Modalitate recuperare cheltuieli investitie de catre locatar

Soc. A, are un contract de inchiriere pe o perioada de 20 ani pentru spatial unde isi desfasoara activitatea cu o persoana juridica romana X, unde A are calitatea de locatar, iar X este locator. X, emite lunar facura de chirie aferenta si refactureaza cheltuieli cu utilitatile cf. contractului.

In luna august soc. A face cateva investitii pentru modernizarea spatiului. Cheltuiala respectiva este inregistrata ca modernizare si se va amortiza pe perioada ramasa pana la terminarea contractului de inchiriere.

Pentru aceasta cheltuiala, soc. X, factureaza in luna august chiria aferenta si un discount cu valoarea aferenta pentru modernizarea respectiva. Este corect ca soc. X sa factureze discount? Daca nu, care este solutia ca A sa plateasaca mai putin chirie cu contravaloarea sumei investite? Daca da, trebuie act aditional la contract sau este de ajuns confirmarea locatorului prin email?

Este corect ca A sa se inregistreze cu venitul pentru discount in luna august, iar cheltuielile (cu aceasta valoare) sa o inregistreze pe pererioada contractului?

Raspuns:
In contractul de inchiriere exista obligatia legala de a se stipula in ce mod investitia va fi cedata proprietarului: prin vinzare de catre chirias , contraprestatie cu chiria sau alta modalitate agreata de parti. In situatia in care nu ati specificat in contractul incheiat initial , se va incheia un act aditional in care se vor preciza clauze cu privire la modalitatea de recuperare a investitiei.

In situatia in care in actul aditional se mentioneaza modalitatea de recuperare a investitiei prin reducerea chiriei, proprietarul poate sa va factureze contravaloarea chiriei respective si reducerea aferenta. Reducerea inscrisa in aceeasi factura , ajusteaza in sensul diminuarii contravalorii chiriei si nu trebuie inregistrata in venituri , pct. 51 alin. (3) si (4) din OMFP 3055/2009.

Amortizarea fiscala pentru cheltuielile cu investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune se calculeaza de cel care a efectuat investitia, pe perioada contractului sau pe durata normala de utilizare, dupa caz (art. 24 alin.(11) lit.c) din Codul fiscal
).
Deasemenea , va reamintesc ca in temeiul art. 253 alin. (3 indice 1) din Codul fiscal
pentru cladirile la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.
 
Prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, astfel cum sunt mentionate la art. 253 alin. (3 indice 1) din Codul fiscal, se intelege acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%

In cazul in care valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere nu depaseste 25% din valoarea cladirii, locatarul nu are obligatia sa o comunice locatorului.