“Daca lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista impedimente legale (…), oricare dintre partile antecontractului de vanzare-cumparare poate cere instantei de judecata, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C. civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzarecumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva.”
Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale
• Promisiune sinalagmatica
“Intrucat consimtamantul la vanzare, ca orice consimtamant la incheierea unui act (…) nu poate fi impus in mod normal pe cale judecatoreasca, refuzul autentificarii vanzarii nu poate fi urmat de o executare directa, in natura, prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, ci doar de o executare indirecta, prin echivalent, prin acordarea de daune-interese conform dispozitiilor art. 1075 C. civ.”
• Promisiune unilaterala
“Pentru formarea vanzarii, ajunge ca beneficiarul sa ridice optiunea, cu alte cuvinte sa accepte oferta tinuta la dispozitia lui de catre promitent pe durata termenului convenit”
Dan Chirica, Tratat de drept civil. Contracte speciale
Promisiunea de a vinde si/sau de a cumpara
Art. 1.279 - Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.
(2) In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite.
Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.
(4) Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta
Art. 1.669 - Promisiunea de vanzare si promisiunea de cumparare
(1) Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
(2) Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.
(3) Dispozitiile alin. (1) si (2) se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.
(4) In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.
Art. 1.670 - Pretul promisiunii
In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit.
Art. 627 - Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare
(4) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila.
Publicitatea imobiliara a antecontractelor
Art. 906 - Notarea antecontractelor si a pactelor de optiune
(1) Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in antecontract pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui sau daca, intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.
(3) Radierea se va dispune din oficiu, daca, pana la expirarea termenului de 6 luni prevazut la alin. (2), n-a fost ceruta inscrierea dreptului care a facut obiectul promisiunii, cu exceptia cazului cand cel indreptatit a cerut notarea in cartea funciara a actiunii prevazute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu in toate cazurile cand, pana la incheierea contractului amintit mai sus ori pana la solutionarea definitiva a actiunii prevazute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.
(4) Dispozitiile prezentului articol se aplica prin asemanare si pactelor de optiune notate in cartea funciara. In aceste cazuri, daca, pana la expirarea termenului stipulat in contract pentru exercitarea optiunii, beneficiarul pactului nu solicita, in baza declaratiei de optiune si a dovezii comunicarii sale catre cealalta parte, intabularea dreptului ce urmeaza a fi dobandit, se va dispune din oficiu radierea pactului inscris in folosul sau.
Ipoteca legala
Art. 2.386 - Creantele care beneficiaza de ipoteca legala
In afara altor cazuri prevazute de lege, beneficiaza de ipoteca legala (…)
2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avand ca obiect un imobil inscris in cartea funciara, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia;
Lect. dr. Razvan Dinca
