Sediul materiei
Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V „Contractul de locatiune”, art.1777 – 1823 contin dispozitiile generale, iar art. 1824 – 1835 contin regulile particulare in materia inchirierii locuintelor.
Notiune
Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie. Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii. Cand locatiunea are ca obiect bunuri imobile si/sau bunuri mobile, ea se numeste inchiriere. Daca bunurile sunt agricole, atunci locatiunea se numeste arendare.
Durata locatiunii
Durata maxima a locatiunii este de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:
a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;
b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.
Obligatiile locatorului
- sa predea locatarului bunul dat in locatiune. Locatorul este obligat sa predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia.
- sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii. Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii,
- sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii. Locatorul este dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta. Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt
- garantia contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.
Obligatiile locatarului
- sa ia in primire bunul dat in locatiune;
- sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract. In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor. Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna; in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an; in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.
- sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta. Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.
- sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.
- sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.
Elemente de noutate
Codul civil contine prevederi noi in aceasta materie, unele dintre ele preluand solutii din practica judiciara, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urmatoarele prevederi:
- Art. 1.798 - Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.
- Art. 1.809 alin. (2) si (3) - In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic si contractul incheiat pe perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
- Art. 1.811 - Opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor. Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobanditor, dupa cum urmeaza:
a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;
c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;
d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.
