Antecontract de vanzare-cumparare. Obligatii corelative. Sanctiuni specifice pentru neexecutarea obligatiilor

Antecontract de vanzare-cumparare. Obligatii corelative. Sanctiuni specifice pentru neexecutarea obligatiilor
(I.C.C.J., sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 5457 din 6 octombrie 2004)
 
Cuprins pe materii: Drept civil. Obligatii. Contracte. Partea generala. Efectele contractelor. Rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare. Clauze penale. Plata arvunei. Restituirea dublei arvune
 
Index alfabetic:

- Drept civil
- Contract de vanzare-cumparare
- Antecontract

- Clauze penale
- Rezolutiune
- C.civ., art. 1019 si urm., art. 1066 si urm.,  art.1092 si urm., art. 1114 si urm., C. proc.civ., art. 586 si urm.
 
Este nefondata actiunea, pentru obligarea promitentului vanzator (parat) de a restitui promitentului cumparator (reclamant), dublul arvunei platite, pentru nerespectarea obligatiei paratului de a  perfecta contractul autentic de vanzare-cumparare, conform obligatiilor  prevazute intr-un antecontract, in cazul in care, la randul sau, promitentul cumparator nu si-a respectat obligatiile de a face platile asumate.

Pentru a fi valabila plata prin consemnare la CEC a sumei convenite, consemnarea trebuia facuta pe numele si la dispozitia promitentului vanzatorului iar nu pe numele promitentului cumparatorului.
 
La 20 aprilie 2004, reclamantul D.S. a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata M.F., sa se constate ca intre parti a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare avand ca obiect un imobil din Timisoara, si sa se dispuna obligarea paratei la restituirea sumei de 40.000 de marci germane, reprezentand dublul avansului achitat, conform clauzei penale convenite, inserata in antecontract.

In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca, in baza antecontractului incheiat intre parti la 27 noiembrie 2000, a achitat paratei un avans in cuantum de 20.000 de marci germane, aceasta obligandu-se, la randul sau, sa restituie dublul sumei primite, in cazul in care renunta la instrainarea imobilului. Ulterior, parata a refuzat incheierea actului autentic.

Tribunalul Timis, prin sentinta civila nr. 368 din 15 iunie 2001, a respins actiunea, solutie mentinuta de Curtea de Apel Timisoara care, prin decizia civila nr. 137 din 8 noiembrie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamantului.

Instantele au retinut, in esenta, ca, pentru a opera clauza penala convenita de parti, era necesar ca reclamantul sa faca dovada culpei paratei in neexecutarea obligatiei asumata prin conventie, culpa nedovedita, in conditiile in care reclamantul nu si-a indeplinit propriile obligatii stipulate prin antecontract.

Recursul declarat de reclamant este nefondat.
 
Prin antecontractul autentificat sub nr. 603 din 27 noiembrie 2000, partile au convenit asupra instrainarii unui imobil situat in Timisoara,     (constructie si teren de 400 mp pentru pretul de 180.000 de marci germane.

Din suma de 50.000 de marci germane, reprezentand avansul stipulat, reclamantul a achitat promitentei vanzatoare 20.000 de marci germane, la data incheierii conventiei, urmand ca restul arvunei, de 30.000 de marci germane, sa fie platita pana la data de 15 ianuarie 2001.

Prin aceeasi conventie, partile s-au obligat ca, in maximum 3 luni, sa incheie actul autentic, data la care urma a se achita si restul pretului de 130.000 de marci germane.
Pentru eventualitatea in care partile urmau a se razgandi cu privire la intocmirea actului autentic, in conventie a fost inserata o clauza penala potrivit careia, promitenta vanzatoare urma sa achite cumparatorului dublul arvunei, respectiv 100.000 de marci germane, iar acesta din urma sa piarda suma achitata.

Reclamantul nu si-a respectat obligatia inserata in antecontract, de a achita cea de a 2 – a rata a avansului, pana la data de 15 ianuarie 2001, situatie in care in mod corect au retinut instantele ca parata ii poate opune acestuia exceptia de neexecutare a contractului.

Caracteristica esentiala a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea si interdependenta obligatiilor ce revin partilor, imprejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a obligatiei corelative, implicand simultaneitatea de executare a acestor obligatii, deci posibilitatea de invocare a exceptiei de neexecutare, in cazul in care simultaneitatea nu este respectata.

Ca atare, „exceptio non adimpleti contractus” este o sanctiune specifica a faptului ca partea care pretinde executarea obligatiei nu intelege sa-si indeplineasca propriile indatoriri contractuale, pe care si le-a asumat.

In cauza, reclamantul a notificat-o pe parata, la 21 decembrie 2000, pentru a se prezenta la 15 ianuarie 2001 la cabinetul avocatului sau in vederea incasarii sumei de 30.000 de marci germane, reprezentand a doua parte a arvunei, in notificare mentionandu-se, insa,  ca in cazul neprezentarii promitentei vanzatoare, suma va fi consemnata la CEC pe numele acesteia.

In loc sa-si respecte aceasta obligatie, reclamantul a inteles sa o notifice din nou pe parata, la 1 februarie 2001, pentru a se prezenta la biroul notarului public, in vederea achitarii diferentei de pret si incheierii contractului in forma autentica.
Mai mult, reclamantul a consemnat la BCR, sucursala Timis suma de 30.000 de marci germane, reprezentand a doua parte a avansului, pe numele sau, iar nu pe numele si la dispozitia paratei.
 
Or,  numai oferta reala, urmata de consemnatiune, pe numele paratei, il putea elibera pe reclamant de obligatia asumata prin antecontract.

In considerarea celor ce preced, recursul a fost respins.