In privinta formei pe care trebuie sa o indeplineasca promisiunea de a vinde si/sau a cumpara care anticipeaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil, s-au conturat doua teze: a) nu ar fi necesara incheierea promisiunii de vanzare sau de cumparare in forma autentica, pentru ca legea nu prevede in mod expres aceasta cerinta, cum se intampla, spre exemplu, in cazul promisiunii de donatie [art. 1014 alin. (1) C.civ.1] b) promisiunea trebuie incheiata in forma autentica daca prefigureaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ.2
– la nivel de parte generala – si art. 1669 alin. (1) teza finala C.civ.3 – la nivel de vanzare-cumparare
- justifica acest lucru. Aplicand dispozitiile art. 1279 C.civ., daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia (in cadrul conferintei s-a relevat ca este vorba despre validitatea contractului respectiv, iar nu a antecontractului) sunt indeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune ca in masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ.5 prevede ca in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Deci, in cazul in care se urmarește pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de antecontract, trebuie indeplinite toate conditiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Astfel, pe parcursul dezbaterilor, s-a subliniat ca necesitatea indeplinirii conditiilor de validitate (forma si fond) nu este o exigenta generala pentru incheierea promisiunii de vanzare si/sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Practic, forma autentica nu este o cerinta de validitate pentru antecontract, ci o cerinta care, daca e indeplinita, permite sa se ajunga la pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
In materia pactului de optiune s-au facut precizari in legatura cu natura juridica a acestei institutii. Astfel, desi una din parti ramane legata de propria declaratie de vointa, declaratie ce are caracterul unei oferte irevocabile, pactul de optiune are o natura contractuala. Pactul de optiune cuprinde oferta – manifestare de vointa irevocabila – asadar nu mai este nevoie decat de acceptarea din partea beneficiarului pentru incheierea contractului preconizat.
Aceste solutii si interpretari au fost enuntate la sediul Institutului National al Magistraturii, unde a avut loc anul acesta conferinta Dispozitii ale Noului Cod Civil in materia Dreptului familiei – unificarea practicii, moderata de doamna judecator dr. Cristiana Craciunescu, formator INM
________________
1 Art. 1014 C. civ. - (1) Sub sanctiunea nulitatii absolute, promisiunea de donatie este supusa formei autentice.
(2) In caz de neexecutare din partea promitentului, promisiunea de donatie nu confera beneficiarului decat dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a facut si avantajele pe care le-a acordat tertilor in considerarea promisiunii.
2 Art. 1279 C. civ. - (1) Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.
(2) In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.
(4) Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta.
3 Art. 1669 C. civ. - (1) Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
(2) Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.
(3) Dispozitiile alin. (1) si (2) se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.
(4) In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa
4 Art. 1179 C. civ. - (1) Conditiile esentiale pentru validitatea unui contract sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimtamantul partilor;
3. un obiect determinat si licit;
4. o cauza licita si morala.
(2) In masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile.
5 Art. 1244 C. civ. - In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.
