, cu repunerea imobilului in situatia anterioara si plata de daune-interese.
(3) In ambele cazuri, cand valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului sa il cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Articolul 585
Lucrarile adaugate voluptuare

(1) In cazul lucrarii voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa devina proprietarul lucrarii, fara inscriere in cartea funciara si fara nicio obligatie catre autorul lucrarii;
b) sa ceara obligarea autorului de rea-credinta al lucrarii la desfiintarea acesteia, cu readucerea imobilului in situatia anterioara si plata de daune-interese.
(2) Autorul de buna-credinta al lucrarii poate sa o ridice inainte de restituirea imobilului catre proprietar, cu conditia de a readuce imobilul in situatia anterioara.

Articolul 586
Buna-credinta a autorului lucrarii

(1) Autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.
(3) Dispozitiile alin. (1) si (2) sunt aplicabile si autorului lucrarii care se intemeiaza pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, ii permite, realizand o lucrare asupra imobilului altuia, sa devina proprietarul acesteia.

Articolul 587
Lucrarile realizate partial asupra imobilului autorului

(1) In cazul lucrarii cu caracter durabil realizate cu buna-credinta partial asupra imobilului autorului si partial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urma poate cere inscrierea intr-o noua carte funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzand terenul aferent, in raport cu valoarea contributiei fiecaruia.
(2) Daca lucrarea a fost realizata cu rea-credinta, proprietarul terenului vecin poate opta intre a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca este cazul, si a cere inscrierea in cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de jumatate din valoarea contributiei autorului lucrarii.
(3) In caz de neintelegere intre parti, instanta de judecata va stabili valoarea contributiei fiecareia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-parti din dreptul de proprietate.

Articolul 588
Lucrarile provizorii

Cand lucrarea are caracter provizoriu, in absenta unei intelegeri contrare, autorul ei va fi obligat sa o desfiinteze, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, si, daca este de rea-credinta, sa plateasca despagubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

Articolul 589
Inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara

Ori de cate ori dobandirea dreptului de proprietate, exclusiva sau pe cote-parti, este conditionata, potrivit reglementarilor din prezenta sectiune, de inscrierea in cartea funciara, inscrierea se face in temeiul conventiei partilor, incheiata in forma autentica, sau, dupa caz, al hotararii judecatoresti.

Articolul 590
Dreptul autorului lucrarii la ridicarea materialelor

(1) Pana la data incheierii conventiei sau a introducerii actiunii de catre cel indreptatit la inscrierea in cartea funciara, autorul lucrarii isi poate ridica materialele.
(2) Daca lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, autorul acesteia va putea fi obligat, daca este cazul, la plata de daune-interese.

Articolul 591
Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrarii la indemnizatie

(1) Prescriptia dreptului la actiune al autorului lucrarii privind plata indemnizatiei nu curge cat timp el este lasat de proprietar sa detina imobilul.
(2) Autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra imobilului pentru plata indemnizatiei si poate cere inscrierea dreptului de ipoteca in baza conventiei incheiate in forma autentica sau a unei hotarari judecatoresti, potrivit dispozitiilor art. 589.

Articolul 592
Regulile privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului

(1) Ori de cate ori proprietarul opteaza pentru obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului, in absenta intelegerii partilor, proprietarul poate cere instantei judecatoresti stabilirea pretului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
(2) Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipoteca legala asupra acestuia pentru plata pretului de catre autorul lucrarii.

Articolul 593
Pasivitatea proprietarului pe durata realizarii lucrarii

Autorul de rea-credinta al lucrarii nu poate sa opuna proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vadit-o pe durata realizarii lucrarii.

Articolul 594
Autorul lucrarii care foloseste materialele altuia

Daca nu sunt indeplinite conditiile legale pentru dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta, cel care realizeaza o lucrare asupra imobilului altuia folosind materialele unui tert este obligat la plata contravalorii materialelor, precum si la repararea, in conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate.

Articolul 595
Stabilirea indemnizatiei sau a despagubirii

Ori de cate ori, in aplicarea unei dispozitii din prezenta sectiune, instanta este investita sa stabileasca intinderea indemnizatiei sau a despagubirii, ea va tine seama de valoarea de circulatie a bunului calculata la data hotararii judecatoresti.

Articolul 596
Cazurile speciale de accesiune

(1) Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care ii permite sa dobandeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil va avea, in caz de accesiune, in mod corespunzator, drepturile si obligatiile reglementate pentru proprietarul imobilului, daca nu s-a prevazut altfel in momentul constituirii dreptului real.
(2) Dispozitiile art. 582 si art. 587 alin. (2) se aplica, in mod corespunzator, si lucrarilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil.
(3) Pentru lucrarile adaugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile art. 716, in lipsa unei prevederi contrare.

Articolul 597
Lucrarile efectuate de un detentor precar

Lucrarile facute de un detentor precar sunt supuse, in mod corespunzator, regulilor aplicabile autorului de rea-credinta.

SECTIUNEA a 4-a 
Accesiunea mobiliara

Articolul 598
Accesiunea mobiliara

(1) Bunul mobil produs cu materialele altuia apartine celui care l-a confectionat sau, dupa caz, proprietarului materialelor, in functie de raportul dintre manopera si valoarea materialelor, determinat la data confectionarii bunului.
(2) Proprietarul bunului datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau, dupa caz, cu valoarea materialelor.

Articolul 599
Raportul dintre valoarea manoperei si valoarea materialelor

In toate cazurile in care valoarea materialelor este egala cu manopera sau exista o diferenta nesemnificativa, proprietatea asupra bunului este comuna si se exercita in conditiile sectiunii a 2-a a cap. IV din prezentul titlu.

Articolul 600
Unirea a doua bunuri mobile

In cazul in care se unesc doua bunuri mobile avand proprietari diferiti, fiecare poate pretinde separarea bunurilor daca prin aceasta celalalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului sau.

Articolul 601
Regulile aplicabile in cazul imposibilitatii de separare a bunurilor unite

Daca nu se poate obtine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, in mod corespunzator, dispozitiile art. 598 si 599.

CAPITOLUL III - Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata

SECŢIUNEA 1
Limite legale

Articolul 602
Interesul public si interesul privat

(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat.
(2) Limitele legale in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul partilor. Pentru opozabilitate fata de terti este necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Articolul 603
Regulile privind protectia mediului si buna vecinatate

Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Articolul 604
Regulile privind curgerea fireasca a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in niciun fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Daca aceasta curgere cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justitiei spre a face pe fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand toate cheltuielile ocazionate.
(3) La randul sau, proprietarul fondului superior este obligat sa nu efectueze nicio lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.

Articolul 605
Regulile privind curgerea provocata a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica nici curgerea provocata de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, asa cum este cazul apelor care tasnesc pe acest din urma fond datorita unor lucrari subterane intreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlastinoase, al apelor folosite intr-un scop casnic, agricol sau industrial, insa numai daca aceasta curgere preceda varsarea intr-un curs de apa sau intr-un sant.
(2) In acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si mijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime fondului inferior, ramanand dator la plata unei despagubiri juste si prealabile catre proprietarul acestui din urma fond.
(3) Dispozitiile prezentului articol nu se aplica atunci cand pe fondul inferior se afla o constructie, impreuna cu gradina si curtea aferenta, sau un cimitir.

Articolul 606
Cheltuielile referitoare la irigatii

(1) Proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului sau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.
(2) Dispozitiile art. 605 alin. (2) si (3) se aplica in mod corespunzator.

Articolul 607
Obligatia proprietarului caruia ii prisoseste apa

(1) Proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru necesitatile curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofere acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat cu o cheltuiala excesiva.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligatia prevazuta la alin. (1) pretinzand ca ar putea acorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insa cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existenta reala a destinatiei pretinse.

Articolul 608
Intrebuintarea izvoarelor

(1) Proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor curente.

Articolul 609
Despagubirile datorate proprietarului fondului pe care se afla izvorul

(1) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.
(2) Daca starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situatiei anterioare atunci cand apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.
(3) In cazul in care izvorul se intinde pe doua fonduri invecinate, dispozitiile alin. (1) si (2) se aplica in mod corespunzator, tinand seama de intinderea izvorului pe fiecare fond.

Articolul 610
Regulile speciale privind folosirea apelor

Dispozitiile prezentului paragraf se completeaza cu reglementarile speciale in materia regimului apelor.

Articolul 611
Picatura stresinii

Proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

Articolul 612
Distanta minima in constructii

Orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poate face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic.

Articolul 613
Distanta minima pentru arbori

(1) In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.
(2) In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.

Articolul 614
Fereastra sau deschiderea in zidul comun

Nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun decat cu acordul proprietarilor.

Articolul 615
Distanta minima pentru fereastra de vedere

(1) Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sau neingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.
(3) Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de hotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.

Articolul 616
Fereastra de lumina

Dispozitiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta, ferestre de lumina daca sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

Articolul 617
Dreptul de trecere

(1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa i sa permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.
(2) Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica; in cazul in care mai multe fonduri vecine au acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai putine prejudicii.
(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge in momentul in care fondul dominant dobandeste un alt acces la calea publica.

Articolul 618
Exercitarea dreptului de trecere in situatii speciale

(1) Daca lipsa accesului provine din vanzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi ceruta decat celor care au dobandit partea de teren pe care se facea anterior trecerea.
(2) Cand lipsa accesului este imputabila proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilita numai cu consimtamantul proprietarului fondului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii.

Articolul 619
Intinderea si modul de stabilire a dreptului de trecere

Intinderea si modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta continua pe timp de 10 ani.

Articolul 620
Prescriptia actiunii in despagubire si restituirea despagubirii incasate

(1) Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o are proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga din momentul stabilirii dreptului de trecere.
(2) In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite in raport cu durata efectiva a dreptului de trecere.

Articolul 621
Dreptul de trecere pentru utilitati

(1) Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare ce deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona, de natura conductelor de apa, gaz sau altele asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupa caz, precum si a oricaror alte instalatii sau materiale cu acelasi scop.
(2) Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare.
(3) In toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie si prealabila.
(4) Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, daca ea are ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care acestea sunt utilitati noi.

Articolul 622
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari

(1) De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuarea unor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri, daca este cazul.
(2) Dispozitiile art. 621 alin. (2) sunt aplicabile.

Articolul 623
Dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie

(1) Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui bun al sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil.
(2) In toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.

Articolul 624
Starea de necesitate

(1) In cazul in care o persoana a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apara pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul sa ceara o despagubire echitabila numai de la cel care a fost salvat.
(2) Nu poate pretinde nicio despagubire proprietarul care a provocat sau a favorizat aparitia pericolului.

Articolul 625
Reguli speciale

Ingradirile cuprinse in prezenta sectiune se completeaza cu dispozitiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile si constructiile de orice fel, padurile, bunurile din patrimoniul national-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum si altele asemenea.

SECTIUNEA a 2-a 
Limite conventionale

Articolul 626
Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice

Proprietarul poate sa consimta la limitarea dreptului sau prin acte juridice, daca nu incalca ordinea publica si bunele moravuri.

Articolul 627
Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare

(1) Prin conventie sau testament se poate interzice instrainarea unui bun, insa numai pentru o durata de cel mult 49 de ani si daca exista un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga de la data dobandirii bunului.
(2) Dobanditorul poate fi autorizat de catre instanta sa dispuna de bun daca interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disparut sau daca un interes superior o impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate intr-un contract atrage nulitatea intregului contract daca a fost determinanta la incheierea acestuia. In contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezuma, pana la proba contrara.
(4) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii.

Articolul 628
Conditii de opozabilitate

(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocata impotriva dobanditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat sa nu instraineze decat daca este valabila si indeplineste conditiile de opozabilitate.
(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege, daca este cazul.
(3) In cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, in mod corespunzator, regulile prevazute pentru dobandirea proprietatii prin posesia de buna-credinta.
(4) In cazul in care clauza de inalienabilitate a fost prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabila si creditorilor anteriori ai dobanditorului.
(5) Neindeplinirea conditiilor de opozabilitate nu il lipseste pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaza acestei obligatii.

Articolul 629
Sanctiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate

(1) Instrainatorul poate sa ceara rezolutiunea contractului in cazul incalcarii clauzei de inalienabilitate de catre dobanditor.
(2) Atat instrainatorul, cat si tertul, daca inalienabilitatea s-a stipulat in favoarea acestuia, pot sa ceara anularea actului de instrainare subsecvent incheiat cu nerespectarea clauzei.
(3) Nu pot fi supuse urmaririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cat timp clauza produce efecte, daca prin lege nu se prevede altfel.

SECTIUNEA a 3-a 
Limite judiciare

Articolul 630
Depasirea inconvenientelor normale ale vecinatatii

(1) Daca proprietarul cauzeaza, prin exercitarea dreptului sau, inconveniente mai mari decat cele normale in relatiile de vecinatate, instanta de judecata poate, din considerente de echitate, sa il oblige la despagubiri in folosul celui vatamat, precum si la restabilirea situatiei anterioare atunci cand acest lucru este posibil.
(2) In cazul in care prejudiciul cauzat ar fi minor in raport cu necesitatea sau utilitatea desfasurarii activitatii prejudiciabile de catre proprietar, instanta va putea incuviinta desfasurarea acelei activitati. Cel prejudiciat va avea insa dreptul la despagubiri.
(3) Daca prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanta poate sa incuviinteze, pe cale de ordonanta presedintiala, masurile necesare pentru prevenirea pagubei.

CAPITOLUL IV - Proprietatea comuna

SECTIUNEA 1
Dispozitii generale

Articolul 631
Notiune

Dispozitiile prezentului capitol se aplica ori de cate ori, in temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate privata are 2 sau mai multi titulari.

Articolul 632
Formele proprietatii comune

(1) Formele proprietatii comune sunt urmatoarele:
a) proprietatea pe cote-parti (coproprietatea);
b) proprietatea in devalmasie (devalmasia).
(2) Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata.
(3) Coproprietatea fortata nu poate inceta prin partaj judiciar.

Articolul 633
Prezumtia de coproprietate

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara.

SECTIUNEA a 2-a 
Coproprietatea obisnuita

Articolul 634
Intinderea cotelor-parti

(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulatie contrara.
(2) Cotele-parti sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrara. Daca bunul a fost dobandit prin act juridic, proba contrara nu se va putea face decat prin inscrisuri.

Articolul 635
Repartizarea beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari

Coproprietarii vor imparti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietatii, proportional cu cota lor parte din drept.

Articolul 636
Exercitarea in comun a dreptului de folosinta

(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun in masura in care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari.
(2) Cel care, impotriva vointei celorlalti proprietari, exercita in mod exclusiv folosinta bunului comun poate fi obligat la despagubiri.

Articolul 637
Fructele bunului comun

Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte din drept.

Articolul 638
Dreptul la restituirea cheltuielilor

(1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de catre coproprietari, in proportie cu cotele lor parti.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun insusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila cat timp ele nu au fost consumate ori instrainate sau nu au pierit si pot fi identificate distinct. In caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despagubiri, cu exceptia cazului in care fructele au pierit in mod fortuit. Dreptul la actiunea in despagubiri este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun insusite de un coproprietar este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun.

Articolul 639
Modul de folosire a bunului comun

Modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor, iar in caz de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca.

Articolul 640
Actele de conservare

Fiecare coproprietar poate sa faca acte de conservare cu privire la bunul comun fara acordul celorlalti coproprietari.

Articolul 641
Actele de administrare si de dispozitie

(1) Actele de administrare, precum incheierea sau denuntarea unor contracte de locatiune, cesiunile de venituri imobiliare si altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi facute numai cu acordul coproprietarilor ce detin majoritatea cotelor-parti.
(2) Actele de administrare care limiteaza in mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun in raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcina excesiva prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de catre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate decat cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesati pot cere instantei sa suplineasca acordul coproprietarului aflat in imposibilitate de a-si exprima vointa sau care se opune in mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil mentinerii utilitatii sau valorii bunului.
(4) Orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum si actele care urmaresc exclusiv infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozitie.

Articolul 642
Sanctiunile

(1) Actele juridice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, expres ori tacit, la incheierea actului.
(2) Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in posesia bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au participat la incheierea actului.

Articolul 643
Actiunile in justitie

(1) Fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
(2) Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor. Hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.

Nota
Decizie de admitere: HP nr. 18/2020, publicata in Monitorul Oficial nr. 191 din 10 martie 2020:

In cazul actiunii in revendicare imobiliara a unui bun proprietate comuna pe cote-parti (coproprietate), dispozitiile art. 643 alin. (2) teza a doua din Codul civil instituie o exceptie de la opozabilitatea hotararii judecatoresti reglementata de art. 435 alin. (2) din Codul de procedura civila.
(3) Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.

Articolul 644
Contractele de administrare a coproprietatii

(1) Se poate deroga de la dispozitiile art. 635, 636, 641 si art. 642 alin. (1) printr-un contract de administrare a coproprietatii incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) In cazul in care oricare dintre coproprietari denunta contractul de administrare, acesta isi inceteaza existenta, ramanand aplicabile regulile din prezenta sectiune.
(3) In cazul in care, printre bunurile aflate in coproprietate, se afla si bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietatii si declaratiile de denuntare a acestora vor fi notate in cartea funciara, la cererea oricaruia dintre coproprietari.

Articolul 645
Regulile aplicabile in cazul cotitularilor altor drepturi reale

Dispozitiile prezentei sectiuni se aplica in mod corespunzator si in cazul exercitarii impreuna, de catre doua sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.

SECTIUNEA a 3-a 
Coproprietatea fortata

Articolul 646
Cazurile de coproprietate fortata

Se afla in coproprietate fortata:
1. bunurile prevazute la art. 649, 660, 687 si 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, situate pe linia de hotar intre acestea, cum ar fi potecile, fantanile, drumurile si izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizarii a doua sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri, un drum comun intr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevazut de lege.

Articolul 647
Regimul juridic general

(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acestuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari.
(2) Cand bunul comun are caracter accesoriu in raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate sa dispuna cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odata cu exercitarea dreptului de dispozitie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru intretinerea si conservarea bunului comun se suporta in mod proportional cu cota-parte din drept a fiecarui coproprietar. Cand bunul comun are caracter accesoriu, in absenta unei conventii contrare, cota-parte din drept a fiecarui coproprietar se stabileste in functie de intinderea bunului principal.

I. Partile comune

Articolul 648
Notiune

(1) Daca intr-o cladire sau intr-un ansamblu rezidential exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie avand proprietari diferiti, partile din cladire care, fiind destinate intrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decat in comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata.
(2) Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu spatiile locative, care constituie bunurile principale in sensul art. 546.

Articolul 649
Partile comune

(1) Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;
b) fundatia, curtea interioara, structura, structura de rezistenta, peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune, acoperisul, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;
c) instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate exclusiva, canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, precum si alte asemenea parti;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.
(2) Cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spalatorii si uscatorii sunt considerate parti comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu proiectul cladirii.

Articolul 650
Atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune

(1) Partile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari.
(2) Decizia de atribuire in folosinta exclusiva trebuie adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti. In cladirile unde sunt constituite asociatii de proprietari, decizia se adopta de catre adunarea generala, cu aceeasi majoritate.

Articolul 651
Actele juridice privind cotele-parti

Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.

Articolul 652
Stabilirea cotelor-parti

In lipsa unei stipulatii contrare existente in titlurile de proprietate, cotele-parti se stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecarui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din cladire.

II. Drepturile si obligatiile coproprietarilor

Articolul 653
Exercitarea dreptului de folosinta

Fiecare coproprietar poate folosi, in conditiile acordului de asociere, atat spatiul care constituie bunul principal, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii. In lipsa acordului de asociere, dispozitiile art. 647 raman aplicabile.

Articolul 654
Cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune

(1) In lipsa unor prevederi legale sau intelegeri contrare, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, in proportie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de partile comune folosite exclusiv de catre unii dintre coproprietari cad in sarcina acestora din urma.

Articolul 655
Obligatia de conservare a cladirii

Proprietarul este obligat sa asigure intretinerea spatiului care constituie bunul principal, astfel incat cladirea sa se pastreze in stare buna.

Articolul 656
Obligatia de a permite accesul in spatiile care constituie bunurile principale

(1) Coproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune.
(2) In aceasta situatie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubiti de catre asociatia de proprietari sau, dupa caz, de catre proprietarul in interesul caruia au fost efectuate lucrarile.

Articolul 657
Regulile aplicabile in cazul distrugerii cladirii

(1) In cazul in care cladirea a fost distrusa in intregime ori intr-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, in lipsa unei intelegeri contrare, sa solicite vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.
(2) In caz de distrugere a unei parti mai mici decat cea prevazuta la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi coproprietari refuza sau nu pot sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze celorlalti coproprietari cotele lor parti din dreptul de proprietate. Pretul se stabileste de parti ori, in caz de neintelegere, de catre instanta judecatoreasca.

Articolul 658
Incetarea destinatiei folosintei comune

(1) Incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) In cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna in conditiile alin. (1), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.
(la 20-04-2012, Art. 658 a fost modificat de art. VII din LEGEA nr. 60 din 10 aprilie 2012, publicata in MONITORUL OFICIAL nr. 255 din 17 aprilie 2012. )

III. Asociatia de proprietari

Articolul 659
Constituirea asociatiilor de proprietari

In cazul cladirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau in cazul ansamblurilor rezidentiale formate din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale, se constituie asociatia de proprietari, care se organizeaza si functioneaza in conditiile legii.

Articolul 660
Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comune

(1) Zidul, santul, precum si orice alta despartitura intre doua fonduri sunt prezumate a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate exclusiva prin uzucapiune, in conditiile legii.
(2) Dispozitiile art. 651 sunt aplicabile in mod corespunzator.

Articolul 661
Semnele de necomunitate

(1) Exista semn de necomunitate a zidului atunci cand culmea acestuia este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este aruncat ori inaltat exclusiv pe o parte a santului. Santul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamantul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

Articolul 662
Obligatia de construire a despartiturilor comune

(1) Oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii fondurilor invecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.
(2) In lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun se stabileste de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.

Articolul 663
Cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune

(1) Coproprietarii sunt tinuti sa suporte cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea despartiturii comune, proportional cu dreptul fiecaruia.
(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate sa nu participe la cheltuielile de intretinere si reparare, renuntand la dreptul sau de proprietate asupra despartiturii comune, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi aparat de a participa la cheltuieli, in cazul in care are o constructie sprijinita de zidul comun ori in cazul in care trage un alt folos din exploatarea despartiturii comune.

Articolul 664
Constructiile si instalatiile aflate in legatura cu zidul comun

(1) Oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine constructii ori sa instaleze grinzi in zidul comun cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi in zidul comun.
(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul sau pana in jumatatea zidului, in cazul in care ar dori sa instaleze el insusi grinzi ori sa construiasca un cos de fum in acelasi loc.

Articolul 665
Inaltarea zidului comun

(1) Oricare dintre coproprietari poate sa inalte zidul, cu indatorirea de a suporta singur cheltuielile de inaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a partii comune a zidului ca urmare a inaltarii acestuia.
(2) In cazul in care zidul nu poate rezista inaltarii, proprietarul care doreste sa faca aceasta inaltare este dator sa reconstruiasca zidul in intregime luand din fondul sau suprafata pentru a asigura grosimea necesara zidului nou-ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la inaltare poate dobandi coproprietatea, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea terenului intrebuintat pentru ingrosarea zidului.

Articolul 666
Dobandirea coproprietatii asupra despartiturilor

Vecinul care nu a contribuit la realizarea despartiturii comune poate dobandi un drept de coproprietate asupra despartiturii, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite si, dupa caz, jumatate din valoarea terenului pe care despartitura a fost construita. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

SECTIUNEA a 4-a 
Proprietatea comuna in devalmasie

Articolul 667
Proprietatea comuna in devalmasie

Exista proprietate in devalmasie atunci cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Articolul 668
Regulile aplicabile proprietatii devalmase

(1) Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei legi care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale.
(2) In cazul in care izvorul proprietatii in devalmasie este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii legale se aplica in mod corespunzator.

SECTIUNEA a 5-a 
Partajul

Articolul 669
Imprescriptibilitatea actiunii de partaj

Incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, afara de cazul in care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotarare judecatoreasca.

Articolul 670
Felurile partajului

Partajul poate fi facut prin buna invoiala sau prin hotarare judecatoreasca, in conditiile legii.

Articolul 671
Imparteala partilor comune ale cladirilor

(1) Partajul este inadmisibil in cazurile prevazute de sectiunile a 3-a si a 4-a din prezentul capitol, precum si in alte cazuri prevazute de lege.
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut in cazul partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci cand aceste parti inceteaza de a mai fi destinate folosintei comune.
(3) In cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul este posibil numai prin buna invoiala.

Articolul 672
Conventiile privitoare la suspendarea partajului

Conventiile privind suspendarea partajului nu pot fi incheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani. In cazul imobilelor, conventiile trebuie incheiate in forma autentica si supuse formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Articolul 673
Suspendarea pronuntarii partajului prin hotarare judecatoreasca

Instanta sesizata cu cererea de partaj poate suspenda pronuntarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalti coproprietari. Daca pericolul acestor prejudicii este inlaturat inainte de implinirea termenului, instanta, la cererea partii interesate, va reveni asupra masurii.

Articolul 674
Conditiile speciale privind capacitatea de exercitiu

Daca un coproprietar este lipsit de capacitate de exercitiu ori are capacitate de exercitiu restransa, partajul va putea fi facut prin buna invoiala numai cu autorizarea instantei de tutela, precum si, daca este cazul, a ocrotitorului legal.

Articolul 675
Inadmisibilitatea partajului in cazul uzucapiunii

Partajul poate fi cerut chiar atunci cand unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afara de cazul cand acesta l-a uzucapat, in conditiile legii.

Articolul 676
Regulile privitoare la modul de impartire

(1) Partajul bunurilor comune se va face in natura, proportional cu cota-parte a fiecarui coproprietar.
(2) Daca bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil in natura, partajul se va face in unul dintre urmatoarele moduri:
a) atribuirea intregului bun, in schimbul unei sulte, in favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vanzarea bunului in modul stabilit de coproprietari ori, in caz de neintelegere, la licitatie publica, in conditiile legii, si distribuirea pretului catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia dintre ei.

Articolul 677
Datoriile nascute in legatura cu bunul comun

(1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor nascute in legatura cu coproprietatea si care sunt scadente ori devin scadente in cursul anului in care are loc partajul.
(2) Suma necesara pentru stingerea acestor obligatii va fi preluata, in lipsa unei stipulatii contrare, din pretul vanzarii bunului comun cu ocazia partajului si va fi suportata de catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia.

Articolul 678
Executarea silita privitoare la bunul comun

(1) Creditorii unui coproprietar pot urmari silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instantei imparteala bunului, caz in care urmarirea se va face asupra partii de bun sau, dupa caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) In cazul vanzarii silite a unei cote-parti din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecatoresc ii va notifica pe ceilalti coproprietari cu cel putin doua saptamani inainte de data stabilita pentru vanzare, instiintandu-i despre ziua, ora si locul licitatiei. La pret egal, coproprietarii vor fi preferati la adjudecarea cotei-parti.
(3) Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun ori cei a caror creanta s-a nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa urmareasca silit bunul, in mainile oricui s-ar gasi, atat inainte, cat si dupa partaj.
(4) Conventiile de suspendare a impartelii pot fi opuse creditorilor numai daca, inainte de nasterea creantelor, au dobandit data certa in cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate in cazul bunurilor imobile si s-au indeplinit formalitatile de publicitate prevazute de lege, daca este cazul.

Articolul 679
Drepturile creditorilor personali ai coproprietarului

(1) Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, sa intervina, pe cheltuiala lor, in partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot insa sa atace un partaj efectuat, afara numai daca acesta s-a facut in lipsa lor si fara sa se tina seama de opozitia pe care au facut-o, precum si in cazurile cand partajul a fost simulat ori s-a facut astfel incat creditorii nu au putut sa intervina in proces.
(2) Dispozitiile alin. (1) sunt aplicabile si in cazul creditorilor care au un drept de garantie asupra bunului comun ori al celor a caror creanta s-a nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia.

Articolul 680
Efectele juridice ale partajului

(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupa caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere de la data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in cazul impartelii voluntare, sau, dupa caz, de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.
(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau hotararea judecatoreasca ramasa definitiva, dupa caz, au fost inscrise in cartea funciara.

Articolul 681
Opozabilitatea unor acte juridice

Actele incheiate, in conditiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului.

Articolul 682
Stramutarea garantiilor

Garantiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale parti se stramuta de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, dupa caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.

Articolul 683
Garantia pentru evictiune si vicii ascunse

(1) Coproprietarii isi datoreaza, in limita cotelor-parti, garantie pentru evictiune si vicii ascunse, dispozitiile legale privitoare la obligatia de garantie a vanzatorului aplicandu-se in mod corespunzator.
(2) Fiecare este obligat sa il despagubeasca pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evictiunii sau al viciului ascuns. Daca unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorata de acesta se va suporta, proportional, de catre ceilalti coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datoreaza garantie daca prejudiciul este urmarea faptei savarsite de un alt coproprietar sau daca au fost scutiti prin actul de partaj.

Articolul 684
Desfiintarea partajului

(1) Partajul prin buna invoiala poate fi desfiintat pentru aceleasi cauze ca si contractele.
(2) Partajul facut fara participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absoluta.
(3) Partajul este insa valabil chiar daca nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricand un partaj suplimentar.

Articolul 685
Instrainarea bunurilor atribuite

Nu poate invoca nulitatea relativa a partajului prin buna invoiala coproprietarul care, cunoscand cauza de nulitate, instraineaza in tot sau in parte bunurile atribuite.

Articolul 686
Regulile aplicabile bunurilor aflate in coproprietate si in devalmasie

Prevederile prezentei sectiuni sunt aplicabile bunurilor aflate in coproprietate, indiferent de izvorul sau, precum si celor aflate in devalmasie.

CAPITOLUL V - Proprietatea periodica

Articolul 687
Proprietatea periodica

Dispozitiile prezentului capitol se aplica, in absenta unei reglementari speciale, ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Articolul 688
Temeiul proprietatii periodice

Proprietatea periodica se naste in temeiul unui act juridic, dispozitiile in materie de carte funciara aplicandu-se in mod corespunzator.

Articolul 689
Valabilitatea actelor incheiate de coproprietar

(1) In privinta intervalului de timp ce ii revine, orice coproprietar poate incheia, in conditiile legii, acte precum inchirierea, vanzarea, ipotecarea si altele asemenea.
(2) Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-parti respective. Dispozitiile art. 642 alin. (2) si art. 643 se aplica in mod corespunzator.
(3) In raporturile cu tertii cocontractanti de buna-credinta, actele de administrare sau de dispozitie mentionate la alin. (2) sunt anulabile.

Articolul 690
Drepturile si obligatiile coproprietarilor

(1) Fiecare coproprietar este obligat sa faca toate actele de conservare, in asa fel incat sa nu impiedice ori sa nu ingreuneze exercitarea drepturilor celorlalti coproprietari. Pentru reparatiile mari, coproprietarul care avanseaza cheltuielile necesare are dreptul la despagubiri in raport cu valoarea drepturilor celorlalti coproprietari.
(2) Actele prin care se consuma in tot sau in parte substanta bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalti coproprietari.
(3) La incetarea intervalului, coproprietarul este dator sa predea bunul coproprietarului indreptatit sa il foloseasca in urmatorul interval.
(4) Coproprietarii pot incheia un contract de administrare, dispozitiile art. 644 alin. (2) aplicandu-se in mod corespunzator.

Articolul 691
Obligatia de despagubire si excluderea

(1) Nerespectarea obligatiilor prevazute in prezentul capitol atrage plata de despagubiri.
(2) In cazul in care unul dintre coproprietari tulbura in mod grav exercitarea proprietatii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotarare judecatoreasca, la cererea coproprietarului vatamat.
(3) Excluderea va putea fi dispusa numai daca unul dintre ceilalti coproprietari sau un tert cumpara cota-parte a celui exclus.
(4) In acest scop, se va pronunta, mai intai, o incheiere de admitere in principiu a cererii de excludere, prin care se va stabili ca sunt indeplinite conditiile excluderii, incheiere care va putea fi atacata cu recurs pe cale separata.
(5) Dupa ramanerea definitiva a incheierii de admitere in principiu, in absenta intelegerii partilor, se va stabili pretul vanzarii silite pe baza de expertiza. Dupa consemnarea pretului la institutia de credit stabilita de instanta, se va pronunta hotararea care va tine loc de contract de vanzare-cumparare.
(6) Dupa ramanerea definitiva a acestei hotarari, dobanditorul isi va putea inscrie dreptul in cartea funciara, iar transmitatorul va putea sa ridice suma consemnata la institutia de credit stabilita de instanta.

Articolul 692
Incetarea proprietatii periodice

Proprietatea periodica inceteaza prin radiere din cartea funciara in temeiul dobandirii de catre o singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica, precum si in alte cazuri prevazute de lege.

 

Codul civil al Romaniei actualizat 2025

Folosind linkul urmator puteti consulta Codul de procedura civila actualizat