Reguli particulare in materia inchirierii locuintelor

Conform art. 1824 Cod civil, atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. In aceeasi situatie, locatorul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic:
- de 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;
- de 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

Conform art. 1825 Cod civil, daca inchirierea este pe durata determinata, locatarul poate denunta unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel putin 60 de zile. In cazul in care inchirierea este pe durata determinata, iar in contract s-a prevazut ca locatorul poate denunta unilateral contractul in vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denuntari i se aplica termenul de preaviz prevazut pentru contractul de inchiriere incheiat fara determinarea duratei.

Clauze considerate nescrise (inadmisibile):
a) obligatia chiriasului de a incheia o asigurare cu un asigurator impus de locator;
b) prevederea raspunderii solidare sau indivizibile a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului;
c) obligatia chiriasului de a recunoaste sau a plati in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator;
d) posibilitatea locatorului de a diminua sau suprima, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.

Daca imobilul inchiriat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a renuntat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditiile legii.

Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la data incheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

Dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere prevazut de art. 1828 Cod civil este acel drept conferit chiriasului de a incheia un nou contract de inchiriere a locuintei, cu conditia sa-si fi respectat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare. Sunt aplicabile dispozitiile legale privind dreptul de preemptiune in materia vanzarilor, drept prevazut la art. 1730-1740 Cod civil.

Conform art. 1829 Cod civil, in cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia, fiind de asemenea obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor.

Rezilierea contractului

In cazul in care, fara justificare, una dintre partile contractului de inchiriere nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul la rezilierea contractului, potrivit dispozitiilor art. 1830 alin. 1 Cod civil.

De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 1830 alin. 2 Cod civil, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune.

Evacuarea chiriasului

Evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti, potrivit art. 1831 Cod civil. In caz de evacuare, chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data.

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul.
Subinchirierea si cesiunea contractului de inchiriere, este prevazuta la art. 1833 Cod civil.

Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere.

Contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului chiriasului. Descendentii si ascendentii chiriasului au dreptul, in termenul prevazut de 300 de zile, sa opteze pentru continuarea contractului de inchiriere pana la expirarea duratei acestuia, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul. Dispozitiile art. 323 alin. (3) Cod civil sunt aplicabile in privinta sotului supravietuitor.