O societate are o constructie inchiriata de la o societate , alta de la o persoana fizica si alte doua constructii cu contract de comodat ,una de la o persoana fizica si alta de la societate, toate modernizarile facute pe aceste patru constructii sunt facute de societatea noastra cum se vor inregistra modernizarile, va trebuie sa se declare vreo suma la taxe si impozite locale si cine va plati impozitul aferent modernizarilor?
Raspuns:
Modernizarile imbraca forma unor investitii la mijloacele fixe luate cu chirie/comodat in situatia in care respecta cerintele de la pct. 107 alin. 2 din Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a CEE, aprobate prin O.M.F.P. nr. 3.055/2009 si pct. III.2 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2.139/2004 (adica sunt destinate sa asigure protectia valorilor umane si materiale si imbunatatirea gradului de confort si ambient sau reabilitarea si modernizarea termica a cladirilor si au ca efect obtinerea de beneficii economice viitoare). Ele sunt inregistrate ca atare in contabilitatea societatii care a efectuat modernizarile si sunt supuse amortizarii pe perioada de derulare a fiecarui contract in parte.
Din punct de vedere al impozitelor si taxelor locale, pentru lucrarile de modernizare locatarul (chiriasul) nu are nicio obligatie de plata intrucat nu este proprietarul constructiilor respective.
Pentru constructiile inchiriate/luate in comodat de la alte persoane juridice, locatarul are obligatia doar sa comunice proprietarilor valoarea lucrarilor executate, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor, asa cum se prevede la art. 253 alin. 31 din Codul fiscal . Potrivit pct. 54 alin. 1, 11 si 12 din normele metodologice de aplicare, astfel cum au fost modificate si completate, prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se inteleg acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%.
Daca valoarea lucrarilor nu depaseste 25% din valoarea cladirii, chiriasul nu are obligatia sa o comunice proprietarilor. In cazul in care in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe astfel de lucrari, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25%, chiriasul are obligatia de a comunica proprietarilor valoarea totala, in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.
In cazul constructiilor inchiriate/luate in comodat de la persoane fizice, modernizarile efectuate de chirias/comodatar sunt considerate venituri impozabile realizate de persoanele fizice proprietare si trebuie declarate ca atare, in termen de 30 de zile de la finalizarea lucrarilor, in vederea impunerii la persoana fizica ca venituri din cedarea folosintei bunurilor, conform art. 62 din Codul fiscal si pct. 1351 din Normele metodologice.
Daca aceste modernizari au determinat si unele modificari de natura sa conduca la o alta valoare impozabila (spre exemplu, constructiile au dobandit toate instalatiile de apa, canalizare, electrice si de incalzire), obligatia declararii modificarilor intervenite revine tot proprietarilor persoane fizice potrivit art. 254 alin. 6 din Codul fiscal .
Spre deosebire de lucrarile de modernizare efectuate la constructiile apartinand persoanelor juridice, lucrarile efectuate la constructiile apartinand persoanelor fizice proprietare trebuie comunicate acestora, indiferent de valoarea modernizarilor.
