a. Incidente ce impiedica continuarea executarii silite imobiliare. In acest sens avem ca temei legal prevederile inscrise in art. 807 noul Cod de procedura civila. Este vorba de situatia in care se constata de catre executorul judecatoresc ca bunul imobil supus executarii silite este in proprietatea mai multor proprietari in coproprietate sau codevalmasie, inclusiv debitorul urmarit ce face obiectul dosarului executional aflat in curs de solutionare.
Prin coproprietate sau codevalmasie intelegem situatia in care cotele parte ale imobilului nu sunt stabilite cu exactitate, adica ele nu se cunosc.
In acest caz, executorul judecatoresc va intocmi un proces verbal in care va mentiona situatia constatata, proces verbal ce se va comunica creditorului urmaritor, cu specificarea faptului ca executarea silita este suspendata de drept in acest caz pana la solutionarea de catre instanta de executare a cererii de partaj a bunurilor.
Procesul verbal se arhiveaza, iar eu consider ca printr-o incheiere data fara citarea partilor executorul judecatoresc va dispune suspendarea executarii silite pana la solutionarea definitiva a procesului de partaj de bunuri.
b. Situatia in care imobilul nu este intabulat. In cursul executarii silite imobiliare, odata cu efectuarea procesului verbal de situatie la fata locului de catre executorul judecatoresc, acesta poate constata ca sunt unele inadvertente intre situatia scriptica a imobilului si situatia reala din teren a bunului imobil, sau mai bine spus nu exista concordanta intre datele de carte funciara si cele existente pe teren. Putem sa dam un exemplu care consideram ca este foarte des intalnit in practica executionala.
Exemplu
In urma verificarilor efectuate din punct de vedere scriptic in vederea identificarii de bunuri care supuse urmaririi silite, executorul judecatoresc identifica in proprietatea debitorului urmarit un teren inscris in regimul de carte funciara. La deplasarea la fata locului in vederea intocmirii procesului verbal de situatie, acesta constata ca pe terenul ce apartine debitorului urmarit exista construita o casa, dar aceasta casa nu este inscrisa in evidentele de carte funciara. Ce face executorul judecatoresc in acest caz?
In conformitate cu prevederile art. 818 (2) noul Cod de procedura civila, executorul judecatoresc va solicita institutiei ce gestioneaza evidentele de carte funciara sa deschida o coala noua de carte funciara pe numele debitorului, cererea fiind insotita de o documentatie cadastrala intocmita de o persoana autorizata in acest sens si in baza titlurilor de proprietate obtinute.
Aici executorul judecatoresc trebuie sa faca urmatoarele documente anterior cererii prin care solicita inscrierea in cartea funciara a unui imobil. In opinia mea, in acest caz executorul judecatoresc trebuie sa procedeze in urmatorul mod:
- Dupa intocmirea procesului verbal de constatare la fata locului, unde constata si alte imobile fata de cele specificate in extrasul de carte funciara ce se afla la dosarul executional, executorul judecatoresc ii inmaneaza sau ii comunica creditorului urmaritor procesul verbal incheiat cu aceasta ocazie, cat si invitatia verbala sau scrisa de a se prezenta la biroul executorului judecatoresc in vederea stabilirii pasilor de urmat in continuare.
- Daca creditorul urmaritor staruie in intentiile sale si dupa ce a fost informat de catre executorul judecatoresc despre situatia reala existenta la fata locului, executorul judecatoresc va proceda la efectuarea actelor si a lucrarilor ce se impun in vederea continuarii executarii silite.
- In acest sens, cred ca executorul judecatoresc va da o incheiere fara citarea partilor, in care va arata despre decizia luata, va numi un inginer expert in vederea intocmirii documentatiei cadastarale, va stabili obiectivele lucrarii, va stabili avansul de onorariu ce trebuie achitat de catre creditorul urmaritor, va stabili termenul de predare a lucrarii, va stabili termenele de achitare a onorariului expertului in totalitate. Aceasta incheiere se comunica atat expertului, cat si partilor din dosarul executional.
- In acelasi timp, pe cheltuiala creditorului urmaritor, executorul judecatoresc va depune toate diligentele necesare in vederea obtinerii tuturor datelor si informatiilor necesare clarificarii situatiei existente, in conformitate cu prevederile art. 650 noulm Cod de procedura civila.
- Dupa ce raportul de expertiza este gata, toate documentele necesare dovedirii identitatii proprietarului au fost identificate si arhivate la dosarul executional, executorul judecatoresc va formula cererea prevazuta la art. 818(2) noul Cod de procedura civila.
- Cred ca este elocvent algoritmul acestei operatiuni, care se regaseste in diferite modalitati de exprimare in aproape 90% din cazurile intalnite in practica judiciara.
c. Evacuarea debitorului in cazul in care el ocupa bunul mobil supus executarii silite. Noul Cod de procedura civila instituie o masura noua care poate fluidiza actul de executare silita si poate usura activitatea tuturor participantilor la executarea silita imobiliara. Asa cum am aratat mai sus, actul de adjudecare poate constitui titlu executor in vederea evacuarii debitorului urmarit din imobilul ce a fost obiectul urmaririi silite, dar dupa efectuarea tuturor actelor premergatoare in modul in care a fost prezentat mai sus. Este posibila evacuarea debitorului inainte de consumarea propriu zisa a executarii silite imobiliare?
Raspunsul este “da” si are ca temei legal art. 819 noul Cod de procedura civila. Cine poate cere aceasta evacuare?
Creditorul urmaritor si executorul judecatoresc, dar in ce conditii? Textul de lege nu specifica, dar putem face o remarca, in sensul ca daca exista date clare si concrete din care sa rezulte faptul ca debitorul urmaritor incearca sa distruga bunul supus executarii silite cu rea credinta sau prin comportamentul sau inadecvat poate contribui la scaderea valorii imobilului prin incalcarea obligatiilor ce ii revin ca un bun proprietar, atunci se poate solicita instantei de executare sa dispuna evacuarea debitorului din bunul imobil supus urmaririi silite. Cred ca in toate situatiile unde intalnim debitorii urmariti al caror comportament induce certitudinea ca acesta este de rea credinta, aceasta masura trebuie aplicata in vederea evitarii oricarei situatii viitoare ce poate impiedica bunul mers al executarii silite. Se intalneste azi tot mai mult situatia in care evacuarea imobilului dupa adjudecare este tot mai anevoioasa si de lunga durata, inducand ideea de ineficienta a actului juridic.
d. Administrarea bunului imobil. Avand in vedere prevederile art. 820 noul Cod de procedura civila in integralitatea sa, constatam faptul ca de la data comunicarii incheierii de incuviintare a executarii silite catre debitor, acesta este decazut din dreptul de administra imobilul. De aici se poate intelege faptul ca modalitatea de comunicare a actelor de procedura are un rol vital in activitatea de executare silita. De aceea, executorul judecatoresc trebuie sa staruie ca aceasta procedura sa fie facuta de agentul biroului insarcinat cu aceasta sarcina legala sau de catre insusi executorul judecatoresc. Aceste documente trebuie sa fie semnate de catre insusi debitorul obligatiei, asa cum prevede noul Cod de proedura civila, care a fost actualizat in acest sens cu legislatia europeana in vederea respectarii in totalitate a drepturilor si a obligatiilor debitorului urmarit. Procedura prin posta si prin afisare sunt cele mai improprii proceduri existente la aceasta data in materie.
Aici avem doua situatii juridice si trebuie sa deosebim intre un apartament locuit de catre debitor si care are destinatia de locuinta proprie a acestuia si existenta mai multor corpuri de proprietate ce apartin debitorului urmarit si de pe urma carora acesta isi asigura veniturile necesare traiului. De altfel si legiuitorul a facut aceasta diferenta, aratand mai mult faptul ca daca aceasta este singura sursa de venit executorul judecatoresc trebuie sa ii acorde o cota de maxim 20% din aceste venituri, care sa-i asigure acestuia un trai decent.
In aplicarea acestui articol, executorul judecatoresc trebuie sa intocmeasca un proces verbal prin care trebuie sa numeasca un administrator sechestru a carui sarcina este stabilita clar si fara echivoc in art. 821(1) noul Cod de procedura civila.
Administratorul sechestru poate fi insusi debitorul urmarit si cred ca asta este situatia ideala, in care imobilul are destinatia de locuinta proprie a debitorului urmarit.
e. Desfiintarea actelor de executare silita de catre insusi executorul judecatoresc. Poate executorul judecatoresc sa desfiinteze masurile luate in cursul executarii silite, singur, fara interventia instantei de executare?
Raspunsul este “da” si este consfiintit si precizat in prevederile art. 720 din noul Cod de procedura civila.
