Contractul de inchiriere este o forma uzuala de utilizare temporara a unui bun imobil, fie locuinta, spatiu de birouri sau comercial, in baza intelegerii dintre proprietar (locator) si chirias (locatar). In mod normal, contractul genereaza obligatii reciproce privind folosinta bunului si plata chiriei pe intreaga durata. Totusi, in practica pot aparea situatii precum neplata chiriei, daune sau nerespectarea obligatiilor, care pot justifica rezilierea anticipata. Rezilierea presupune incetarea contractului inainte de termen, prin acordul partilor, clauze contractuale sau hotarare judecatoreasca, cu respectarea cadrului legal si contractual, pentru protejarea drepturilor ambelor parti.
Contractul de inchiriere, daca este valabil incheiat, produce efecte juridice obligatorii intre parti. Aceasta inseamna ca partile s-au angajat sa respecte clauzele privind chiria, termenele de plata, intretinerea bunului, modul de folosire si eventualele penalitati. Obligatia principala a chiriasului este plata chiriei la termenul si cuantumul convenit, iar chiriasul poate avea si obligatia de a intretine imobilul si de a-l reda in stare buna la incetarea contractului.
Cand chiriasul nu-si indeplineste obligatiile, in special plata chiriei, se instaleaza o stare de neexecutare. In dreptul civil romanesc, creditorul are dreptul sa ceara repararea prejudiciului si, intr-o situatie grava, poate solicita rezilierea contractului. Contractul constituie lege intre parti, iar nerespectarea obligatiilor atrage consecinte legale.
Astfel, obligatiile partilor creeaza un cadru stabil: locatarul are obligatia platii si intretinerii, iar locatorul are obligatia de a permite folosinta bunului in conditii decente. Neindeplinirea obligatiilor de catre chirias poate justifica incetarea contractului cu efecte juridice clare.
Exista mai multe modalitati prin care un contract de inchiriere poate inceta inainte de termen:
Incetarea prin acordul partilor
Va recomandam
Teste rezolvate la limba si literatura romana clasa a VIII-a
25 de teste – antrenament pentru reusita la proba de limba romana a examenului de Evaluare Nationala Noua culegere la limba romana, Evaluarea Nationala - Teste rezolvate la limba si literatura pentru clasa a VIII-a, contine 25 de teste similare celor aflate pe foaia de examen, inspirate din modelele PISA. Acestea raspund perfect...
Cea mai simpla si amiabila modalitate este ca ambii parteneri sa convin? asupra incetarii contractului. In acest caz, partile pot semna un act aditional de incetare, in care stabilesc data la care contractul inceteaza si conditiile de predare-primire a bunului. Acordul poate include plata obligatiilor restante, eventuale penalitati, restituirea garantiei, predarea cheilor si starea bunului. Aceasta cale este avantajoasa, deoarece evita conflicte, costuri si incertitudini, iar incetarea este clar stabilita si recunoscuta de ambele parti.
Deciziile arbitrare arata ca, in cazul incetarii contractului prin acordul partilor, neindeplinirea conditiilor de forma are caracter nerelevant, iar necomunicarea facturilor aferente platii chiriei nu poate obliga locatarul la plata unei sume pretinse pentru perioada ulterioara incetarii. De exemplu, tribunalul arbitral, prin sentinta nr. 192/24.06.2005, a retinut ca relatiile contractuale au incetat prin acordul partilor, chiar daca formal nu s-a respectat procedura de reziliere, iar orice pretentii pentru perioada ulterioara incetarii contractului au fost considerate neintemeiate.
Exercitarea clauzelor contractuale
Contractul poate contine clauze care prevad rezilierea unilaterala in anumite situatii: neplata chiriei, intarziere repetata, deteriorarea bunului, nerespectarea obligatiilor de intretinere sau de folosinta. Daca chiriasul incalca aceste clauze, locatorul poate trimite o notificare prealabila catre chirias, acordand un termen pentru remedierea situatiei. Daca obligatia nu este executata, locatorul poate declara rezilierea. Clauzele contractuale au forta juridica atunci cand au fost liber consim?ite la momentul incheierii contractului si prevad situatii de incetare.
Rezilierea prin hotarare judecatoreasca
Daca partile nu ajung la un acord sau chiriasul refuza sa paraseasca imobilul ori nu-si achita obligatiile, locatorul poate actiona in instanta. Printr-o cerere de chemare in judecata, se poate solicita rezilierea contractului, plata chiriei restante, penalitati, daune-interese si evacuarea locatarului. Instanta analizeaza probele: contractul, dovada restantei, eventuale notificari si comportamentul partilor, pentru a decide daca rezilierea este justificata. Aceasta cale reprezinta ultima solutie, dar ofera protectie juridica si recunoastere oficiala a incetarii contractului.
Un exemplu practic: reclamanta si paratul B_____________ B_____ B_________ au incheiat contractul de inchiriere nr. /10.06.2019 pentru un imobil situat in Mun. B. Termenul inchirierii a fost stabilit pentru 5 ani, iar chiria de 127,88 lei urma sa fie achitata pana la data de 10 a fiecarei luni. Neplata chiriei pentru cel putin 3 luni consecutive atragea penalitati si dreptul la reziliere. Instanta a constatat ca paratii nu au achitat chiria si penalitatile aferente, admitand rezilierea contractului si dispunand evacuarea locatarilor.
Cand se alege calea judiciara, procedura presupune formularea cererii de chemare in judecata, indicand temeiul juridic (neexecutarea obligatiei de plata, incalcarea clauzelor contractuale). In cerere se specifica chiria restanta, penalitatile si eventualele daune, precum si solicitarea de reziliere si evacuare.
Instanta analizeaza contractul de inchiriere, dovezile platii sau neplatii, notificarile, clauzele contractuale privind penalitati sau reziliere, comportamentul partilor si eventualele remedieri. Daca neindeplinirea obligatiilor este confirmata, instanta pronunta rezilierea contractului, obliga chiriasul la plata chiriei, penalitatilor si daunelor, precum si evacuarea locatarului. Hotararea judecatoreasca consemneaza termenul de evacuare, procedura de predare-primire si eventuale garantii.
Rezilierea contractului inceteaza obligatiile viitoare privind folosinta imobilului pentru chirias, iar pentru locator inceteaza obligatia de a permite folosinta. Obligatiile deja nascute inainte de reziliere (chiria restanta, penalitatile, daunele pentru deteriorari) raman datorate.
In cazul evacuarii, chiriasul pierde dreptul la folosinta, iar locatorul dobândeste posesia bunului. Garantia poate fi retinuta pentru acoperirea restantelor sau daunelor. Rezilierea eficienta permite locatorului recuperarea bunului si reducerea pierderilor financiare, iar chiriasul suporta consecintele: pierderea locuintei, datorii, dificultati in inchirierea unui alt imobil si posibile penalitati.
Rezilierea este un instrument de protectie pentru locator: readuce bunul sub control, protejeaza dreptul proprietatii si permite recuperarea creantelor. Totusi, procedura comporta riscuri: litigii prelungite, costuri judiciare si incertitudine. Pentru chirias, riscurile includ pierderea locuintei, datorii, dificultati in inchirierea unui alt spatiu si pierderea garantiei.
Recomandari practice pentru parti
Pentru prevenirea conflictelor, partile trebuie sa incheie contracte detaliate, cu clauze clare privind chiria, termenele de plata, penalitati, modalitati de notificare, conditii de intretinere si clauze de reziliere. Plata chiriei trebuie sa se faca prin documente bancare sau chitante pentru a exista dovezi clare.
Locatorul trebuie sa transmita notificari scrise in cazul intarzierilor, sa acorde termene de remediere si sa pastreze documentatia necesara pentru instanta. Chiria?ul, in caz de dificultati financiare, trebuie sa comunice cu locatorul, sa solicite renegocierea sau un plan de esalonare, sau, daca doreste sa elibereze imobilul, sa incheie un act de incetare prin acord.
Reziliere contract inchiriere in instanta - informatii din dosar
In fapt, reclamanta si paratul B_____________ B_____ B_________ au incheiat contractul de inchiriere nr. /10.06.2019 (f.7-8), avand ca obiect folosinta imobilului situat in Mun. B, ____________. 323, . Potrivit fisei locative atasate la fila 9, in imobil locuiesc paratul, sotia acestuia, C C si fiul lor, D D D.
Termenul inchirierii a fost stabilit pentru o durata de 5 ani, iar cuantumul chiriei la suma de 127,88 lei, plata fiind datorata pana la data de 10 a fiecarei luni. Neplata chiriei pentru cel putin 3 luni consecutive atrage penalitati de intarziere, precum si posibilitatea rezilierii contractului la cererea locatorului.
Instanta retine ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile si admite cererea reclamantei privind rezilierea contractului si evacuarea chiriasilor, obligand la plata chiriei restante si penalitatilor aferente.
Reziliere contract inchiriere in instanta - decizia
Pentru aceste considerente, instanta va dispune evacuarea paratilor din imobilul situat in Mun. B_____, _________________________. 323, _______________, jud .B_____.
In concluzie, instanta va admite cererea de chemare in judecata formulata in contradictoriu cu paratii B_____________ B_____ B_________, C_____________ C______ si D_____________ D____ D_____ prin reprezentant legal B_____________ B_____ B_________.
Va obliga paratii B_____________ B_____ B_________ si C_____________ C______ la plata catre reclamanta a sumei de 895,16 lei reprezentand chirie restanta si a sumei de 26,85 lei reprezentand penalitati de intarziere, aferente perioadei iunie-decembrie 2020.
Va dispune rezilierea contractului de inchiriere nr. _____/10.06.2019.
Totodata, va dispune evacuarea paratilor B_____________ B_____ B_________, C_____________ C______ si D_____________ D____ D_____ prin reprezentant legal B_____________ B_____ B_________ din imobilul situat in Mun. B_____, _________________________. 323, ____________________________.
In ceea ce priveste cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecata, in baza art.453 Cod Procedura Civila, va obliga paratii B_____________ B_____ B_________, C_____________ C______, la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 40 lei reprezentand taxa judiciara de timbru (f.5).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta A________ A_ A________ A______ A_ A___________ A A_______ A______ A_ A A__________, cu sediul in B_____,______________________.27, judetul B_____ , in contradictoriu cu paratii B_____________ B_____ B_________,CNP _____________,domiciliat in B_____,_________________________.323, __________.153,judetul B_____ , C_____________ C______ domiciliata in B_____,_________________________.323, _____________________________ si D_____________ D____ D_____ prin reprezentant legal B_____________ B_____ B_________, domiciliat in B_____,_________________________.323, __________.153,judetul B_____.
Obliga paratii B_____________ B_____ B_________ si C_____________ C______ la plata catre reclamanta a sumei de 895,16 lei reprezentand chirie restanta si a sumei de 26,85 lei reprezentand penalitati de intarziere, aferente perioadei iunie-decembrie 2020.
Dispune rezilierea contractului de inchiriere nr. _____/10.06.2019.
Dispune evacuarea paratilor B_____________ B_____ B_________, C_____________ C______ si D_____________ D____ D_____ prin reprezentant legal B_____________ B_____ B_________ din imobilul situat in Mun. B_____, _________________________. 323, _______________, jud .B_____.
Obliga paratii B_____________ B_____ B_________, C_____________ C______ la plata catre reclamanta a sumei de 40 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare.
Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Fundamentul juridic si obligatiile partilor
E-JURIDIC.RO
