Proprietatea comuna pe cote-parti, cunoscuta si sub denumirea de coproprietate, reprezinta una dintre cele mai frecvente situatii juridice intalnite in practica. Ea apare atunci cand doua sau mai multe persoane detin impreuna un bun, fiecare avand o cota ideala din dreptul de proprietate. Regimul juridic este reglementat de Codul civil, articolele 631-686, si se aplica atat in materie urbana, in special la partile comune ale cladirilor, cat si in situatii private, precum mostenirile, vanzarile in comun sau investitiile realizate impreuna.
Coproprietatea poate lua nastere printr-o varietate de situatii juridice, iar Codul civil trateaza aceste ipoteze ca fiind echivalente din punct de vedere al efectelor.
Va recomandam
Teste distractive pentru clasa pregatitoare
Antrenament eficient pentru clasa pregatitoare Intrarea in clasa pregatitoare, presupune un antrenament special care: sa previna eventualele socuri emotionale; sa ofere copilului confort si placere; sa il ajute sa invete bucurandu-se de noi experiente. In acest scop, va propunem cel mai nou instrument pentru antrenamentul copiilor care...
Cea mai frecventa sursa o constituie
mostenirea. In momentul in care mai multi succesibili accepta succesiunea ce include un bun individual determinat, acestia devin coproprietari de drept ai acelui bun,
indiviziunea fiind o consecinta automata a transmisiunii succesorale. Pana la finalizarea partajului succesoral, toti mostenitorii exercita impreuna prerogativele dreptului de proprietate, indiferent de modul lor de folosire sau de intentiile ulterioare.
O alta modalitate uzuala este
achizitia in comun. Daca doua sau mai multe persoane cumpara impreuna un imobil, chiar si in lipsa unei mentiuni exprese in contract, se naste o coproprietate pe cote-parti. Contractul de vanzare poate stabili proportia cotelor; daca nu o face, legea prezuma ca partile sunt egale.
De multe ori, cota-parte rezulta din caracterul accesoriu al unui bun fata de altul principal. In cazul condominiilor, partile comune, solul, structura de rezistenta, instalatiile comune, aleile de acces, au un caracter obligatoriu accesoriu fata de apartamentele individuale. Cota-parte aferenta acestor elemente se determina prin raportare la suprafata utila a fiecarui apartament si nu poate fi instrainata independent.
Titlul de proprietate joaca un rol esential in determinarea cotelor-parti. Daca actul juridic le precizeaza, acestea devin opozabile tuturor. In lipsa, cotele se stabilesc conform legii, de regula proportional cu contributia coproprietarilor la dobandirea bunului sau, in cazul imobilelor din condominii, prin raportul dintre suprafata utila proprie si suprafata totala a cladirii.
Existenta mai multor persoane exercitand impreuna stapanirea asupra aceluiasi bun genereaza prezumtia de coproprietate. Aceasta prezumtie este relativa si poate fi rasturnata prin dovada dreptului exclusiv al uneia dintre persoane. Sarcina probei revine celui care pretinde o situatie diferita.
Cota-parte influenteaza decisiv viata juridica a bunului comun. Ea determina:
- contributia fiecarui coproprietar la cheltuielile legate de intretinerea si conservarea bunului;
- ponderea votului in luarea deciziilor privind administrarea;
- limitele in care fiecare poate utiliza bunul fara a afecta drepturile celorlalti;
- masura in care fiecare suporta eventualele prejudicii sau beneficiaza de fructele bunului.
In privinta utilizarii, principiul este cel al folosintei compatibile. Fiecare coproprietar are dreptul sa foloseasca bunul, insa cu respectarea destinatiei si fara a impiedica sau diminua drepturile celorlalti. Cand nu exista o conventie scrisa care sa stabileasca detaliat modul de utilizare, se aplica regulile supletive ale legii, instantele fiind adesea chemate sa delimiteze folosirea in fapt, mai ales atunci cand bunul nu poate fi utilizat simultan in mod rezonabil de toti coproprietarii.
Actele juridice referitoare la bunul comun sunt clasificate in trei mari categorii, cu regimuri distincte:
- Actele de conservare, menite sa previna pierderea sau deteriorarea bunului. Aceste acte pot fi indeplinite de oricare dintre coproprietari in mod unilateral, fara acordul celorlalti, pentru ca legea da prioritate protejarii patrimoniului comun.
- Actele de administrare, necesare folosirii normale a bunului si mentinerii utilitatii acestuia. Pentru acestea este necesara votarea cu majoritatea cotelor-parti. Este important de subliniat ca majoritatea nu se calculeaza dupa numarul persoanelor, ci dupa ponderea cotelor ideale.
- Actele de dispozitie, precum vanzarea, ipotecarea, inchirierea pe termen lung, constituirea de servituti sau dezmembrarea bunului. Acestea presupun acordul tuturor coproprietarilor, intrucat afecteaza insusi dreptul de proprietate.
Conflictele intervin, in practica, atunci cand un coproprietar depaseste limitele mandatului comun si incheie acte in nume propriu, dar cu efecte asupra intregului bun. In asemenea situatii, instanta poate anula actul, poate sanctiona abuzul de drept sau poate autoriza anumite operatiuni daca se dovedeste ca sunt necesare si ceilalti coproprietari se opun in mod nejustificat.
Codul civil si practica judiciara impart lucrarile efectuate asupra bunului comun in trei categorii:
- Lucrari necesare, fara de care bunul s-ar degrada sau ar deveni inutilizabil. Oricare dintre coproprietari poate dispune executarea lor chiar si fara acordul celorlalti, deoarece protejarea bunului prevaleaza. Toti coproprietarii sunt obligati sa suporte costurile proportional cu cota-parte.
- Lucrari utile, cele care adauga un plus de valoare bunului, dar nu sunt indispensabile. Acestea pot fi efectuate numai cu acordul majoritatii cotelor-parti. Cheltuielile revin coproprietarilor proportional, iar beneficiile se reflecta in valoarea bunului comun.
- Lucrari voluptorii, destinate confortului sau esteticii. Acestea presupun acordul unanim al coproprietarilor, intrucat nu sunt necesare si pot afecta destinatia bunului sau interesele celorlalti. Daca sunt executate unilateral, autorul lor nu are dreptul la despagubire, cu exceptia situatiei in care ceilalti accepta ulterior lucrarile.
Jurisprudenta trateaza cu severitate lucrarile facute fara consimtamant sau in afara limitelor legale, iar instantele pot dispune fie demolarea acestora, fie repunerea bunului in situatia anterioara.
Desi dreptul de proprietate este exercitat in mod colectiv asupra bunului comun, legea permite coproprietarilor sa stabileasca un regim de folosinta exclusiva asupra unor parti determinate ale acestuia, fara ca aceasta situatie sa echivaleze cu un partaj. Folosinta exclusiva reprezinta doar o modalitate de organizare interna, destinata asigurarii unei administrari eficiente si a unui echilibru practic intre interesele coproprietarilor.
Folosinta exclusiva poate lua nastere prin conventia expresa a coproprietarilor, materializata de obicei intr-un inscris autentic sau sub semnatura privata. Aceasta conventie poate stabili repartizarea unor spatii precum curtea, anexele, dependintele sau zonele auxiliare ale unui imobil. Conventia poate avea caracter temporar sau permanent si poate prevedea conditii precise: intretinerea zonei rezervate, delimitari fizice, accesul celorlalti coproprietari etc.
In lipsa unei conventii scrise, folosinta exclusiva poate rezulta din acordul tacit indelungat, atunci cand coproprietarii au tolerat, pe o perioada suficienta, exercitarea exclusiva a folosintei asupra unei parti determinate de catre unul dintre ei. Jurisprudenta a statuat in mod constant ca un acord tacit poate produce efecte juridice, insa acesta nu poate conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra partii folosite exclusiv, deoarece bunul ramane nedivizat in plan juridic.
Instanta poate stabili folosinta exclusiva in cazul unui litigiu, atunci cand buna administrare a bunului comun o impune. Aceasta hotarare nu modifica structura dreptului de proprietate, ci doar reglementeaza modul de exercitare a folosintei, avand caracter provizoriu si fiind supusa revizuirii in functie de evolutia situatiei de fapt.
Este esential de subliniat ca folosinta exclusiva nu echivaleaza cu atribuirea dreptului de proprietate asupra partii respective. Coproprietarul care beneficiaza de utilizare exclusiva nu devine proprietarul fizic al zonei, ci doar detinatorul unui drept de folosinta preferentiala, care poate fi revocat sau modificat prin acordul coproprietarilor sau prin hotararea instantei.
Coproprietarii beneficiaza de o serie de drepturi stabilite atat de Codul civil, cat si de regulile generale ale dreptului de proprietate. Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun proportional cu cota sa-parte, intr-un mod care sa nu impiedice folosinta concomitenta a celorlalti. Este interzisa modificarea destinatiei bunului comun fara acordul tuturor coproprietarilor, deoarece aceasta ar afecta substanta dreptului lor.
Coproprietarii au dreptul de a dispune de cota lor-parte, putand sa o vanda, sa o doneze sau sa o ipotecheze. Cand cota-parte este accesorie unui bun principal, cum se intampla in cazul apartamentelor din condominii, instrainarea acestei cote nu poate fi facuta separat. Aceasta interdictie este menita sa asigure functionalitatea bunului principal si integritatea partilor comune, evitand situatiile in care acestea ar deveni proprietatea unei persoane din afara imobilului.
Obligatiile coproprietarilor sunt la fel de importante. Ei trebuie sa contribuie la cheltuielile de conservare, reparatie si administrare ale bunului comun, proportional cu cota lor-parte. Daca o parte a bunului comun este folosita exclusiv de un coproprietar, acesta poate fi obligat sa suporte singur cheltuielile aferente spatiului respectiv, intrucat beneficiul este unul individual. Aceasta regula decurge atat din principiile echitatii, cat si din dispozitiile Codului civil privind imbogatirea fara justa cauza.
Coproprietarii au obligatia de a nu aduce atingere bunului comun, de a nu-l deteriora si de a nu realiza modificari fara acordul prevazut de lege. Nerespectarea acestor obligatii poate atrage raspunderea civila pentru prejudiciul produs.
In raporturile cu tertii, regimul juridic al coproprietatii este reglementat strict pentru a proteja drepturile tuturor coproprietarilor. Un coproprietar nu poate vinde bunul comun fara acordul celorlalti, deoarece nu dispune exclusiv de acest bun. Totusi, el poate instraina cota sa-parte, iar tertul dobanditor intra in locul sau in coproprietate, dobandind toate drepturile si obligatiile corespunzatoare cotei.
Actele juridice care depasesc limitele drepturilor individuale ale coproprietarilor sunt inopozabile celorlalti. De exemplu, daca un coproprietar vinde intregul bun unui tert fara acordul celorlalti, cumparatorul nu poate pretinde drepturi asupra bunului, ci doar asupra cotei-parte a vanzatorului. Codul civil protejeaza astfel caracterul nedivizat al bunului.
Actele incheiate fara putere de reprezentare pot fi anulate la cererea coproprietarului prejudiciat. De asemenea, legea protejeaza tertii de buna-credinta in limitele stabilite de normele privind circulatia juridica a bunurilor, insa buna-credinta nu poate acoperi lipsa consimtamantului coproprietarilor in actele de dispozitie.
Raspunderea intre coproprietari se intemeiaza pe regulile generale ale raspunderii civile delictuale si contractuale. Coproprietarul care cauzeaza o deteriorare bunului comun sau incalca drepturile celorlalti poate fi obligat la repararea integrala a prejudiciului. Exemple tipice sunt realizarea de lucrari fara acordul coproprietarilor, ocuparea abuziva a unor zone comune, provocarea de infiltratii, degradarea structurilor sau modificarea instalatiilor comune.
Refuzul nejustificat de a contribui la lucrarile necesare poate de asemenea atrage raspunderea civila, inclusiv prin obligarea coproprietarului la plata cheltuielilor aferente si, in unele situatii, la daune-interese compensatorii.
Litigiile generate de coproprietate pot fi solutionate printr-o varietate de actiuni judiciare. Actiunea in granituire se utilizeaza pentru stabilirea limitelor fizice ale proprietatii, atunci cand acestea sunt contestate. Actiunea in revendicare proportionala cu cota-parte poate fi formulata atunci cand un tert sau chiar un coproprietar ocupa nejustificat o parte din bun.
Actiunile privind stabilirea modului de folosinta permit instantei sa reglementeze utilizarea bunului in situatii conflictuale, pe baza principiilor bunei-credinte si ale echilibrului intre coproprietari. Ordonanta presedintiala este extrem de utila pentru suspendarea lucrarilor neautorizate sau pentru interzicerea unor acte care produc prejudicii iminente.
Partajul judiciar ramane actiunea centrala atunci cand incetarea coproprietatii este dorita si posibila juridic. Instanta poate dispune impartirea bunului in natura, atribuirea lui unui coproprietar cu plata unei sulte sau vanzarea bunului si distribuirea pretului.
Coproprietatea asupra partilor comune dintr-un condominiu este una fortata si perpetua, guvernata de o legislatie speciala care impune reguli stricte privind administrarea si folosinta acestor spatii. Partile comune, precum acoperisul, fundatia, structura de rezistenta, caile de acces sau instalatiile comune, nu pot fi partajate, instrainate sau grevate separat.
Administrarea acestor parti se realizeaza prin intermediul asociatiei de proprietari, iar coproprietarii trebuie sa contribuie la cheltuielile stabilite legal, proportional cu cota-parte indiviza aferenta fiecarui apartament. Orice modificare care afecteaza partile comune necesita, in cele mai multe cazuri, acordul unanim al proprietarilor sau, dupa caz, majoritatile prevazute de lege.
Regimul juridic strict este justificat de necesitatea mentinerii integritatii si functionalitatii imobilului, orice interventie necorespunzatoare putand afecta siguranta tuturor locatarilor.
Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii este partajul, realizat fie pe cale amiabila prin act notarial, fie pe cale judiciara. Partajul poate avea ca rezultat impartirea fizica a bunului, atribuirea bunului unui coproprietar cu plata unei sulte catre ceilalti sau vanzarea bunului si distribuirea pretului proportional cu cotele-parti.
Coproprietatea poate inceta si prin reunirea cotelor-parti in patrimoniul unui singur coproprietar, fie prin cumparare, fie prin donatii succesive, fie prin succesiune. De asemenea, vanzarea integrala a bunului catre un tert determina incetarea starii de indiviziune.
In anumite situatii, coproprietatea se stinge prin disparitia materiala a bunului, caz in care coproprietarii impart eventualele despagubiri primite. In coproprietatea fortata, partajul este interzis prin lege, astfel ca aceasta forma de coproprietate subzista atata timp cat exista bunul principal (cladirea), iar cotele aferente raman legate de proprietatile individuale.
Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Forma si natura coproprietatii
E-JURIDIC.RO
