Inalta Curte de Casatie si Justitie – Decizia nr. 3/2013
In Monitorul Oficial, Partea I, nr. 188 din 03.04.2013 a fost publicata Decizia nr. 3/2013 privind judecarea recursului in interesul legii ce formeaza obiectul dosarului nr. 20/2012, decizie pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie la data de 18.02.2013.
Problema de drept ce a generat practica neunitara
Prin recursul in interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie s-a aratat ca in practica judiciara nu exista un punct de vedere unitar cu privire la interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1 alin. (1) si art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, aflate la data optiunii chiriasului in patrimoniul unei societatii comerciale cu capital integral privat, ca urmare a procesului de privatizare.
Examenul jurisprudential
Prin recursul in interesul legii se arata ca, in urma verificarii jurisprudentei la nivelul intregii tari, s-a constatat ca, in ceea ce priveste cererile de chemare in judecata formulate de chiriasi anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 244/2011 pentru modificarea art. 16 din Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, prin care s-a solicitat obligarea paratelor, societati comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare, prin privatizare, ale unor locuinte construite din fondurile statului sau ale fostelor unitati economice ori bugetare de stat anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, republicata, altele decat cele de interventie, la vanzarea acestor locuinte, solutiile instantelor de judecata sunt divergente. (...)
Solutiile pronuntate de instantele judecatoresti Intr-o prima orientare a practicii, cererile de chemare in judecata au fost respinse, retinandu-se, in esenta, ca prevederile Legii nr. 85/1992, republicata, nu pot fi interpretare ca instituind o obligatie de a vinde aceste locuinte aflate in patrimoniul societatii comerciale cu capital integral privat, intrucat paratele – societati comerciale cu capital privat – au dreptul de a-si administra patrimoniul potrivit scopului si interesului propriu, iar acestora nu le pot fi impuse obligatii fundamentate pe ratiuni de justitie sau de protectie sociala, de a vinde catre chiriasi, in conditiile Legii nr. 85/1992, republicata, locuintele aflate in patrimoniul lor. (...)
Intr-o a doua orientare jurisprudentiala, cererile de chemare in judecata au fost admise cu motivarea ca obligatia de vanzare a locuintelor, instituita de art. 1 alin. (1) si art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, republicata, este o obligatie in rem, stabilita de legiuitor in considerarea obiectului la care se refera, iar nu o obligatie in personam, in considerarea subiectului, respectiv a societatii comerciale proprietare a unor astfel de locuinte.
Instantele de judecata au apreciat ca, prin obligarea paratelor la incheierea contractelor de vanzare-cumparare, nu se afecteaza patrimoniul acestora, intrucat, ca efect al subrogatiei reale cu titlu particular, dreptul de proprietate asupra locuintelor va fi inlocuit cu pretul platit de chiriasul cumparator. (...)
Opinia procurorului general
Procurorul general a apreciat ultimul punct de vedere ca fiind in acord cu litera si spiritul legii. (...) Inalta Curte
Prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie – Sectiile Unite in solutionarea recursului in interesul legii s-a statuat ca dispozitiile Legii nr. 85/1992, republicata, sunt aplicabile si in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
Analizand dispozitiile art. 1 alin. (1) si art. 7 alin. (1) din Legea nr. 82/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, instanta suprema a retinut, pronuntand decizia mentionata, ca obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozitiile Legii nr. 85/1992, republicata, solicitantul trebuie sa aiba calitatea de chirias in momentul realizarii acordului de vointa (data inaintarii cererii de cumparare), si nu la data intrarii in vigoare a legii.
De altfel, ratiunea acestei interpretari este impusa nu numai de continutul neechivoc al textelor de lege mentionate, ci si de scopul adoptarii acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chirias al unei locuinte construite din fondurile de stat si ale unitatilor economice sau bugetare de stat sa devina proprietar al locuintei respective, prin cumparare, in anumite conditii de pret si creditare.
Insasi evolutia reglementarilor legale in materie, prin succesiunea lor logica (Decretul- lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea locuintei nr. 114/1996), reflecta optiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dand posibilitate tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.
De asemenea, Curtea Constitutionala a statuat in mod constant caracterul propter rem al obligatiei proprietarilor acestor locuinte de vanzare catre chiriasi a locuintelor, in conditiile Legii nr. 85/1992, republicata (deciziile Curtii Constitutionale nr. 437, 651/2009, 1.146/2010 si 814/2011).
Astfel, s-a retinut ca, in cazul privatizarii unitatilor din ale caror fonduri a fost construita locuinta ce a facut obiectul vanzarii, obligatia de vanzare catre chiriasi, prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992, republicata, este o obligatie in rem, instituita in considerarea obiectului (locuinta construita din fondurile unitatii economice sau bugetare), iar nu o obligatie in personam, reglementata in considerarea subiectului de drept in sarcina caruia exista obligatia de vanzare (societatea comerciala al carei capital social a suferit modificari in procesul de privatizare).
Nu pot fi retinute ca impedimente schimbarea structurii capitalului social al fostelor unitati economice sau bugetare de stat din ale caror fonduri s-au construit locuintele respective anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, si nici obiectul de activitate al societatilor comerciale astfel constituite. (…)
Obligatia de a vinde insa intervine doar atunci cand sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: locuintele sa fie construite din fondurile statului sau ale
unitatilor economice ori bugetare de stat pana la intrarea in vigoare a legii, solicitantul sa fie titular al contractului de inchiriere, putand fi sau nu angajat al
unitatii proprietare, locuintele sa nu faca parte din categoria celor exceptate de lege.
Totodata, este de observat ca legea nu conditioneaza obligativitatea vanzarii de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii sale in vigoare, de acest moment fiind con ditionata doar situatia locuintelor, care, potrivit dispozitiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, republicata, au fost „construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana Ia data intrarii in vigoare a prezentei legi". (…)
Situatia analizata, respectiv obligarea unei persoane juridice sa vanda un bun din patrimoniul sau, intra sub incidenta dispozitiilor art. 1 din Primul Protocol
aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale.
Astfel, posibilitatea vanzarii este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim, constand in oferirea posibilitatii chiriasilor de a cumpara locuintele, in
considerarea contributiei lor la edificarea acestora, precum si a starii materiale a acestor locuinte, aducand o limitare a dreptului de proprietate al vanzatoarei, sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, in sensul de a o obliga sa vanda.
Nu se poate retine argumentul in sensul ca, prin vanzarea acestor locuinte la un pret de protectie sociala, societatile comerciale privatizate care au devenit proprietare ale unor astfel de bunuri sunt puse in situatia de a suporta o sarcina exorbitanta, intrucat este afectata insasi substanta dreptului de proprietate.
In jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a retinut ca art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventie nu garanteaza in toate situatiile o compensatie integrala pentru lipsirea de proprietate, iar obiective legitime, de utilitate publica, precum cele ce urmaresc masuri de reforma economica sau justitie sociala, pot milita pentru o rambursare inferioara valorii de piata a bunului.
Sub acest aspect, controlul Curtii se limiteaza la a determina daca modalitatile alese de legiuitor exced marjei de apreciere de care statul se bucura in aceasta materie (Cauza James s.a. vs. Regatul Unit, Marea Camera, Hotararea din 21 februarie 1986, cererea nr. 9.793/79 §40, 46). (…)
Solutia Inaltei Curti
Fata de considerentele expuse, Inalta Curte de Casatie si Justitie a
dmite recursul in interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie si in consecinta: In interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1 alin. (1) si art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, stabileste ca aceste prevederi
instituie o obligatie legala pentru societatile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuintele construite din fondurile statului sau ale unitatilor economice ori bugetare de stat anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, cu exceptiile prevazute de lege.
Obligatorie.
av. Mihaela Trusca
