Rezolutiunea unilaterala pentru un contract de vanzare-cumparare

Desi s-au urmat etapele stabilite de legiuitor in vederea operarii rezolutiunii unilaterale a contractului de vanzare-cumparare, nu s-a facut dovada faptului ca obligatiile stabilite in sarcina cumparatoarei nu ar fi fost respectate, neexistand o neexecutare a vreunei prestatii. Pretul stabilit pentru casa de locuit si terenul aferent, potrivit contractului, antecontractului de vanzare-cumparare, a fost de 50000 euro, declaratiile partilor in acest sens facand dovada pana la proba contrara, proba cu martori nefiind admisibila peste ceea ce cuprinde un inscris. 

Prin Sentinta civila nr. (...)/D din data de 21.09.2018, pronuntata de Tribunalul (...), in dosar nr. (...)/2018, s-a respins exceptia invocata de parata (Banca) SA de inadmisibilitate a actiunii in rectificare CF, prin care se solicita radierea drepturilor de ipoteca si a interdictiilor inscrise in favoarea (Banca) SA. 

S-au admis exceptiile de nulitate a declaratiilor de rezolutiune nr. (...)/30.01.2018 si nr. (...)/30.01.2018 emise de reclamanti, invocate de parati. 

S-a respins actiunea reclamantilor (R1), avand CNP (...) si (R2), avand CNP (...), ambii cu domiciliul in (...), judetul (...), cu domiciliul procedural ales in (...), judetul (...) impotriva paratilor (P1), avand CNP (...), domiciliata in (...), judetul (...) si (Banca) S.A. cu sediul social in (...) Bucuresti, J(...) si CUI (...), avand ca obiect constatarea rezolutiunii unilaterale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. (...)/25.02.2015 incheiat de BINP (...), intre reclamantii (R1) si (R2) in calitate de vanzatori si parata (P1) in calitate de cumparator cu consecinta restabilirii situatiei anterioare si rectificarea CF (...) (...), nr. top. 509/1, 512/3, 512/4, 512/5/1, 511/1/2 si 512/1/2 in sensul restabilirii situatiei anterioare de CF si obligarea paratei (P1) la plata de daune morale si daune interese. 

Au fost obligati reclamantii sa achite 1500 lei cheltuieli de judecata paratei (P1), reprezentand onorariu avocatial conform delegatiei avocatiale nr. (...)/2018 si chitantei nr. (...)/20.02.2018 emise de Cab. av. (...). 

S-a respins cererea paratei (Banca) SA de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata. 

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a avut in vedere urmatoarele considerente: 
Exceptia de inadmisibilitate a actiunii in rectificare de CF invocata de parata (Banca), este neintemeiata, pentru urmatoarele considerente: 

• Cererea de rectificare de CF este intemeiata de catre reclamanti pe dispozitiile art. 908 alin. 1 pct. 1, art. 909 si 910, Cod civil, dupa cum rezulta din mentiunile cuprinse in motivarea actiunii „in drept” (pag.11 din actiune). 
• Conform art. 908 alin. 1 „actiunea in rectificare poate fi introdusa concomitent sau separat, dupa ce a fost admisa actiunea de fond”. 
• In speta, actiunea in rectificare este introdusa concomitent cu actiunea de fond careia ii este subsidiara. Ea poate fi formulata atat impotriva dobanditorului nemijlocit, cat si impotriva tertilor dobanditori cu titlu oneros sau gratuit, cu exceptia actiunii intemeiate pe disp. art. 908 alin. 1 pct. 3 si 4 care nu poate fi pornita impotriva tertilor care si-au inscris vreun drept real, dobandit cu buna credinta si printr-un act juridic cu titlu oneros sau in temeiul unui contract de ipoteca, intemeindu-se pe cuprinsul CF. 
• Or, cata vreme actiunea este intemeiata pe art. 908 alin. 1 pct. 1, exceptiile de mai sus nu isi au aplicare. Rezulta in mod cert ca impotriva tertilor care au inscris un contract de ipoteca nu poate fi pornita actiunea in rectificare, fiind aparati de aceasta, doar in situatia prevazuta de art. 908 alin. 1 pct. 3 si 4, dar nu si in situatia prevazuta de art. 908 alin. 1, pct. 1 cum este cazul in speta. 

Compuneri perfecte pentru clasele III-IV

Vezi AICI detalii

Culegere pentru invatarea limbii engleze - Fise de lucru practice Clasele 0-IV

Vezi AICI detalii

Fise distractive pentru gradinita

Vezi AICI detalii

Exceptiile nulitatii declaratiilor de rezolutiune unilaterala, invocate de ambele parate sunt intemeiate, pentru urmatoarele considerente: 

• Intre reclamantii (R1) si (R2) pe de o parte, si parata (P1), pe de alta parte, a intervenit contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. (...)/25.02.2015 la Biroul Notarial (...), avand ca obiect imobilul casa de locuit si teren in suprafata de 3314 mp. din (...), (...), jud.(...), inscris in CF (...) nr. top. 509/1, 512/3, 512/4, 512/5/1, 511/1/12, 512/1/2. 
• Prin declaratiile de rezolutiune a contractului nr. (...)/25.02.2015 autentificate sub nr. (...)/30.01.2018 si (...)/30.01.2018 la Biroul Individual Notarial (...) reclamantii au declarat rezolutiunea unilaterala a contractului de vanzare-cumparare ca o consecinta a punerii in intarziere a debitorului (P1) prin notificarile din 01.02.2016, 12.11.2016, 09.01.2018, 16.01.2018 pentru refuzul de a executa obligatia de plata a sumei de 20.000 Euro din pretul total de 70.000 Euro invocat de reclamanti. 
• Rezolutiunea unilaterala a contractului este reglementata de disp. art. 1552 Cod civil, articol invocat ca temei de drept al actiunii de catre reclamanti. 
• Conform disp. art. 1552 alin. 1 Cod civil „rezolutiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificare scrisa a debitorului atunci cand partile au convenit astfel”. 
• In contractul de vanzare-cumparare nr. (...)/25.02.2015 nu este cuprinsa o astfel de mentiune, o conventie a partilor privind posibilitatea rezolutiunii unilaterale a contractului. Or, conditia esentiala a rezolutiunii unilaterale este ca aceasta posibilitate sa fi fost convenita de parti prin contract. 
• Dupa cum se arata si in literatura de specialitate (Tratat elementar de drept civil – L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Ed. Universala Juridica Bucuresti 2012, pag. 285) adevarata inovatie a noului cod in raport cu vechea reglementare consta in dreptul creditorului obligatiei neexecutate de a opta intre doua tipuri de rezolutiune a contractului: rezolutiunea judiciara si rezolutiunea unilaterala extrajudiciara. Art. 1550 alin. 1 Cod civil prevede expres: „Rezolutiunea poate fi dispusa de instanta la cerere sau poate fi declarata unilateral de partea indreptatita”. Rezolutiunea unilaterala presupune posibilitatea creditorului, chiar si in lipsa unui pact comisoriu expres, de a invoca rezolutiunea contractului pentru neexecutare, fara a apela la foruri judiciare, este independenta de apelul la instanta de judecata, este o rezolutiune extrajudiciara. 
• Conditiile acesteia sunt sa fie convenita de parti si sa existe o neexecutare a unei obligatii contractuale. 

In primul rand, fiind o rezolutiune unilaterala extrajudiciara, ea nu trebuie constatata de catre instanta printr-o actiune civila. 

In al doilea rand, declaratia de rezolutiune unilaterala a contractului este nula cata vreme partile prin contract nu au convenit aceasta modalitate de rezolutiune in caz de neexecutare a contractului. 

In treilea rand, nu exista o neexecutare a contractului. 

Pretul de vanzare stipulat in contract este de 50.000 Euro care a fost achitat de cumparatoare. 

Pretul de 70.000 Euro invocat de reclamanti nu este prevazut in contract, astfel ca o diferenta de 20.000 Euro pe care o solicita nu are temei de fapt si legal. 

Nu s-a putut retine sustinerea reclamantilor ca imobilul prevazut in contract nu ar cuprinde constructiile anexa. 

Dupa cum rezulta din contract transmiterea proprietatii si predarea imobilelor s-au facut „impreuna cu tot ce este necesar pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei”. 

In contract se prevede in mod expres ca parata cumparatoare a „vizualizat” imobilul. 

Dupa cum arata martorii, fapt necontestat de reclamanti, constructiile din (...), (...), formeaza un intreg, astfel au fost folosite ca un singur imobil, au singura cale de acces, sunt delimitate printr-o imprejmuire unica, formeaza o unitate locativa individualizata. Obiceiul locului este de a transmite casa impreuna cu toate anexele ei. 

Contractul nu cuprinde o precizare contrara. 

Mai mult, cand reclamantii au incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. (...)/19.06.2006 in calitate de cumparatori de la vanzatorii (V) (pag. 58-59, vol. I) nici in acest contract nu au fost mentionate anexele, desi ele s-au vandut impreuna cu imobilul principal dovada ca prin incheierea notariala de indreptare a erorii nr. (...)/09.11.2010 s-a stipulat ca obiectul vanzarii este casa din (...) nr. (...) si terenul intravilan, curte, gradina impreuna cu anexele gospodaresti situate la aceeasi adresa care sunt proprietate extratabulara dar sunt cuprinse in pretul achitat”. 

Faptul ca anexele nu sunt inscrise in CF nu inseamna ca sunt o proprietate separata de casa a carei folosire o deserveste si de terenul aferent acesteia, pe care sunt situate. 

Or, conform art. 270 Cod de procedura civila, inscrisul autentic face dovada deplina fata de orice persoana, pana la declararea sa ca fals. Or, contractul autentic nu a fost declarat fals. 

Notificarile emise de reclamanti paratei privind achitarea unei diferente de pret de 20.000 Euro, discutiile purtate de parti in legatura cu acesta, argumentele de ordin medical ale reclamantilor nu reprezinta dovada unui contract verbal intre parti, oricum inadmisibil peste cuprinsul si impotriva actului autentic. 

Ca urmare, instanta a admis exceptiile de nulitate a declaratiei de rezolutiune unilaterala a contractului si a respins actiunea reclamantilor in constatarea rezolutiunii unilaterale a contractului cu consecinta respingerii implicite a tuturor capetelor de cerere subsidiare, a caror analiza este superflua fata de considerentele expuse. 

In baza art. 453 Cod de procedura civila a obligat reclamantii sa achite paratei (P1) suma de 1500 lei cheltuieli de judecata reprezentate de onorariu avocatial conform delegatiei avocatiale nr. (...)/2018 si a chitantei nr. (...)/20.02.2018. 

In baza art. 452 Cod de procedura civila instanta a respins cererea paratei (Banca) de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata. Desi (Banca) a facut dovada reprezentarii prin av. (...) conform delegatiei nr. (...)/10.05.2018 in baza contractului de asistenta juridica (...)/09.09.2016, nu a facut dovada achitarii onorariului prin chitanta. Pe de alta parte, factura si extrasele de cont depuse in probatiune vizeaza asistenta juridica oferita in baza altui contract (...)/25.08.2016 incheiat cu Societatea civila de avocati (...). 
Impotriva acestei hotarari au declarat apel reclamantii (R1) si (R2), solicitand admiterea acestuia, schimbarea in tot a sentintei apelate in sensul respingerii ca nefondate a exceptiei nulitatii declaratiilor de rezolutiune nr. (...) si (...)/30.01.2018, si admiterea actiunii. 

Prin motivele de apel au fost invocate urmatoarele critici: 
- in mod nelegal, prima instanta a admis exceptia nulitatii declaratiilor de rezolutiune unilaterala a contractului si a respins actiunea reclamantilor pe considerentul ca rezolutiunea unilaterala extrajudiciara nu ar trebui sa aiba suportul unei hotarari judecatoresti, desi suntem in prezenta unei neexecutari contractuale, parata s-a opus rezolutiunii, iar prin actiune creditorii reclamanti au cerut restituirea prestatiilor si restabilirea situatiei anterioare de CF; 
- in mod nelegal actiunea reclamantilor a fost respinsa pe considerentul ca declaratiile de rezolutiune ar fi nule, pentru ca partile nu ar fi convenit in contract aceasta modalitate, in caz de neexecutare, desi o astfel de conditie nu este prevazuta si impusa de prevederile art. 1542 Cod civil; 
- in mod neintemeiat s-a respins actiunea pe considerentul ca nu ar exista o neexecutare contractuala, desi probatiunea administrata include si acte notariale ale paratei (P1) din care rezulta explicit recunoasterea acesteia a obligatiei de plata a diferentei de 20.000 euro, pentru imobilul obiect al contractului; 
- rezolutiunea contractului trebuia constatata prin hotarare judecatoreasca si sa se dispuna restituirea prestatiilor si stabilirea situatiei anterioare conform petitelor formulate prin actiune; 
- conform art. 1550 alin. 1 Cod civil, rezolutiunea poate fi dispusa de instanta la cerere, sau dupa caz poate fi declarata unilateral de catre partea indreptatita, dispozitiile art. 1550 alin. 1 Cod civil oferind suportul legal dreptului de optiune al creditorilor reclamanti asupra rezolutiunii unilaterale, judiciare sau a celei de plin drept, singurul indreptatit sa decida aplicarea uneia sau alteia dintre aceste modalitati fiind creditorul care va alege pe considerente de oportunitate, daca va alege rezolutiunea pe cale judiciara sau isi va exercita dreptul de a o invoca pe cale unilaterala; 
- ca urmare a neindeplinirii obligatiilor contractuale si a abuzului de drept contractual al paratei, reclamantii si-au manifestat legal in termenul de prescriptie vointa de a desfiinta unilateral contractul pentru neexecutare, apeland la rezolutiunea unilaterala a actului a carei constatare s-a cerut a fi stabilita prin hotarare, premisa a restabilirii situatiei anterioare de carte funciara care nu poate fi operata in CF decat in baza unei hotarari judecatoresti; 
- desi instanta fondului apreciaza ca este necesar a fi cuprinsa in continutul contractului o conventie a partilor privind posibilitatea rezolutiunii unilaterale a contractului, nu indica un temei de drept care sa sustina acest argument, in conditiile in care in cuprinsul dispozitiilor invocate chiar de instanta, art. 1522 Cod civil, nu este prevazuta o asemenea conditie; 
- rezolutiunea unilaterala in lipsa unui acord cu debitorul cu privire la situatia anterioara nu poate opera decat pe cale judiciara; 
- in speta, ca urmare a neexecutarii obligatiilor din partea paratei, reclamantii au indeplinit toate obligatiile prevazute de art. 1522 Cod civil, respectiv au notificat debitoarea in vederea indeplinirii obligatiilor, au emis declaratiile de rezolutiune si totodata au comunicat paratei declaratiile de rezolutiune si, cu toate acestea, debitoarea nu si-a indeplinit obligatia de restituire a prestatiilor si repunerea in situatia anterioara a creditorilor; 
- este gresita teza instantei de fond potrivit careia in lipsa unei clauze contractuale de rezolutiune, declaratia de rezolutiune unilaterala a contractului ar fi nula, pentru ca partile nu ar fi convenit aceasta modalitate de rezolutiune; 
- instanta fondului a facut o confuzie intre cele doua instrumente juridice de desfiintare a contractului pe cale extrajudiciara, pactul comisoriu si rezolutiunea unilaterala, apreciind ca pentru invocarea rezolutiunii unilaterale ar fi necesar ca partile sa fi convenit in acest sens prin contract, desi rezolutiunea unilaterala nu presupune existenta unei prevederi contractuale care sa permita desfiintarea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor si nu necesita identificarea precisa a clauzelor a caror incalcare atrage desfiintarea contractului; 
- apreciaza ca sunt indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1552 din Codul civil privind rezolutiunea unilaterala a contractului, motiv pentru care nu putea fi legal retinuta nulitatea declaratiilor de rezolutiune nr. (...) si (...) din 30.01.2018, astfel ca exceptia a fost nelegal admisa; 
- in mod absolut gresit, instanta fondului retine ca nu ar exista o neexecutare contractuala desi din probatiunea administrata rezulta fara dubiu aceasta neexecutare din partea paratei (P1), dovada indubitabila fiind recunoasterea expresa a acesteia atat anterior demersului judiciar – prin incheierile notariale si prin mesajele SMS – cat si in timpul solutionarii cauzei – prin interogatoriu; 
- motivarea instantei fondului este contradictorie, avand in vedere ca, de pe o parte, completeaza obiectul contractului de vanzare cumparare cu declaratiile martorilor, stabilind ca s-a vandut casa de locuit, anexe gospodaresti, teren de 3314 mp, dar refuza sa dea eficienta probatorie inscrisurilor notariale in baza carora se putea stabili pretul real al intregului imobil: 50.000 Euro, cel trecut in contract si achitat + 20.000 Euro, nerecunoscut ca datorat; 
- instanta nu s-a pronuntat asupra tuturor probelor incuviintate si care ar fi dus la aflarea adevarului, gresit retinand ca in contractul nr.  (...)/19.06.2006 nu ar fi fost mentionate anexele gospodaresti, desi au facut obiectul contractului; 
- pretul negociat a fost la nivelul sumei de 70.000 Euro, obiectul vanzarii fiind intregul complex imobiliar; 
- sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1552 din Codul civil, pentru a putea fi constatata prin hotarare rezolutiunea unilaterala a contractului, in cauza dovedindu-se ca diferenta de 20.000 Euro din pretul de 70.000 Euro convenit de parti pentru imobilul care a facut obiectul contractului nr. (...)/25.02.2015 – casa, anexe gospodaresti extratabulare si teren aferent – nu a fost achitata de parata, sub sanctiunea rezolutiunii, desi se afla de drept in intarziere, etapele mecanismului rezolutiunii fiind integral parcurse de reclamanti; 
- raportat la dispozitiile art. 1554 Cod civil, interventia rezolutiunii are caracter retroactiv, avand ca efect incetarea contractului, restabilirea situatiei anterioare si restituirea prestatiilor executate in temeiul acestuia, astfel reclamantii trebuie sa fie autorizati prin hotarare sa restituie paratei (Banca) creanta bancara ce va exista la data executarii sentintei ca si consecinta a rezolutiunii contractului si restituirii pretului, cuantumul creantei bancare in vederea stingerii creditului si radierii ipotecii imobiliare va putea fi stabilit in concret la data executarii hotararii, nivelul creantei bancare influentand cuantumul sumei ce se va restitui de catre reclamanti paratei, care va include pe langa suma de 15.000 Euro si pretul nerestituit, calculat la data executarii, diminuat cu cuantumul daunelor interese, daunele interese reprezentand dobanzi si orice alte comisioane, calculate la data stingerii obligatiilor de plata aferente creditului ipotecar nr. (...)/25.02.2015; 
- rectificarea cartii funciare se impune a fi dispusa in modalitatea ceruta prin actiune si succesiunea inversa a operatiilor efectuate: radierea ipotecii, a dreptului de proprietate al paratei inscris in baza actului juridic desfiintat prin rezolutiune si reinscrierii dreptului de proprietate al reclamantilor; 
- daunele morale au fost solicitate in baza art. 1531 alin. 3 Cod civil, reclamantii fiind supusi unor stari de tensiune greu de suportat si o perioada lunga, legate de neincasarea unei sume foarte mari de bani, 20.000 Euro fata de pensia reclamantului care le asigura traiul comun, reactiile negative din partea paratei au influentat defaimator imaginea reclamantilor in opinia comunitatii, iar pe acest fond suferintele fizice li s-au accentuat si le-au fost cauzate astfel cu rea credinta suferinte morale; 
- in ceea ce priveste cuantumul prejudiciului nepatrimonial, ca si consecinta a rezolutiunii, insasi parata l-a estimat prin raspunsul la notificare din 26.02.2016 la suma de 10.000 Euro; 
- in ceea ce priveste cuantumul sumei cu titlu de daune interese, din suma de 2500 Euro solicitata este dovedita suma de 1574,066 lei reprezentand dobanda legala la depozitul de 20.000 Euro, calculata in raport de rata dobanzii la facilitate de depozit, afisata oficial pe site-ul BNR, calculata pana la data formularii prezentelor, conform calculului anexat, in continuare solicita a se calcula dobanzi pana la data executarii hotararii, iar in drept solicita a se retine prevederile art. 1531 alin. 1 si 2 Cod procedura civila. 

Prin intampinare, intimata (P1) a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu motivarea ca prin apelul declarat se incearca o denaturare a motivelor expuse in hotararea judecatoreasca si se interpreteaza in mod eronat textele legale, iar contrar sustinerilor apelantilor reclamanti art. 1552 alin. 1 Cod civil prevede ca trebuie sa fie stipulata in contract o clauza de reziliere unilaterala, ceea ce nu exista, astfel ca, in mod corect prima instanta a constatat nulitatea declaratiilor de rezolutiune emise de catre reclamantii apelanti ca fiind facute fara sa fi existat vreo conventie, respectiv nu s-a convenit prin contract aceasta modalitate de rezolutiune a contractului. In mod corect, arata intimata, prima instanta a analizat modul in care a fost incheiat contractul si a fost pus in executare de catre parti, constatand faptul ca acesta a fost executat si ca acest inscris autentic face dovada deplina fata de orice persoana pana la declararea sa ca fals, iar orice argumentatie privind existenta unui contract verbal este inadmisibila peste cuprinsul si impotriva actului autentic, sustinerile familiei (...) privind un alt pret decat cel stabilit prin contract fiind neavenite, iar pretentiile de a li se mai plati daune morale si despagubiri materiale sunt fara suport legal si temeinic. 

Tot prin intampinare, intimata (Banca) SA a solicitat respingerea apelului, iar in subsidiar in ipoteza admiterii apelului si, in consecinta, a actiunii, sa se constate ca imobilul ce a facut obiectul contractului de vanzare cumparare nr. (...)/25.02.2015 se intoarce in patrimoniul reclamantilor insotit de dreptul de ipoteca in favoarea (Bancii), aceasta fiind un dobanditor de buna credinta, intr-un al doilea subsidiar, in ipoteza admiterii actiunii, sa se constate ca dreptul de ipoteca al (Bancii) se stramuta de drept asupra pretului vanzarii. Intimata sustine ca instanta, in mod legal, a admis exceptia nulitatii declaratiilor de rezolutiune unilaterala, instanta aplicand corect institutia rezolutiunii, in mod corect conchizand ca nu este necesara interventia instantei pentru a constata rezolutiunea unilaterala. Apelantii reclamanti aplica in mod gresit art. 1552 Cod civil, articol interpretat in mod corect de prima instanta in sensul ca implica doua conditii: existenta unei conventii in favoarea operarii rezolutiunii si punerea in intarziere/intarzierea de drept, de asemenea, in mod corect prima instanta a retinut ca nu exista o neexecutare a contractului. In subsidiar, in situatia admiterii apelului si ulterior a actiunii, solicita sa se constate ca imobilul se intoarce in patrimoniul reclamantilor insotit de dreptul de ipoteca constituit in favoarea (Bancii) avand in vedere art. 901 alin. 1 si 3 Cod civil, iar in al doilea subsidiar, in temeiul art. 2330 Cod civil si al subrogatiei reale cu titlu particular, ipoteca se stramuta de drept asupra sumei de 50.000 Euro si asupra comisionului de rambursare anticipata pe care reclamantii le vor achita catre parate. 

Prin raspuns la intampinarea formulata de intimata (P1), apelantii au invederat ca apararile acestei intimate sunt nefondate, apelantii precizand ca demersul lor judiciar a fost determinat de atitudinea intimatei care nu a considerat contractul ca fiind rezolutionat desi a fost pusa in intarziere si s-a obligat sa achite diferenta de pret de 20.000 Euro apelantilor vanzatori prin incheierile notariale din 15.01.2018 si 18.01.2018, obligatie neurmata de executare, astfel ca apelantii au optat pentru rezolutiunea unilaterala extrajudiciara a contractului prin declaratiile de rezolutiune nr. (...) si (...)/30.01.2018. Articolul 1550 din Codul civil ofera creditorilor apelanti un drept de optiune intre invocarea celor trei tipuri de rezolutiune, de asemenea, in vederea operarii rezolutiunii unilaterale, conform art. 1522 Cod civil, este necesara indeplinirea mai multor conditii, dintre care si declaratia unilaterala de rezolutiune, aceasta fiind actul central al mecanismului rezolutiunii unilaterale. Apelantii arata ca pentru operarea rezolutiunii unilaterale, nu este necesara o conventie scrisa a partilor privind posibilitatea rezolutiunii unilaterale a contractului, iar apararea intimatei cu privire la pretul contractului de vanzare este vadit nefondata, pentru argumentele dezvoltate la pct. III din motivele de apel, cu titlu de exceptie apelantii solicitand a se retine ca intimata parata nu a formulat apel cu privire la considerentele din sentinta prin care instanta de fond a insusit teza expusa de reclamantii apelanti prin actiune cu privire la obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. (...)/2015. Apelantii sustin ca din continutul inscrisurilor notariale (incheierile de certificare nr. (...) din 15.01.2018 si nr. (...) din 18.01.2018), rezulta clar si fara echivoc ca intimata mai datora apelantilor la data comunicarii Declaratiilor de rezolutiune nr. (...) si (...)/30.01.2018 si a introducerii actiunii (7.02.2018) suma de 20.000 Euro diferenta de pret pentru imobilul din litigiu. In ceea ce priveste apararile intimatei cu privire la neinscrierea in fals si inadmisibilitatea stabilirii pretului contractului de vanzare-cumparare peste cuprinsul si impotriva actului autentic, apelantii arata ca pretul convenit de catre parti nu se afla printre elementele enumerate de art. 269 Cod procedura civila in privinta caruia pentru a se face dovada contrara trebuie sa existe inscrierea in fals cu privire la inscrisul autentic, ci este suficient sa se faca aplicarea prevederilor art. 270 alin. 2 Cod procedura civila, apelantii solicitand a se retine ca, sub dosar nr. (...)/P/2019, ei au formulat o plangere penala impotriva intimatei (P1) pentru infractiunea de inselaciune, fals de declaratii, uz de fals si evaziune fiscala, cauza fiind instrumentata de Parchetul de pe langa Tribunalul (...). 

Prin raspuns la intampinarea formulata de intimata (Banca) SA, apelantii au aratat ca este necesara interventia instantei pentru constatarea rezolutiunii unilaterale, in lipsa unui acord al debitoarei intimate (P1) cu privire la repunerea in situatia anterioara incheierii contractului si aplicarea efectelor retroactive ale rezolutiunii, ce nu poate fi dispusa decat prin hotarare judecatoreasca. Contrar sustinerilor intimatei (Banca), pentru operarea rezolutiunii unilaterale, nu este necesara o conventie scrisa a partilor pentru exprimarea optiunii creditorului de rezolutiune unilaterala a contractului. In mod eronat se sustine de catre intimata ca ar exista si conditia unei prevederi contractuale pentru a se putea invoca rezolutiunea unilaterala, din moment ce doctrina este destul de concludenta in privinta conditiilor necesare pentru aplicarea prevederilor art. 1552 din Codul civil. Apararile intimatei cu privire la inadmisibilitatea unor conventii ale partilor peste continutul concret al actului nu mai pot fi valorificate in apel, nefiind contestate legal, conform art. 461 alin. 2 Cod procedura civila. In speta, cu inscrisurile notariale invocate, din 15.01.2018 si din 18.01.2018, coroborate cu celelalte mijloace de proba, apelantii au facut dovada ca intelegerea partilor a vizat si constructiile extratabulare si un alt pret decat cel declarat in fata notarului public si retinut in contractul autentificat din litigiu. In ceea ce priveste solutiile subsidiare, apelantii arata ca, solicitarea intimatei (Banca) referitoare la intoarcerea bunului in patrimoniul vanzatorilor insotit de dreptul lor de ipoteca, nu are suport legal, din moment ce prevederile art. 2428 alin. 1 si 2 lit. a) Cod civil referitoare la stingerea ipotecilor, prevad solutia contrara. Apelantii solicita admiterea cererii privind stramutarea dreptului de ipoteca al (Bancii) asupra pretului vanzarii, avand in vedere ca efectele rezolutiunii unilaterale sunt similare cu cele ale pieirii bunului, ceea ce face sa fie incidente dispozitiile art. 2330 din Codul civil, care reglementeaza unul dintre cazurile expres si limitativ prevazute de lege, de subrogatie reala cu titlu particular. 

Examinand hotararea apelata, prin prisma motivelor invocate, instanta de apel a retinut urmatoarele: 

• In speta, partile au incheiat la data de 25 februarie 2015 contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. (...) de Biroul Individual Notarial (...), prin care (R1) si (R2), in calitate de vanzatori, au vandut numitei (P1), in calitate de cumparatoare, intregul drept de proprietate de 1/1 parti asupra imobilelor casa de locuit si teren aferent acesteia in suprafata de 3.314 mp, situate administrativ in localitatea (...), str. (...), judetul (...), inscrise in CF nr. (...) UAT (...) nr. top. 509/1, 512/3, 512/4, 512/5/1, 511/1/2 si 512/1/2, pretul de vanzare stabilit si declarat pe proprie raspundere de catre parti fiind de 50.000 Euro, echivalent a 223.900 RON, la cursul valutar BNR din data de 25.02.2015, de 4,478 RON/Euro. Referitor la modalitatea de incasare a pretului, in contract s-a consemnat ca suma de 15.000 Euro, echivalentul a 67.170 RON, s-a incasat anterior semnarii contractului, iar diferenta de 35.000 Euro, echivalentul a 156.730 RON este platita de catre cumparatori, la data semnarii contractului, prin credit ipotecar, in contul vanzatorilor deschis la (Banca), in euro, consemnandu-se si faptul ca pe viitor vanzatorii nu vor mai putea emite nicio pretentie, inserandu-se si ca partile contractante au declarat pe propria raspundere ca pretul mentionat in contract este cel real. 
• Ulterior, la data de 1 februarie 2016, familia (...) au notificat-o pe cumparatoarea imobilului ca isi manifesta intentia de a rezolva diferendul ivit intre parti pe cale amiabila in ceea ce priveste achitarea diferentei de bani din pretul total de 70.000 Euro stabilit cu ocazia negocierii imobilelor care au facut obiectul contractului mai sus mentionat, cat si reglementarea situatiei juridice a imobilelor in natura – anexe gospodaresti, situate in (...), str. (...), nr.  (...) (vechi (...), jud. (...), proprietate extratabulara, care nu au facut obiectul contractului. In acest sens, intimata (P1) a fost invitata ca in termen de 10 zile de la comunicarea notificarii, la data de 12.02.2016, ora 14,00, sa se prezinte la sediul Cabinetului de avocat (...) in vederea rezolvarii in mod amiabil a acestor probleme juridice. 
• Intimata a fost notificata si ulterior prin actul din data de 18.02.2016, sens in care acesteia i s-a solicitat ca o ultima incercare de rezolvare a problemelor ivite ca in termen de 5 zile (26.02.2016, orele 12) sa se prezinte la sediul Cabinetului de avocat, in notificare facandu-se referire la neindeplinirea obligatiilor asumate prin contract in sensul achitarii pretului integral de 70.000 Euro, iar in ceea ce priveste anexele gospodaresti, proprietate extratabulara, intimatei i s-a solicitat sa ii informeze daca isi manifesta intentia de a le achita, deoarece ele se afla in posesia ei desi nu au facut obiectul contractului. 
• Prin raspuns la aceasta ultima notificare, partea cumparatoare a reamintit faptul ca nu s-a stabilit pretul de 70.000 Euro prin nicio tranzactie si ca vanzatorii nu au prezentat ca anexele gospodaresti nu sunt intabulate in cartea funciara si, in consecinta, nu au fost mentionate in contractul de vanzare cumparare. 
• A urmat o noua notificare din partea apelantilor reclamanti, de punere in intarziere prin actul din 12.11.2016, pentru a nu fi efectuate actiuni de demolare, amenajare, respectiv de constructii de nicio natura la imobilele anexe gospodaresti, proprietate extratabulara, iar ulterior, urmare a notificarilor din 1.02.2016 si 12.11.2016, familia (...) a emis notificarea din 9.01.2018 prin care (P1) a fost pusa in intarziere si i s-a solicitat sa se prezinte la data de 15.01.2018 ora 10 la Biroul Notarial (...), pentru solutionarea pe cale amiabila a situatiei litigioase privind achitarea diferentei de pret de 20.000 Euro ramasa neachitata si a 5.000 Euro – dobanzi, cheltuieli, bunuri mobile, imobile, lipsa de folosinta, daune interese + comisionul bancar de retragere, oferta valabila pana la data de 15.01.2018, ora 10, iar in cazul in care nu se va da curs solicitarii sa se ia act de declaratia de rezolutiune a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. (...)/25.02.2015, urmare a refuzului de a achita timp de aproape 3 ani diferenta de pret de 20.000 Euro convenite. 
• Oferta intimatei de a achita suma de 20.000 Euro a fost refuzata de apelanti, fiind considerata formala si tardiva, fata de conditiile notificarii din 9.01.2018, iar ulterior au incheiat declaratiile de rezolutiune nr. (...) si (...) din 30 ianuarie 2018 autentificate de Notarul Public (...), acte prin care (R1) si (R2) au dat declaratiile de rezolutiune unilaterala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. (...)/25.02.2015, pentru a se inscrie in cartea funciara, a se comunica debitoarei (P1) si creditorului ipotecar (Banca), a se putea dispune restabilirea situatiei anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare si constata rezolutiunea de catre instanta de judecata. 
• Rezolutiunea unilaterala presupune posibilitatea creditorului, chiar si in lipsa unui pact comisoriu expres, de a invoca rezolutiunea contractului pentru neexecutare, fara a apela la instanta, in maniera unilaterala si extrajudiciara. Posibilitatea de alegere a creditorului este evidentiata de redactarea art. 1550 alin. 1 din Codul civil, conform caruia „rezolutiunea poate fi dispusa de instanta, la cerere, sau, dupa caz, poate fi declarata „unilateral de partea indreptatita”. Dreptul creditorului de a opta intre rezolutiunea judiciara si rezolutiunea unilaterala extrajudiciara poate fi limitat doar in conditiile existentei unei clauze contractuale. 
• Posibilitatea creditorului de a invoca rezolutiunea contractului pentru neexecutare in maniera unilaterala presupune respectarea unor conditii specifice, desprinse din art. 1550, 1551 si 1552 din Codul civil, dar este independenta cu desavarsire de sesizarea instantei de judecata, fiind vorba de o rezolutiune extrajudiciara, rolul instantei fiind doar acela de a controla a posteriori corectitudinea invocarii rezolutiunii, deci sub acest aspect nu poate fi negat rolul instantei in derularea acestui mecanism, cum eronat a apreciat tribunalul. 
• Rezolutiunea unilaterala este prevazuta de art. 1550 alin. 1 din Codul civil, care reglementeaza dreptul de optiune al creditorului asupra rezolutiunii unilaterale sau judiciare, si respectiv de art. 1552 din Codul civil, care explica modul de operare al rezolutiunii unilaterale. 
• Mecanismul rezolutiunii unilaterale opereaza in anumite conditii, astfel, una dintre conditiile necesare pentru operarea rezolutiunii, formala, vizeaza existenta unei puneri in intarziere, inainte de a o invoca creditorul trebuind sa acorde un termen suplimentar de executare debitorului, in conditiile si cu efectele art. 1522 din Codul civil, exigenta acestei conditii prealabile rezultand de asemenea din prevederile art. 1516 alin. 2 din Codul civil si desprinzandu-se si din prevederile art. 1552 alin. 1 din Codul civil. O alta conditie a rezolutiunii unilaterale o reprezinta declaratia unilaterala de rezolutiune, care este actul central al mecanismului acestui tip de rezolutiune, prin care creditorul isi manifesta prin act unilateral supus comunicarii vointa de a desfiinta unilateral contractul pentru neexecutare, exigenta acestei declaratii unilaterale fiind prevazuta de art. 1552 alin. 1 din Codul civil. De asemenea, alta conditie a rezolutiunii unilaterale o reprezinta conditia de efectivitate a acesteia, adica notificarea rezolutiuni, fiind vorba de comunicarea declaratiei de rezolutiune debitorului. 
• Apelantii reclamanti au urmat etapele despre care s-a facut vorbire mai sus, iar cat priveste conditia la care a facut referire instanta de fond, aceasta se refera la situatia in care partile au convenit ca declaratia de rezolutiune sa isi produca efectele automat si fara vreo formalitate in plus, si nicidecum nu este vorba despre faptul ca rezolutiunea unilaterala ar fi posibila doar atunci cand partile au convenit astfel, instanta de fond facand sub acest aspect o gresita interpretare a prevederilor art. 1552 din Codul civil. 
• Insa, conditia de fond pentru operarea rezolutiunii este aceea a unei neexecutari insemnate, astfel conditia de fond unica a rezolutiunii rezida intr-o neexecutare „insemnata” a obligatiilor contractuale, creditorul avand dreptul la rezolutiune atunci cand neexecutarea il lipseste pe creditor de ceea ce era indreptatit sa se astepte de pe urma contractului, iar din aceasta perspectiva solutia primei instante nu se impune a fi schimbata in sensul solicitat prin cererea de apel. 
• Contractul incheiat intre parti vizeaza „intregul drept de proprietate de 1/1 parti asupra imobilelor casa de locuit si teren aferent acestuia in suprafata de 3.314 mp”, transmis intimatei in schimbul unui pret de 50.000 Euro. 
• Cat priveste valoarea probanta a inscrisului autentic, legea stabileste puterea doveditoare a inscrisului autentic in functie de continutul sau, articolul 270 din Codul de procedura civila distingand intre constatarile personale ale agentului instrumentar si declaratiile partilor.

In speta, sunt in discutie declaratiile partilor consemnate in actul notarial, declaratii care, conform art. 270 alin. 2 din Codul de procedura civila, fac dovada, pana la proba contrara, atat intre parti, cat si fata de oricare alte persoane. 

In acelasi context insa, trebuie a fi evocate si prevederile art. 309 alin. 5 din Codul de procedura civila, conform carora proba cu martori nu se admite niciodata impotriva sau peste ceea ce cuprinde un inscris si nici despre ceea ce s-ar pretinde ca s-ar fi zis inainte, in timpul sau in urma intocmirii lui. 

Pe plan procesual, sub aspectul obiectului material al contractului trebuie a se retine ca intr-adevar intimata parata (P1) nu a formulat apel cu privire la considerentele din sentinta prin care instanta de fond si-a insusit teza expusa de reclamantii apelanti cu privire la obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. (...)/2015, insa, aceasta obtinand o solutie favorabila in prima instanta nu avea interes a o ataca, cu atat mai mult cu cat inclusiv sub aspectul statuarilor asupra obiectului contractului, acestea ii erau favorabile, cata vreme s-a retinut ca vointa partilor a vizat vanzarea inclusiv a anexelor gospodaresti in schimbul unui pret total de 50.000 Euro. 

Insa, problematica adusa in discutie de catre apelanti, chiar in absenta unui apel din partea intimatei care sa fi vizat considerentele sentintei, reclama examinarea continutului contractului in intregul sau, pentru ca analizarea criticilor din apel indreptate impotriva solutiei de admitere a exceptiei privind nulitatea declaratiilor de rezolutiune unilaterala a contractului, reclama verificarea indeplinirii tuturor conditiilor prevazute de art. 1552 din Codul civil, dintre care una rezida in neexecutarea insemnata a obligatiilor asumate, or pentru a se putea concluziona daca suntem in prezenta unei atari neexecutari, in prealabil trebuie stabilite prestatiile la care s-au angajat partile. Se impune asadar a fi determinata obligatia asumata de vanzatori, si anume lucrul la predarea caruia s-au obligat si corelativ pretul la plata caruia s-a obligat cumparatoarea acestuia, conform dispozitiilor art. 1672 si 1719 din Codul civil, apelul, din perspectiva prevederilor 476 alin. 1 din Codul de procedura civila, prin efectul sau devolutiv, repunand din nou in discutie respectivele chestiuni judecate la prima instanta. 

Aspectul esential care a fost pus in evidenta de ansamblul materialului probator existent la dosar rezida in faptul ca atata timp cat vanzatorii, in mod repetat, in cadrul demersurilor facute anterior intocmirii celor doua declaratii de rezolutiune, au reliefat ca anexele gospodaresti nu au facut obiectul contractului autentic de vanzare cumparare, nu se poate vorbi de o neexecutare a obligatiilor asumate de cumparatoare, sub aspectul pretului convenit de partile contractante, de 50.000 Euro aferent casei de locuit si terenului aferent. 

Discutiile axate pe oferta intimatei nu reprezinta nicidecum o recunoastere a acesteia ca pretul convenit ar fi fost altul, ci reprezinta oferta de pret pentru anexele extratabulare care nu facusera obiectul contractului, dupa cum chiar apelantii reclamanti au sustinut, de altfel, acestea au ramas in continuare inscrise fiscal pe numele familiei (R). 

Imprejurarea ca intimata a facut lucrari de amenajare la anexele gospodaresti, aflate in posesia sa dupa mutarea familiei (...) din imobilul de pe strada (...), ce reprezinta o singura unitate locativa ori ca obiceiul in zona este de a se vinde casa impreuna cu toate anexele, conform declaratiilor martorilor audiati in cauza, nu este de natura a schimba datele problemei, avand in vedere continutul contractului, intarit inclusiv de continutul inscrisurilor intocmite cu ocazia demersurilor ulterioare intreprinse de apelantii reclamanti, cu scopul de a obtine un pret si pentru anexele gospodaresti ce nu facusera obiectul contractului, dar care au intrat in posesia intimatei, timp in care ei au suportat in continuare cheltuielile fiscale. 

Anexele gospodaresti, proprietate extratabulara, facusera anterior obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.  (...)/19.06.2006 al BNP (...) (...), fiind mentionate alaturi de casa si terenul intravilan, gradina si curte, prin care familia (...) a dobandit dreptul de proprietate, insa ulterior nu au fost evidentiate in contractul de vanzare cumparare incheiat de acestia cu intimata parata. De altfel, anexele gospodaresti nu au facut obiectul raportului de evaluare intocmit in decembrie 2014 de P.B.S. (...) SRL la solicitarea intimatei, iar in cadrul apararilor acesteia formulate inaintea instantei de fond a invederat la randu-i ca sustinerile reclamantilor in sensul ca obiectul contractului de vanzare cumparare l-ar fi facut si anexele gospodaresti sunt neavenite si nu rezulta din niciun paragraf al contractului autentic. De asemenea, in cadrul raspunsurilor la interogatoriu, a aratat ca pretul a fost de 50.000 Euro, nu alta suma, ca a crezut ca a cumparat si anexele, fiind in eroare cu privire la ceea ce a cumparat. Acelasi pret, de 50.000 Euro si respectiv imobilul compus din casa P+E si teren apar inserate si in antecontractul incheiat la 27.01.2015. 

Sub aspectul obiectului material al contractului este important a se face trimitere detaliata si la cele doua inscrisuri de care se prevaleaza apelantii, astfel potrivit incheierii de certificare nr. (...) din 15 ianuarie 2018 intocmita de notar public (...), creditorii (R2) si (R1), asistati de avocat, au solicitat achitarea intregii sume de 20.000 Euro, cu referire la care au declarat ca reprezinta diferenta de pret pentru supraedificiile extratabulare neinstrainate” denumite de catre parti „anexe gospodaresti”, 5.000 Euro reprezentand dobanzi, cheltuieli, bunuri mobile ramase in imobilul instrainat, cca 2500 Euro din totalul intelegerii de 4.000 Euro, precum si lipsa de folosinta si daune interese, solicitare fata de care reprezentantul persoanei notificate a aratat ca este dispus sa achite doar suma de 20.000 Euro reprezentand contravaloarea anexelor gospodaresti. 

Este evident ca discutiile referitoare la anexele gospodaresti, consemnate in incheierea de certificare mai sus mentionata, nu pot fi calificate ca vizand o eventuala executare a vreunor obligatii izvorate din contractul incheiat anterior intre parti, in incheiere stipulandu-se cu claritate ca este vorba despre un pret cerut pentru supraedificate extratabulare neinstrainate, pret care, astfel cum apare consemnat in incheierea de certificare nr. (...) din 18 ianuarie 2015 intocmit de notarul public (...), a fost prezentat de catre d-na (P1) spre a fi pus la dispozitia familiei (R), conform actului intocmit la data de 15.01.2018, neacceptat ulterior de acestia. 

Este de semnalat pozitia contradictorie pe care s-au situat partile apelante, astfel desi in notificarile emise anterior intocmirii celor doua acte de rezolutiune unilaterala, au insistat asupra ideii ca anexele nu au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare, motiv pentru care au si invitat-o pe intimata sa se intalneasca pentru reglementarea situatiei acestora, solicitandu-i sa ii informeze daca isi manifesta intentia de a le achita, pentru ca se afla in posesia ei, desi nu au facut obiectul contractului, cu toate acestea, ulterior notificarilor, au intocmit declaratiile de rezolutiune, pentru neexecutarea obligatiei de plata a pretului aferent acestora, mai mult, prin actiunea dedusa judecatii au invederat contrariul celor inscrise in notificari, si anume ca au facut obiectul respectivului contract. 
In atare situatie se naste fireasca intrebare, care anume obligatie asumata de cumparator prin contractul de vanzare cumparare nr. (...) din 25 februarie 2015 nu a fost adusa la indeplinire, atata timp cat pretul inserat in contract pentru lucrul vandut a fost achitat integralmente? 

Pe cale de consecinta, pornind de la determinarea exacta a continutului obligatiilor inserate in contractul din litigiu, astfel cum acestea au fost concepute de catre partile contractante, privite fiind inclusiv din perspectiva elementelor extrinseci ale contractului, anterioare incheierii lui (antecontract, raport de evaluare), respectiv posterioare incheierii actului juridic (tratative si discutii purtate ulterior, inserate in incheierile de certificare mentionate), rezulta cu indestulatoare claritate ca, in speta, nu este vorba despre o neexecutare a vreunei prestatii asumate de intimata in calitatea sa de cumparator al imobilelor casa si teren, nefiind asadar indeplinita conditia de fond a rezolutiunii, respectiv cea a unei neexecutari insemnate, fiind evident totodata ca problema anexelor gospodaresti, a pretului aferent acestora, trebuie privita ca aflandu-se dincolo de limitele vointei partilor, astfel cum aceasta a fost exprimata prin contractul autentic. 

Solutia de respingere a capatului de cerere avand ca obiect constatarea rezolutiunii unilaterale atrage dupa sine pronuntarea unei solutii similare asupra cererilor subsidiare prin care s-a tins a se obtine rectificarea cartii funciare in sensul de a fi restabilita situatia anterioara de carte funciara, precum si asupra cererii avand ca obiect daunele interese pretinse pentru acoperirea prejudiciului material si moral invocat, devenind superflua analizarea tuturor acestora, astfel cum cu justete a apreciat si instanta de fond. 

Data fiind solutia de respingere a apelului, apararile intimatei (Banca) formulate pe cale subsidiara nu s-a mai impus a fi analizate. 

Fata de considerentele ce preced, instanta, in baza dispozitiilor art. 480 alin. 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat apelul, sentinta fiind pastrata in totul. 

Cat priveste cheltuielile de judecata, este de retinut ca intimata (Banca) S.A. a precizat ca le va solicita pe cale separata, iar intimata (P1), prin avocat, le-a solicitat in cadrul prezentului proces insa fara a face dovada acestora in conditiile dispozitiilor art. 452 din Codul de procedura civila, astfel, desi a pretins cu titlul sus aratat cheltuielile reprezentand onorariul avocatial, nu a facut dovada acestuia, pe cale de consecinta, nu s-a impus a se face aplicarea prevederilor art. 453 din Codul de procedura civila.