In cazul unui contract de locatiune incheiat inainte de 1 octombrie 2011, dar al carui termen se implineste ulterior acestei date, este posibil ca locatorul sa treaca direct la executare silita (respectandu-se conditiile prevazute de art. 1809-1810 C.civ.1), conturandu-se doua solutii distincte.
Pe de o parte, s-a opinat ca pentru rezolvarea acestei chestiuni ce vizeaza dreptul tranzitoriu, trebuie sa ne raportam la dispozitiile art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil2, precum si art. 725 alin. (1) C. proc civ.3, text care reprezinta o norma tranzitorie complexa, vizand nu doar aspecte de procedura, ci si chestiunea executarii silite. Dispozitiile din art. 1809-1810 C.civ., prin care se atribuie unui anumit contract natura unui titlu executoriu, sunt prevederi ce se revendica de la materia executarii silite si atunci, prin raportare la art. 725 alin. (1) C. proc. civ., s-ar putea justifica - in cazul contractelor de inchiriere incheiate anterior datei de 1 octombrie 2011, dar care expira dupa acest moment - trecerea directa la executarea silita.
Intr-o alta opinie, invocandu-se prevederile art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil4 („actele juridice incheiate inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii lor”) si cele ale art. 102 din aceeasi lege, s-a considerat ca legea intervenita dupa incheierea contractului nu poate atribui acestuia alte efecte decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii lui.
In plus, s-a subliniat ca expresia „cu titlu sau fara titlu” din cuprinsul art. 1832 alin. (2) C.civ.5 nu are in vedere raporturile dintre persoanele care locuiesc impreuna cu chiriasul si creditorul proprietar, ci raporturile acestora cu chiriasul, izvorand, spre exemplu, dintr-un contract de subinchiriere.
De asemenea, s-a pus in discutie cazul art. 1778 alin. (3) C.civ.6, privind locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist, remarcandu-se ca, prin trimiterea la dispozitiile art. 1824, 1828-1831 C.civ., se exclude aplicarea prevederilor art. 1832 C.civ. in acest domeniu.
Aceste solutii si interpretari au fost enuntate la sediul Institutului National al Magistraturii, unde a avut loc anul acesta conferinta Dispozitii ale Noului Cod Civil – unificarea practicii judiciare, moderata de domnul prof univ. dr. Gabriel Boroi si de domnul Bogdan Dumitrache, ambii formatori INM.
________________
1 Art. 1809 C. civ. - (1) Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila.
(2) In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
(3) Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si contractului incheiat pe perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.
Art. 1810 C. civ. - (1) Daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.
(2) Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.
2 Art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil – (1) Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.
(2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor conditiilor prevazute de legea in vigoare la data modificarii. In privinta elementelor ce nu fac obiectul modificarii, sunt aplicabile dispozitiile alin. (1).
3 Art. 725 C. proc. civ. - Dispozitiile legii noi de procedura se aplica, din momentul intrarii ei in vigoare, si proceselor in curs de judecata incepute sub legea veche, precum si executarilor silite incepute sub acea lege.
Procesele in curs de judecata la data schimbarii competentei instantelor legal investite vor continua sa fie judecate de acele instante. In caz de casare cu trimitere spre rejudecare, dispozitiile legii noi privitoare la competenta sunt pe deplin aplicabile.
In cazul in care instanta este desfiintata, dosarele se vor trimite din oficiu instantei competente potrivit legii noi de procedura.
4 Art. 3 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil - Actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.
5 Art. 1832 C. civ. – (1) In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.
(2) Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul.
6 Art. 1778 C. civ. - (1) Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.
(2) Dispozitiile prezentei sectiuni sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte.
(3) Locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist este supusa prevederilor prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1.824 si 1.828-1.831.
